老旧小区住宅楼综合改造技术与管理

李甫

摘要：随着我国社会主义市场经济的迅速发展以及科技水平的不断提升，带动城市化进程的不断加快，当前时代对城市化建设工程的技术质量要求越来越高，加强对老旧小区住宅楼改造管理工作迫在眉睫。

关键词：老旧小区住宅楼;综合改造技术;管理

1.前言

当前我国正处于百年未有之大变局的发展格局下，新冠肺炎疫情加速这一格局的变化，给各行各业的发展建设带来一定的机遇与挑战，对老旧小区住宅楼改造管理工作来说也不例外，相关企业要加强对时代机遇的把控，以此来提升该工作质量水平，从而为人们提供更加高质量、高水平的居住环境。基于此，文章将简要分析一下老旧小区住宅楼综合改造与管理改造。

2.老旧小区住宅楼综合改造面临的状况

2.1改造规划设计合理性低

近年来我国经济的迅速发展带动城市化进程的加快，当前人们的生活质量水平的提升，使得人们对城市的各项要求也在不断上涨，加强对老旧小区住宅楼改造工作迫在眉睫，但就当前我国老建筑规划建设工作开展情况来看，仍然存在着规划设计合理性较低，与城市更新匹配度小的问题，阻碍了城市的宜居性，也无法满足人们的生活需求。部分城市在住宅改造过程中一直沿用较为传统的方式以及先前经验，并没有紧跟时代发展步伐，导致老建筑规划工作建设水平整体较低，盲目套用其他城市规划设计方案，对城市的适宜居住质量方面也产生了阻碍作用。本文主要分两方面进行分析，如下所示：

（1）未能针对某一公共部分进行维修，导致所花费的维修费用高、工程量更大。这种类型的维修内容主要有：公共排水管线更换、外墙粉刷、水电暖气管线维修、外墙保温、屋面大修等。

（2）未能对住宅楼的外部和内部以及小区内相关配套措施进行综合改造。一般情况下，主要包括外墙保温、住宅楼屋面大修、抗震加固、外墙粉刷、门窗更换、入户结构改造、排水管和水电暖气等公共主线的更换改造、通信设施重新布设、住宅扩建、楼道楼梯翻新维修等。

2.2房屋本体和基础设施陈旧老化

部分小区的房屋本体和基础设施比较老旧，甚至出现本位缺失的情况，导致房屋设备缺乏系统保养和维修。例如，如房屋外墙粉刷面起壳、风化，内楼道墙面楼梯扶手脱落、锈蚀，公共照明灯光坏掉，楼房防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池未能清理，小区道路老化，路面破损甚至没有路灯，绿地杂草丛生、布局混乱，公共绿地种菜等等情况。另外，消防设施设计标准低，高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜，消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，消防安全风险较大。

2.3生活环境比较差

小区住宅楼中的各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所，无证摊点多，车辆乱停乱放多，直接影响城市容貌。任何一个老旧住宅小区都有违章建筑，某一些个人、单位、街道未经规划部门许可，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，破院墙开门，影响小区交通和景观，破坏了小区绿化情况。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通擁堵。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设路过少，部分公建配套设施有的挪作它用，小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。

3.老旧小区住宅楼综合设施改造

3.1消防系统改造

由于建造年代久远，老旧小区住宅楼的消防设施与现代建筑的消防设备相比有着显著的差异。老旧小区住宅楼的消防设备往往达不到标准，国家针对老旧小区住宅楼的消防安全问题，也提出了一系列的改造计划。首先，消防系统的改造，同样是请专业的消防团队进行，在施工前需要掌握和了解该小区住宅楼的消防系统现状，掌握其各项技术参数，分析小区内消防系统在消防设备、消防通道、以及可操作性等方面存在的问题，根据以上掌握的信息来确定针对老旧小区住宅楼的消防设备改造方案。

3.2用电设施改造

老旧住宅楼的用电问题，一直是改造技术管理的重点，由于老旧住宅楼内的用电设施基本老化，所以在用电方面会显得过于浪费，如何改造老旧小区的用电设施，成为了老旧住宅楼综合改造技术的重点关注目标。更换老旧的用电设施一定程度上能够节约老旧住宅楼的电耗，节约国家资源。在更换用电设施之前，施工团队应该实地考察并了解需要更换设施的主要功能，根据实际情况更换节能设备即可。变配电室采用分组自动循环投切式补偿装置，用以减少电力系统的损耗。

小区的道路照明系统，可根据自然条件，结合人工照明，选择合理的改造模式，比如选择LED光源，高效节能的照明光源，在保证正常的照明条件下降低能耗[3]。

3.3用水设施改造

老旧住宅楼内存在的另外一个比较重要的问题就是用水问题，由于供水管道的老化问题，老旧住宅楼内经常会发生一些停水情况。室内水压不足的老旧住宅楼，应在改造过程当中采用管网叠压供水或变频调速供水装置加压供水，避免频繁出现水压不足导致的停水、少水现象，合理解决老旧小区住宅楼的供水排水问题。随着我国科技的发展，在老旧住宅楼当中不乏有一些先天条件可以使用太阳能热水系统，如有此类老旧住宅楼，可根据其实际情况安装和设置太阳能热水系统。既达到节能省水的目的，又使国家先进的科技技术能够应用到老旧住宅中。

4.老旧小区住宅楼综合管理

4.1小区住宅楼外结构

国家出台了《关于加强老旧小区综合改造工程外保温材料使用与消防安全管理工作的通知》，强调我国老旧住宅楼改造期间的，若使用外墙保温材料应该满足相关国家规定，实际保温效果应符合相关要求。针对我国大部分老旧住宅楼，首先更换不能达到标准要求的旧窗，安装节能保暖、更加坚固实用的窗型;其次针对住宅楼内公共部位设施，结合住宅外立面设计改造方案，选材以节能、保温为标准的门窗，合理进行改造，延长住宅楼使用寿命与实际价值。

4.2小区住宅楼内保温构造

老旧住宅楼的供暖问题一直是国家重点关注的问题，在老旧小区住宅楼综合改造过程中，以节能为前提，分割供暖与非供暖空间的隔墙应按照规定的建筑节能标准要求，进行节能、保温改造。由于建筑结构的不同，在对老旧住宅楼采取改造期间，应结合当地住户意愿，根据住宅的实际情况进行分析，拟定完整的节能、保暖计划之后，请专业团队进行改造施工。老旧住宅的改造一般目的都是为解决节能与供暖的问题，但在施工期间也一定要注意选材质量问题，选材一定要符合国家标准，且保温材料的选择也要同时兼顾消防安全问题，材料是否保暖、耐热、抗腐蚀性能与使用年限问题都在改造技术考虑范围之内，实际上也是一项非常复杂的工程。

4.3楼内公共管线管理

老旧住宅楼内的公共管线一般比较杂乱，年久失修的住宅楼内给排水管道、阀门若存在安全隐患或已经损坏的，应及时进行更换，改造当中选用的水箱、饮水处理装备、消毒、供水设备以及管材等必备设施必须持有省级以上行政卫生部门颁发的许可才能应用到老旧住宅楼的改造当中。在材料的选用上不能够选择不符合质量规定和已经被淘汰的设施设备，材料的选取必须符合国家规定标准。施工过程除按照国家要求之外，還应有相关部门进行监督，确保老旧小区住宅楼的综合改造能够顺利且保质保量的完成，彻底改善我国老旧住宅楼的节能与安全问题。

5.结束语

总而言之，当前老旧小区住宅楼改造管理工作过程中，仍然存在着各种各样的问题，多方面因素阻碍了建筑综合治理水准。在今后的工作中，相关单位要加强对该方面工作的研究分析，不断借鉴其他小区的改造与治理经验，及时将规划与研究问题相贴合，才能进一步的提升整体的治理效果。

参考文献：

[1]余伟忠.做好老旧小区改造 提升居民幸福感[J].小康，2020，（28）：6.

[2]王买昌.老旧小区改造整治内容及设计工作思考——以西部W市小区改造提升为例[J].绿色科技，2020，（17）：68-69.

[3]宋凤轩，康世宇.人口老龄化背景下老旧小区改造的困境与路径[J].河北学刊，2020，（05）：191-197.

[4]江勇，殷先豪.新时期城镇老旧小区改造面临的主要问题及处置建议[J].工程技术研究，2019（31）：222～223.

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