商业银行个人住房贷款风险研究

李帅

摘要：在社会城镇住房制度的改革深化过程中，个人通过贷款买房已经变得普遍。个人住房贷款目前已经成为了满足个人需求的一种选择，也是拉动中国经济发展的一种方式，有利于国家扩大内需。但是个人住房贷款存在的一些风险是不可避免的。本文研究的主要目的就是通过对商业银行存在的个人住房贷款风险问题进行研究，并针对性地找出解决风险的一些策略。

关键词：商业银行;个人住房贷款;风险评估

一、商业银行个人住房贷款风险

（一）个人信用风险

个人信用主要是指用户在进行住房贷款申请中的主要凭证。个人在进行住房贷款过程中，需要先与商业银行进行合同的签订。而银行在对个人申请住房贷款所提供的资料在审核和风险评估时，并不能够保证信息的准确性。

（二）房地产开发经营风险

个人住房贷款存在的风险离不开房地产开发经营引起的风险。主要是指企业资金链条容易断裂。目前中国国内的房地产开发商大多都是大集团类型进行管理。由于国家政策在针对于房地产方面发展有制度的限制，导致很多大集团开发商在不同的城市，注册了很多的子公司。而集团类型的公司在针对各个子公司的管理过程中出现股权关系复杂的现象，另外在进行关联企业之间交易时，为了逃避税收会出现部分的公司挪用资金的现象。

（三）商业银行操作风险

中国工商银行作为中国四大银行之一。在进行个人住房贷款方面已经有相当熟练的流程，但是在操作过程中仍然会出现不规范的现象出现。因此关于个人住房贷款银行操作风险，可以通过几个方面进行分析。第一方面主要是指银行进行贷款前期调查把关不严。第二方面主要是指工作人员存在兼岗混岗现象。

二、商业银行个人住房贷款的风险成因分析

（一）社会信用制度不健全

通过设定征信体系，健全信用评级能够有效地进行防范。于信贷机构而言，通过信用体系的建设能够减少一部分借款人在合约签订之后出现违约的风险，进一步的提高银行办理信贷业务方面的效率，提高资金的有效利用率。

（二）房地产市场发展不规范

目前我国的房地产市场发展较为迅速，很多的房地产公司在发展过程中都是以集团的模式出现。由于开发商准入制度并不严谨，一旦开发商出现违约现象将会给银行带来极大的风险。

（三）抵押物变现难度大，费用高

借款人在与银行签订借款合同时，需要抵押物作为依据，但是抵押物变现难度大，也费用较高，会给银行带来一些风险。比如房地产在市场变动中出现价格下降的现象，因而导致银行在个人住房贷款方面出现亏损。银行与个人在进行个人住房贷款的签订时，如果出现借款人无法偿还贷款的情况银行可以按照约定收回抵押的房屋。但是如果出现房价下降的现象，银行所收回的抵押房屋不能够弥补之前贷款和利息。

（四）银行自身管理体制薄弱

银行在进行自身管理体制方面存在着很多不足。第1点主要是指银行自身防控建设不足。工商银行内部的防控建设很完备，但是有时候政策在落实中却存在着很多问题。第2点主要是指的银行针对贷款的发放审核力度不严。银行在贷款前期的审查力度不严会给后期的管理带来很多的问题。第3点主要是指银行的员工的风险意识较差。部分的员工没有认识到由于他们工作的时候，不会给银行的工作带来很多的风险。

三、加强个人住房贷款风险管理的策略

（一）建立健全个人信用体系

为了有效的加强个人住房贷款风险管理，必须要建立健全个人信用体系，通过健全与住房贷款相关的担保和法保险法律法规进一步的将个人住房贷款的信用制度要求进行明确的规定。通过有效地建立健全个人信用体系能够有效的维护商业银行借款人以及房地产开发商等多个主体的合法权利。要不断的完善个人信用数据库。要加快银行信用评估系统和惩罚系统的建设。

（二）加强对开发商项目建设及资金流向监管

针对开发商项目的管理，必须对开发商准入制度进行明确的规定，重点关注开发商的综合实力以及股东构成情况。银行在进行贷款的发放中要选择较好信用较好，管理规范的开发商。另外银行要对开发商项目的建设和资金流向进行有效的监管，时刻的了解，开发商动态变化，进行定期的走访，定期的评估。

（三）建立完善个人住房贷款风险评估体系

第一要建立专门的信用机构来进行个人征信评估。在政府的主导下来建立个人信用的评估体系，能够尽可能地收集大量的数据信息。通过对信息的整理，对个人的信用状况做出完整公平的评估。并通过资源共享的方式使各个银行都能够有效的查阅用户的信息。第二要加强法律规范管理个人信用。目前由于部分因为失业疾病或收入减少的借款人不能够按期进行贷款的偿还。

（四）规范银行制度规范，提高银行人员专业素质

第一，从业人员要树立风险意识。在进在进行个人住房贷款的办理过程中，经办人员要加强贷款前期的调查，坚持履职到位对于借款人所提供的资料信息的合法性和真實性，进行严格的审查。第二，是要对借款人的评分系统进行优化。不能仅仅基于借款人的基本情况和征信情况进行。必须要将借款人的具体资产情况进行落实和细化。第三，要加强贷后管理。由于个人按揭贷款是一项长期的贷款银行在，银行在进行借贷期间会有很强的风险潜伏期。为了有效的对风险进行防控和管理，银行在进行后期的贷款管理方面必须要对客户的信息进行及时的更新和落实。并对部分逾期的现象进行跟踪，并做好催收的准备。

四、结论

本文在研究的过程中针对个人住房贷款风险研究，首先是先介绍与个人住房贷款风险的相关理论，在理论基础上得到升华进一步的研究介绍商业银行个人住房贷款中存在的一些风险，然后并进一步的对风险形成的成因进行分析，最后针对性的提出有效的解决策略。

参考文献：

[1]马丽.少数民族地区商业银行个人住房贷款的信用风险管理探讨[J].现代营销（下刊），2019（04）.

[2]邱金金.我国商业银行个人住房贷款风险防范[J].合作经济与科技，2019（08）.

[3]任捷.商业银行个人住房贷款风险分析及防范——以中国建设银行为例[J].科技经济导刊，2018，26（25）.