价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究

摘要：房地产项目设计管理是项目开发的基础，通常情况下，项目设计阶段的成本只占工程项目总成本的4%左右，但是会对项目成本造成75%左右的影响，由此可见设计阶段的重要性十分突出。但目前房地产开发商虽然认识到了设计阶段的重要性，但是在设计管理却存在一定的不足，针对这种情况，应加强对价值工程理论的应用，提升设计管理成效。基于此，本文分析了价值工程理论的特点，并就具体的应用措施进行探究，仅供大家参考。

关键词：房地产项目;设计管理;价值工程理论;应用

引言：

设计管理在房地产项目开发中具有十分重要的作用，是提升房地产企业竞争力的有效措施。但目前在设计管理过程中依然存在着主观性强以及缺乏规范性等问题，严重影响了设计管理的效果。为此我们应积极探索房地产项目设计管理中价值工程理论的应用措施，借助价值工程理论的优势，提升设计管理成效。

1价值工程理论的特点分析

价值工程理论是指以提升研究对象价值的管理技术，借助价值工程理论能够剔除不必要的功能，进而可以在保障建筑使用效果的基础上降低工程成本，同时也可以在成本不变的情况下提升建筑工程的功能，还可以同步实现成本降低与功能提升。价值工程理论的特点主要包括以下几个方面：首先，价值工程理论以提高价值为目的。价值工程理论将成本与功能统一起来进行管理，有助于提升建筑工程的机制。其次，价值工程理论以协同合作为基础。借助价值工程理论，需要管理以及相关的技术人员等共同协作，制定更加科学的工程建设方案。最后，价值工程理论以系统观点为指导。价值工程理论的应用，需要借助系统分析方法对建筑物的各项功能之间逻辑联系进行分析，在此基础上才能促进研究对象价值的提升。

2价值工程理论在房地产项目设计管理中应用的意义

房地产项目设计管理具有较强的复杂性，同时在管理过程中也会遇到多方面的问题，如设计的实际效果如何？怎样评估设计方案等？而价值工程理论的有效应用，则可以很好地很好地解决以上问题，确保项目利益相关者的机制最大限度地统一起来。目前我国的房地产开发项目设计管理往往只停留在项目表面，很少涉及到项目功能提高与项目成本节约之间的匹配问题。而价值工程理论则更加注重利用最低成本促使项目功能的最大化，因此价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用显得十分有必要。目前在房地产项目设计过程中，设计人员往往更加注重技术层面的提升，而对设计的经济性则缺乏关注，进而导致项目设计成本控制效果不理想，而借助价值工程理论进行综合分析，则可以有效纠正这方面的偏差，通过价值工程理论，可以更好地避免浪费，同时规避不必要费用的产生。除此之外，通过价值工程理论，还可以使管理组织形式更加完善，引导技术、管理人员以及相关业主都参与到设计管理之中，进而更好的弥补专业人员的知识局限性，进而更高的保障建筑产品的价值。由此可见，价值工程理论的应用具有十分重要的意义。

3价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用方法

价值工程理论的应用方法有多种，如问卷调查法、经验分析法、ABC法以及强制确定法等，不同的方法有着不同的特点和作用，应结合设计管理实际需求合理选择应用方法。以问卷调查法为例，该方法的应用最为广泛，借助该方法，可以获取更加全面的有关评估、需求、设想等方面的信息，进而为设计管理提供更加可靠的依据。但是问卷调查法也存在一定的不足，如在问卷调查过程中的准备、实施以及分析等环节中需要耗费大量的时间和精力，其效率较低。再以经验分析法为例，该方法也被称为因素分析法，该方法的应用，需要借助价值工程活动人员的相关经验，针对选择对象进行定性分析的方法。在经验分析法的实际应用过程中，单独应用的情况相对较少，更多的是将该方法与其他定量分析方法结合应用，这样的方式可以取得更好的效果。

4案例分析

4.1项目概况

以某展售中心为例，该项目共分为4层，其建筑面积为3300平方米，预计工期为13个月。针对该项目的设计管理过程中，应用了价值工程理论进行管理，对设计方案进行优化，促进了展售中心价值的提升。

4.2设计准备阶段的应用

在设计准备阶段，由项目总工程师牵头，组织计经部、市场部、销售部以及材料部等部门的相关人员对该项目的投资、规模等进行讨论，最终确定由负责设计房产开发项目的设计团队负责该项目的设计工作，并确定项目的设计任务书，在设计任务书中对展售中心的功能要求作出了详细说明，如建筑内应包含办公室、卫生间、展示大厅以及会议室等，同时要将项目总投资额控制在1000万以内，其中不仅包含项目建设费用，而且还包含着项目精装修费用等。

4.3方案设计阶段

设计单位以设计任务书为基础，对项目进行设计，并形成设计方案。设计方案中，将展售中心设计成四层建筑，并按照层数不同来设计建筑内部结构的功能。具体而言，在设计方案中，将建筑的一层设计为销售大厅，同时设置沙盘模型展示区、多媒体展示区、洽谈专区、签约专区、以及会议室等。将建筑的二层和三层设计为样板间，用于集中进行产品展示。除此之外，在设计方案中，将建筑的四层设计成为大开间办公用房，主要向工程部提供使用服务。结合设计单位提供的设计方案，应进行专业的评审，组织召开评审会，会同项目总经理、销售部门以及设计单位等相关人员共同评审设计方案。在讨论过程中，要从人文、经济、技术、环境等多角度对设计方案进行评审，但是在评审过程中，各方很难达成意见的统一，针对这种情况，需要借助价值工程理论，对建筑项目的功能进行分析，如方案中建筑功能是否过剩？建筑功能能否满足业主的需求等。围绕这些问题，可以使讨论的主题更加明确，并最终结合讨论结果给出方案修改意见。如仓库面积过大，四层利用率低等。这些修改意见均属于对空间功能的调整，因此并不会涉及到成本的增加，同时还可以使建筑的空间功能得到优化，因此有助于提升建筑项目的价值。

4.4施工图纸设计阶段

施工图纸以扩初图纸为基础，并进行細化处理。在施工图纸设计阶段的管理，同样需要借助价值工程理论，对施工图纸进行审计，进一步优化施工图纸设计效果。施工图纸是工程造价估算的重要依据，因此要高度重视施工图纸设计的管理，保障施工图纸的科学性。在针对施工图纸的审计过程中，需要材料部门参与其中，对相关材料进行分析，确保施工图纸中涉及到的材料与市场信息相符。在此基础上通过对材料信息的分析，最终确定应用何种材料最具经济性和价值性。

总之，在该项目的设计管理过程中，价值工程理论在管理的各个环节中均发挥了重要作用，借助价值工程理论，实现了对项目成本的有效控制，使项目的功能性更加完善，极大地提升了项目的价值。

结束语：

价值工程理论是一种技术与经济相结合的方法，在房地产项目设计管理中应用价值工程理论，既能促进技术的改进，而且还有助于提升设计管理的水平与成效，保障房地产项目能够取得更好的社会与经济效益。我们应充分认识到价值工程理论的重要作用，并合理加以应用，促进房地产项目价值的提升。

参考文献：

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作者简介：王继程，男，山东省，本科，中级工程师，房地产设计管理，1986年6月出生，汉族。