在不一样的来福士，看见不一样的凯德

陈方勇

“割去心头肉”的凯德怎么了

每一个企业都有自己的心头肉，是企业的门面担当，也是压箱底的宝贝，轻易不会动用，一动就必然有大事发生。对于凯德来说，这样的心头肉就是来福士品牌，是凯德在商业地产上的集大成者，永远位于产品线的顶端，可谓“皇冠上的明珠”。历经三十五年的锤炼，来福士品牌可以等同于凯德对核心城市中核心资产的认定，必然是地标，必然是综合体，必然代表着凯德对未来趋势的判断。

可是就是这样的心头肉，不久前却传出来一个大新闻：凯德宣布将国内6家处于成熟运营阶段的来福士项目的部分股权（上海人广来福士项目主体60%股权、上海长宁来福士项目主体70%股权、北京来福士项目主体70%股权、杭州来福士项目主体70%股权、成都来福士项目主体70%股权，宁波来福士项目主体70%股权）转让于平安人寿，交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，将从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%。

也就说，在这6个来福士项目上凯德已从通过私募基金重资产持有者变成小股操盘的轻资产运营者。联想凯德同步在数据中心、产业地产上的迈进（2021年4月，凯德宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海的超大规模数据中心园区;之前凯德还通过并购星桥腾飞大举进入产业地产，获得了诸如广州知识城这样超大规模的产业新城项目），很多分析文章会将这笔交易解读为“换仓”，从重仓商业地产转向更广阔的产业地产。

就在这样的时点，我受邀出席了北外滩来福士的开业仪式，有幸与凯德集团高层有一次深度的交流，让我对来福士以及凯德又有了全新的认识。

“魔都文和友”惊现北外滩，这还是来福士吗

来之前，我从未想过来福士的开业也会变成网红。

在我对凯德这种基金模式操盘的刻板印象里，稳健从来都是主旋律，宁可没有惊喜，也不容许出现惊吓，所以凯德的项目大多都是中规中矩，创新也从来都发生在边边角角，不会影响大局。这其实是资产管理者的本份，投资人希望得到尽可能确定性的结果，作为管理人就应该给出尽可能验证过的答案。作为旗舰之作，来福士开的谨慎，就是因为不容有失，必须成功。

更何况，北外滩来福士还有一个特殊之处，它是大概2年多前凯德通过旗下私募基金联手GIC收购的二手项目，摘牌价格127.86亿元（折合楼面单价约6.4万元/平方米），被认为是有史以来中国大陆最大的一笔单项目外资基金投资案例。再考虑交易对手上港集团乃是上海本地实力雄厚的大国企，这个交易案例具有浓厚的象征意义，代表着外资对中国市场的看好，也代表着长期资本跨越周期的优势，引起业内的普遍关注，大家都好奇这样一个“高位接盘”的项目在相对低迷的商办市场环境下外资基金到底有怎样的魔法让资产的价值有更大的释放。

来之前，我是做过功课的，加上之前对附近瑞安操盘的瑞虹新城也做过跟踪，我对北外滩CAZ片区的理解就是：这里代表着上海中心商务区的未来，也承载着一个老居住区的城市升级梦想，未来可期，当下却是任重道远，一切都要从头开始。不同于成熟商圈，北外滩的使命是要引领，同时还需要突围。

北外滩来福士7月10日正式开业，当天引爆人流30万人次！各路媒体争相报道，已经是网红了。我记得当天离开的时候出租车司机跟我抱怨：它一开业，这周边就开始堵车了！上海好商业很多，也是很久没有这么火爆的开业场景了。

这两天，你大概被一则“魔都文和友开业”的消息刷屏，那种穿越到上世纪八九十年代的怀旧场景似曾相识，就排队等着进场的感觉都像极了深圳文和友的开业。可是，要是我跟你说那其实跟文和友没有半毛钱关系，只是开在北外滩来福士地下二层的一个叫“城市集市”的复古风美食广场，你会怎么想？

从1.0到3.0，北外滩来福士代表着怎样的商业进化

国内第一座来福士是位于上海人民广场的上海来福士广场，从2004年开业至今已经经历了17年。之后，北京、成都、宁波、杭州、深圳等地来福士相继亮相，直至最新的北外滩来福士，才将将开出全球第十座（除了最早的一座在新加坡外，其余9座都在中国），可见凯德对这个品牌的慎重。每一座来福士都会根据当时、当地的市场特点来做定制化的产品设计，不断迭代更新。

每一座来福士都会以商业的开业来作为完整的呈现，这是凯德对综合体的操盘经验，综合体就意味着同时会存在2B和2C的商业逻辑并存，但终究都会回到人的需求，用2C的商业开业来完成综合体的收官再恰当不过，从此完成完整的产品生态，人在其中的生活状态也就此定型。

来福士已经经历了三个版本的迭代升级，恰好上海的三个来福士就分别对应这样三个版本的产品理念：1.0版本的产品只是一个商业聚合体，满足当时人们对一站式购物的需求;2.0版本是在移动互联网大潮下，开始考虑打造社群，打通线上线下;到了北外滩来福士就已经是3.0版本，会融入更多的历史文化和艺术元素，跟随城市的发展，与城市共生。

具体怎么做？我看到的答案是：1、增加更多的开放互动空间，目的是增加更多的客户触点，可以更好更快的了解客户需求的变化;2、打破甲乙方的界限，不可以做只是发号施令收租的甲方，而要甲方乙方混成一体，做有温度的服务，更多的考虑租户痛点，共同培育市场，只有双赢才能长赢;3、更大胆的拥抱潮流、拥抱创新，可以把最好的位置留给创新实践或者品牌孵化，通过自己的运营经验主动帮助品牌成长，让创新发生的更加稳健。

就以最打动我的几个点来说。最火爆的城市集市在我看来并非文和友的简单模仿，没有为了打卡拍照而把过多的精力用于搭景，而是很好融入了在地文化，生活场景化，选品也极具本地特色，最重要的是地道好吃。跟草莓音乐节合作的“2021上海·北外滩来福士草莓TOWN”以及联合潮玩品牌泡泡玛特打造的限定“Dimoo设计师特展”就充分利用了中庭空间，增加了更多互动性的参与体验，带来更多的惊喜和变化，具有强烈的IP识别性。而由共享办公理念衍生出来的Bridge+ Spark就变成了一个商业创新试验场，导入前卫潮流品牌共創首店（比如文化潮流服饰品牌GARMENTS的首个线下店、茶饮梯田的全球首店等）。这些充满活力的亮点既有向潮流文化的融合，也体现着加入运营深度介入后的沉稳，你不仅会情不自禁打卡拍照发圈，还会有强烈的消费冲动，即时完成消费转化。

不一样的来福士的背后，是不一样的凯德

凯德的朋友告诉我：凯德从来都是一个主动型的具有基金和资产管理能力的综合型房地产投资管理公司（将于重组后上市的聚焦投资管理业务的公司所管理的资产规模约为1，150亿新元，预计将成为亚洲最大的房地产投资管理公司，也是全球第三大上市房地产投资管理公司）。不管对应的资本是海外私募基金、房地产投资信托基金还是像平安人寿这样的国内成熟机构，凯德都是值得他们信赖的拥有100%管理权的合作伙伴。不管市场怎么变化，他们都相信凯德拥有迎接变化而驾驭周期的能力，所以凯德的应变能力才是永远不变的核心能力，不管怎样变，都是为了一个目的：为投资人负责。

因为中国市场表现出强烈的“内循环”特征，所以他们需要更多的挖掘孵化本土品牌;因为数字化趋势不可阻挡，所以他们会主动做凯德星数字平台，打通线上线下;因为人们的偏好越来越多元化，所以他们寻求随市场而动，加入更多的文化社群元素，满足不同层面客群的情感诉求。因为不同的业态面对的是不同的市场周期波动，所以他们需要更丰富的资产组合，特别是能跟随国家和城市发展所需要的新兴资产配置。因为房地产开发业务存在较长的培育期，且其价值在公开资本市场未能得到充分体现，再加上需要孵化一些面向未来的潜在新业务，所以他们选择将开发业务私有化，使之变得更加灵活。可以看到凯德一直在面向未来主动拥抱改变，甚至不惜革自己的命，在不断的蜕变中迎接新生。

所以，当你无论是从报端还是开业现场看到不一样的凯德，你都不必大惊小怪，不妨也学会用资产管理的视角来看待这样的变化，或许你就能看的更明白。我学到的是：一切商业归根到底都是做人的生意，人在变，商业就必须随之改变，没有不变就能常胜的商业，只有善于改变而保持长赢的生意！不要害怕挑战，狭路相逢，谁离市场更近，谁能更主动一点，谁就能笑到最后。