论农村房屋所有权流转障碍与对策

摘 要：我国为了保障农村土地的使用合理合法，在农村土地转让的过程中设立了诸多限制。在农村，虽然房屋的所有权属于农民，在法律层面上，农民可以自由地进行房屋转让，但是由于房屋土地之间不可分割的紧密关联，农村房屋始终缺乏相应的地产市场，导致了农村房屋流转的障碍。因此，必须针对具体情况进行改进与完善，使我国的法律与政策能够符合我国不断发展、变化的实际国情。

关键词：农村房屋 房屋所有权 流转障碍

中图分类号：F301.2  文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2021）04-072-02

对农民来说，房屋是他们非常重要的一项财产，随着我国房地产经济的发展，越来越多的农村房屋进入房地产市场交易。但是农村房屋所有权的流转是一个涉及利益广泛、牵一发而动全身的工程，从目前来看，针对农村房屋所有权流转进行放开，有助于我国城乡房地产市场的有效接轨，不仅是农村产权制度改革的必然渠道，也是我国进行城乡统筹发展的迫切需要。

一、农村房屋所有权流转的障碍

（一）宅基地的获得及转让的限制

通常情况下，在我国，农民的房屋使用地是通过农民向集体组织进行申请，组织下发批准后，农民就可以无偿使用。这种土地分配方式与其他国家不同，是我国特有的一种分配方式。这种方式能够充分适应我国的实际国情。但是，随着我国经济的发展，这种分配方式对于农村房屋的流转造成了很大的制约，也导致了我国农村房屋交易市场难以进行应有的发展。

（二）房屋与土地的相关性

众所周知，只有在土地上才能完成房屋的建设。因此，建筑与土地之间有着长期依存的关系。我国的法律明文规定，土地与房屋之间没有明确的从属关系，在进行登记的过程中，必须是土地与房屋的分别登记，并不强制要求土地与土地上的房屋所有权都是同一个人或是同一个组织，土地证与房产证可以进行分别保管。但是，由于房屋本身具有无法移动的特性，因此，房屋与土地之间必然具有无法割裂的联系，一旦出现房屋所有权的流转，必然会带来土地使用权的转让。这也就是我国目前情况下，农村房屋市场流转过程中的一大障碍。

（三）宅基地集体所有制与房屋所有权的冲突

为了保障我国农村土地的使用合理合法，在农村土地转让的过程中设立了诸多限制。在农村，虽然房屋的所有权属于农民，在法律层面上，农民可以自由地进行房屋转让，但是由于房屋土地之间不可分割的紧密关联，也就导致了农村房屋始终缺乏相应的地产市场，我国宅基地所有制与房屋所有权之间产生冲突，从而导致了农村房屋流转的障碍。这些障碍都导致了我国农村房屋难以进行所有权流转，使我国的农村房屋市场难以得到发展。

二、农村房屋所有权流转的对策

（一）农村房屋流转主体的健全

在我国农村的房屋进行流转时，最主要涉及到了三个主体，分别是宅基地所有权人、房屋所有权人以及受让人。通常情况下宅基地所有权人都会指向村民小组这个整体，而几乎不会指向个人。有时候，也会出现一块宅基地上存在多个不同级的所有权主体，这种情况下，通常也会确权于村小组。

这是因为宅基地如果归村民小组所有，那么就会提高宅基地的管理效率，同时还能够完成保护农民权益的职责。对于农村房屋的所有权人，《土地管理法》规定其为特殊主体，从宅基地流转形态的差异性来讲，宅基地的使用主体可以划分为受让主体以及原始主体两个部分。通常情况下，原始主体指我国拥有宅基地使用权的农村集体以及集体内部的成员，这些人也并不具備宅基地的分配权。在我国农村房屋进行流转的时候，应当将受让主体的资格进行一定的扩大，从原有的集体内部成员扩大到更加广泛的合法取得宅基地使用权的其他人员。但是在农村房屋进行流转的过程中，不能够损害集体经济组织与成员的利益，否则集体就可以进行撤销权的申请。

（二）农村房屋所有权的完善

农村房屋的所有权必须要与宅基地使用权相配合，而不能够独立存在。使农村房屋所有权能够得到一定的完善，确立所有权人是否具有收益、处分的权能，取决于宅基地使用权的完善。通过针对《物权法》相关法律法规的理解，可以得出在《物权法》中，承认宅基地使用权人可以针对宅基地进行合法的使用，但同时也否认了宅基地的收益权。而随着时代的不断发展，许多农民都离开了农村，进入城市进行务工，这就造成了大量的农村房屋不得已被闲置浪费在农村。但是在物权法的限制下，宅基地却难以进行流转，这样的情况必然与我国新物权法建立的初衷不符。因此，想使农村房屋的收益、处分权能进行实现，不仅需要有明确的归属，还需要寄希望于宅基地使用权流转。只有这样，才能使农村房屋能够在市场上体现其应有的价值。

（三）农村房屋流转模式的创新

在我国，现行的宅基地使用权流转模式共有两种，一种是“保权”，另外一种则是“转权”。保权是指在宅基地所有权未变更，房屋通过买卖的方式完成转让，也就是所谓的“双市场、双产权”，而转权模式则能够体现出非常明显的“先征后让”特征，也就是“同产权、同市场”。在模式选择上，无论是“转权”还是“保权”，都有学者进行支持，从这两者的模式上来看也各有利弊，各有特点，但是这两种模式都不能够针对农村房屋流转的障碍进行有效解决，我国在农村房屋流转这一方面，还需要继续进行法律法规与政策条款的完善。

三、农村房屋流转的立法建议

目前我国的农村房屋是否能够进行流转、要如何进行流转，是我国在当前时期必须要解决的问题之一，只有针对这一问题进行了有效解决，才能够提升我国房地产经济水平。如何针对农村房屋流转的情况进行有效的立法，从而使宅基地所有权人的地位得到突出，使政府在农村房屋流转过程中起到一定的指导作用，保护农民权益，这些问题都有着不可忽视的重要意义。因此，必须针对具体情况进行改进与完善，使我国的法律与政策能够符合我国不断发展、变化的实际国情。

首先，农村房屋的所有权人应当依法对宅基地享有使用、收益、占有的权利，每一户居民只能够在一定期限内拥有一块宅基地，不能重复进行宅基地的申请;第二，应当针对宅基地使用权实施有偿转让的相关制度。所有取得宅基地使用权的居民在房屋建成后，可以在宅基地使用年限内进行房屋的转让、出租、抵押等活动;第三，房屋所有权人必须在我国的相关法律与法规的规定之内进行宅基地的使用，不能够由于自身行为造成对社会公共利益的损害;第四，在农村房屋进行转让、抵押、出租等方面的登记时，需要由政府土地管理部门、房屋管理部门等依法经办，不能够私自处理。最后，如农民所建的房屋由于不可抗力因素导致房屋灭失，拥有房屋所有权的居民可以在原宅基地上重新搭建房屋进行居住，但如果在房屋灭失一定时间以后，没有正当理由，未重新建立房屋的，我国相关部门就需要针对这一块宅基地进行回收，并收回原来宅基地使用人的使用权力。

四、结束语

我们应当针对农村房屋流转的理论进行创新，使农村房屋产权交易市场得到有效的规范与保护，使我国农民合法权益也能够受到更加完善且全面的保障。

参考文献：

[1] 杨艳芬.农村房屋流转的障碍分析及对策研究[J].法制博览，2017， （5）：260-260.

[2] 胡明玉.我国农村房屋产权流转制度存在的问题及对策[J].安徽农业科学，2008（12）：5173-5175.

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[4] 田美玉.农村房屋所有权与宅基地使用权流转法律问题探析[D].南昌大学，2011.

[5] 钟奕勇.农村房屋产权流转研究[D].四川大学，2006.

（作者单位：北京农业职业学院 北京 100000）

[作者简介：郑少荣，民商法学硕士，北京农业职业学院财金系讲师。]

（责编：贾伟）