我国房地产市场、股票市场与信贷市场的发展现状与联动性分析

韩佳琳

摘要：房地产市场、股票市场以及信贷市场之间具有密不可分的联动性，纵观整个中国金融市场的发展历史，我们的市场发展取得了一定的成就，虽然曲折但是前景一片光明。同时在我国金融市场发展的道路上，出现的种种问题也不容忽视，针对发展过程中遇到的问题要认真进行分析，制定切实可行的解决方案，为中国金融市场健康、稳定发展指明方向。

关键词：房地产市场;股票市场;信贷市场

房地产市场、股票市场和信贷市场的波动不是相互独立的，三个市场中任何一个市场的波动都会对中国的经济运行和另外两个市场的运行产生很大的影响。这种背景下，相关研究人员需要对三个市场之间的联动性以及发展现状进行深入分析，促进房地产市场、股票市场和信贷市场的健康发展。

一、我国房地产市场、股票市场和信贷市场的发展现状

（一）房地产市场

自1978年改革开放之后，我国的住房制度改革才被提出，2003年我国的房地产行业发展迅猛，房价出现不断上涨的趋势，泡沫也逐渐显现，直至2007年我国的各大金融机构增加贷款利率，进一步加强了针对房价的把控力度。2008年受全球金融危机的影响，我国的土地购置面积出现不同程度的下滑趋势，房地产行业出现下行势头。为了缓解这一下降趋势，政府又通过扩张性政策刺激房地产市场，房地产行业现状才有所改善，但这一刺激使房地产市场的快速膨胀致使消费者无力购买房屋，至此，我国的房地产市场进入了有史以来最严峻的把控时期。直至2016年政府为防止房地产市场泡沫的进一步恶化，经过改革一致认为通过信贷方式对房地产泡沫进行把控，是最有效的改善房地产市场现状的方式，虽然再之后政府也采取一些其他政策措施，但并没有使房地产市场泡沫消失。

2020年全球受到新冠疫情的冲击，我国的房地产行业受到了严重影响。国家对于目前严峻的宏观经济形势，出台了一系列政策，自2020年以来，我国的房地产土地购置面积有所下降，成交价款也相应减少，随着时间的推移，经济形势的好转，直到2020年11月，我国房地产投资才逐渐回暖，达到了6.8%的增长速度。

（二）股票市场

2005年至今是股票市场发展和股票市场矛盾解决完善的成熟时期，在这一年提出了股权分置改革试点。其间的2006年至2008年，上证指数发生了暴跌，最高暴跌幅度达到了4400多个点。2009年创业板在深交所成立，我国的股票市场进入了新的篇章。根据有关数据显示，2018年11月在沪深交易所的上市公司已达3581所，总市值45.36万亿元，发行股市高达6.5万亿股，这些惊人的数据表明我国的股票市场已经仅次于美国。

从我国股市的流通股本和流通市值来看，2011年至2021年，我国股票市场的流通股本达到了18994亿股，合计61668亿股。2015年我国股票市场的流通总市值达到高峰，随着一系列政策的调整，2020年下半年流通總市值为64.81万亿元，有史以来的最高峰值。从我国股市的成交量来看，2015年的股市成交量高达17.10亿股，2020年的股市成交量总共达16.74万亿股，但并未超越2015年峰值水平。从我国股市的成交金额来看，2020年股市的成交额达206.82万亿元，较2015年牛市的峰值有所下降，这期间2019年确实出现了万亿额的成交金额。虽然2020年受疫情影响，但是我国的沪深交易所的股票成交金额总体呈现上升趋势，随着我国金融体系的逐渐完善和居民的投资理财观念的提升，我国证券交易市场会持续活跃。

（三）信贷市场

随着我国持续推进金融稳定发展和绿色生态文明建设，中国的金融业投资方向也发生了微妙的变化，绿色金融理念被提到了台面上，绿色信贷规模逐渐被提上日程。所谓绿色信贷就是将更多的资金投入到环保、节能和绿色交通运输以及建筑等行业中。2015年9月，审议方案提出“建立绿色金融体系，推广绿色信贷”。2020年10月，政府指出在未来的五年内，我国要推动金融与实体经济相结合发展均衡的绿色金融体系。近几年，绿色金融发展速度逐渐加快，截至2020年末，我国各大金融机构的绿色金融总贷款余额达到11.95万亿元，同比增长了3.46%。以交通运输业、仓储业以及邮政业为例，三者的绿色贷款总余额为3.62万亿元，电力、水利、热力以及燃气能源的绿色贷款总余额达到3.51万亿元。这些数据表明，绿色金融投资发展正处于上升势头。

二、房地产市场、股票市场以及信贷市场相关性研究

（一）投资组合理论效应

马科维茨提出投资组合理论，目的是确定在风险一定情况下的收益最大化，或者在一定的收益条件下的风险最小化。当某资产的收益率出现上涨或者下跌，会导致风险发生相应的变化，从而调整投资组合和投资偏好。当投资组合中的多样化投资数量增加时，会降低整体的投资组合的非系统化风险，逐渐趋近于市场系统性风险水平。因此，尽可能持有多样化的投资组合才是降低非系统性风险的更好选择。

将投资组合理论运用到房地产市场和股票市场也是相同的道理，房地产市场和股票市场都有各自的平均收益率和方差水平，也有各自的权重，两者之间还存在相关系数，总的平均收益率代表着投资组合收益，方差代表着组合的投资风险水平。若房地产市场的平均收益率在投资组合中的比例较高时，此时投资房地产市场就会带来更高的收益水平，反之投资股票市场。根据投资者自身对未来市场的预期随时调整两个市场的投资比重。在考虑风险的时候，问题相对复杂一些，首先，追求高收益的同时要注意组合投资的整体风险水平，当投资于高收益资产时，也会带来更高的风险。其次，房地产市场和股票市场间存在相关系数，当两个市场呈现出正相关的关系，价格会出现同向变动的情况，整体投资组合的风险会相对偏高;当两个市场的相关系数是负相关的关系，价格会出现反向变动的情况，在这种情况下，投资组合的非系统性风险有效地被降低了。因此，为了实现效用最大化，投资者要根据收益率、风险以及相关系数的变化而调整自己的投资组合资产比重。

（二）财富效应

把财富效应应用到房地产市场和股票市场就会呈现出下面这种模式，当其中一个市场的价格上升时，增加投资者的投资信心，提高了投资者的消费和支出水平，更多的资金涌入房地产市场和股票市场中来，进而推动两个市场的价格进一步上涨。下面就从两个市场相互间的财富效应方面进行分析。

房地产市场对于股票市场的财富效应可以理解为：如果消费者有购房计划，当房价上涨时，一方面会增加消费者的购房压力，此时房价过高，怕担负不起购房的费用;另一方面，这也意味着消费者需要更多的资金来支付未来的房屋费用，以及影响到消费者对未来房价走势的预判，这一系列因素都会削减消费者现在的消费支出。如果消费者已经购置房屋，那么此时房价的上涨对于消费者来说就是再好不过的了，其手中持有的固定资产增值，同时对未来房地产市场有了心理预期，消费者会考虑把自有房屋出租，以这种方式增加持有的资金量，进而增加现在的消费支出和投资水平，这种情况可能会给股票市场带来财富效应。

股票市场对于房地产市场的财富效应可以理解为：对于个人消费者来说，当股票价格上涨时，投资者持有的股票价格上涨，自身的财富增加，会影响他们的消费支出，若此时以高价卖出股票，也会给消费者带来较大的红利收入，将资产转化成货币并在市场上流通。这种方式提高了消费者的消费和投资水平，同时会推动消费者对于房地产这种固定资产的投资，进而推动房地产市场的价格上涨。对于企业来说，企业的经营状况和市场环境都会影响其的发展，当企业股票价格上涨时，企业的自有总资产增加，此时的企业会考虑扩大企业的经营规模，进而带动房地产市场的投资规模。

（三）信贷效应

随着如今金融市场的高速发展，银行的信贷体系逐渐趋于完善，扩大投融资额度，个人和企业越来越多的将自有资产作为抵押，通过信贷的方式进行投融资，因此房地产市场和股票市场也越来越成为抵押资产的理想选择，当两个市场的价格上涨时，个人和企业的融资能力也相应的提高了。

对于资金需求方来说，个人和企业可以将自有资产作为抵押从银行借入资金进行投资，若此时房地产市场或者股票市场价格上涨，个人或者企业更容易从银行获得融资额度，将这些借入的资金投资于其他资产以扩大生产规模，谋求更高利润。通过这种方式，企业较强的融资能力和较大的生產规模能够有效改善其经营状况，推动企业的股票价值上涨，同时企业将融入的资金投资于房地产市场和股票市场，更会给企业的持续经营带来莫大的好处。对于个人来说，也会提升自身的消费投资水平。

对于资金供给者来说，银行等金融机构这些接纳抵押品的机构来说，房地产市场和股票市场的价格上涨，意味着抵押品升值，有助于改善其内部的资本负债表状况，进一步扩大信贷规模，改善经营。如果资金的贷出方为企业，抵押品的升值将改善企业的资产负债状况，进一步推动房地产市场和股票市场价格的上涨。

三、结束语

我国目前的房地产市场还存在着房价持续上涨的走势，一方面，开发商还在不断建造新楼盘，高楼大厦还在不断的崛起，但是由于当年处于房地产红利时期的投资者们购置了大量的房屋，导致闲置空房过多，这与房地产市场中真正能满足市场需求的房屋供应不足相冲突。另一方面，由于房价过高，导致很多有购房需求的居民没有充足的资金购置房产。

为了实现资源配置的合理性，对于股票市场来说，应该进一步提高优质企业的上市计划，同时注意优化股市的结构并加强监管，杜绝违法行为，政府干预行为要适量，在市场出现问题时，尽量以市场化运作规律解决问题，当出现市场失灵现象时，需要政府出面进行干预。当然，银行以及各大金融机构也要加强信贷监管力度，积极推广绿色信贷，为了稳定中国金融市场的发展，提高中国的金融实力，政府的合作至关重要。

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