城市经济活力与房地产业耦合协调关系研究

摘要：构建城市经济活力与房地产业发展水平评价指标体系，对深圳市1999-2019年经济活力与房地产业发展水平进行测度，并利用耦合协调度模型，分析二者耦合协调关系的动态演化过程。研究表明：（1）1999-2007年期间，深圳市房地产业发展水平综合指数高于经济活力综合指数，在之后经济活力综合指数反超;（2）深圳市经济活力与房地产业耦合关系较好，耦合度一直在0.8以上，处于高水平耦合状态;（3）在研究期内，二者之间的耦合协调度整体呈现上升趋势，由0.4097升至0.9320。据此提出相应的对策建议。

关键词：城市经济活力;房地产业;耦合协调度;深圳市

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）07-0051-57 收稿日期：2021-06-15

1 引言

城市经济发展与房地产业之间的相互作用关系一直是各级政府和学术界关注的热点。城市经济活力作为城市经济发展的一个重要方面，同样与房地产业存在着明显的互動关系。一方面，城市经济活力是城市经济发展过程中所具有的发展能力与潜力，表现为经济实体竞争能力、市场适应能力以及对经济要素的吸引能力。城市内部充分的经济活力促进了城市经济的快速发展，经济的高速发展为房地产业提供了大量资金，进一步推动了房地产业发展。另一方面，房地产发展带动了相关产业的快速发展，促进城市就业，增加政府税收，提升城市功能，对城市经济活力的提升具有良好的促进作用。因此，城市经济活力与房地产业是城市发展中两个既具有一定独立性又紧密相关的系统，二者形成了相辅相成、相互促进的关系。

深圳市作为我国最早实施改革开放的经济特区，率先进行以市场为导向的经济体制改革，坚持实行“引进来”“走出去”，极大地激发了城市经济活力。2020年深圳市生产总值达2.77万亿元，占国内生产总值2.72%，位居城市排名第3。在国家努力将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区和国际一流湾区的宏伟目标下，深圳市作为大湾区核心城市，其经济活力仍具有较大的提升空间。与此同时，深圳市也是我国当前城市化水平最高、房地产市场发展最为成熟的城市之一，研究其城市经济活力与房地产业耦合协调发展关系对于我国其他城市具有一定的借鉴意义。此外，探讨不同时期二者的耦合协调发展水平能够为提升深圳经济活力、建立房地产行业平稳健康发展长效机制提供重要依据，进而促进深圳市的高质量发展。因此，研究深圳市经济活力与房地产业的耦合协调发展关系具有重要的现实意义。

基于上述背景，本文构建了城市经济活力与房地产业发展水平评价指标体系，选取深圳市作为研究对象，搜集其1999-2019年经济社会发展与房地产业发展相关数据，基于耦合协调度模型对二者的耦合协调程度进行测度，对深圳市经济活力与房地产业耦合协调关系的动态演化过程进行分析。结合研究结论，有针对性地提出促进城市经济活力与房地产业协调发展的建议。

2 研究方法

2.1 指标体系构建

遵循评价指标选取的系统性、科学性、可比性和可获得性等原则，结合深圳市自身特点及已有的研究成果，建立了包含2个一级指标、9个二级指标、34个三级指标的评价指标体系，如表1所示。该评价体系包括两个系统，即城市经济活力系统和房地产业发展水平系统。其中，城市经济活力系统从经济成长性、对资本和生产要素的吸引力、创新创业能力及科教投入、就业及居民生活质量、环境及配套5个维度进行构建，包括人均GDP、固定资产投资额、专利授权总量、年末就业人员合计等24个指标;房地产业发展水平系统由投资建设、市场经营、企业情况、结构特征4个方面构成，包括房地产开发投资额、商品房销售面积、房地产开发企业个数、房地产开发投资占固定资产投资比重等10个指标。

2.2 数据来源及处理

2.2.1 数据来源

本文原始数据来源于2000-2020年《深圳统计年鉴》《中国房地产统计年鉴》以及《深圳市国民经济和社会发展统计公报》，形成的原始数据矩阵记为X和Y：

（1）

（2）

式中，Xij表示第i年第j项衡量城市经济活力的指标原始数据;Yiz表示第i年第z项衡量房地产业发展水平的指标原始数据。

2.2.2 数据处理

为消除量纲与量级的影响，在计算综合指数前需要对数据进行标准化处理，本文运用非零变换的极差标准化方法进行计算，城市经济活力指标的标准化过程如式（3）（4）所示，房地产业发展水平指标的标准化同理。

正向指标：

×0.9+0.1（1≤i≤21，1≤j≤24）

（3）

负向指标：

×0.9+0.1（1≤i≤21，1≤j≤24）

（4）

正向指标和负向指标采用不同的标准化处理方法进行处理后得到标准化矩阵如下：

（5）

（6）

2.3 指标权重确定

为克服主观赋权法造成的人为主观因素影响，本文采用熵值赋权法来确定城市经济活力与房地产业发展水平两个系统中各项指标权重，具体步骤如下：

第一，在原始数据矩阵标准化处理的基础上，分别计算出城市经济活力与房地产业发展水平系统中第j和z项指标下第i年样本数据的特征比重Tij和Riz：

（7）

（8）

第二，计算出城市经济活力与房地产业发展水平系统指标的熵值ej和ez：

（9）

（10）

第三，计算各指标的差异系数gj和gz：

（11）

（12）

第四，分别计算出城市经济活力第j项指标的权重Wj以及房地产业发展水平第z项指标的权重Wz：

（13）

（14）

第五，运用线性加权法计算得出城市经济活力综合指数、房地产业发展水平綜合指数，具体计算公式如式（15）（16）所示，计算结果见表4。

（15）

（16）

2.4 耦合协调度模型建立

2.4.1 耦合度模型

耦合度的概念来源于物理学领域，可用于描述两个系统间相互影响的程度，后被广泛引入社会科学领域。依据本文的研究内容，将耦合度函数C定义为：

（17）

式中，C表示耦合度，介于0和1之间，当C趋近于0时，表示城市经济活力与房地产业发展水平处于低水平耦合状态，当C趋近于1时，表示城市经济活力与房地产业发展水平耦合程度高;α、β为权重系数，α+β=1，鉴于城市经济活力与房地产业是两个相互作用的系统，故取α=β=0.5。

2.4.2 耦合协调度模型

耦合度能在一定程度上反映两系统间的相互作用程度，但难以全面地反映二者的整体功效与协同效应。为此，引入耦合协调度函数，函数形式如下：

（18）

（19）

式中，D为耦合协调度;T为城市经济活力与房地产业发展水平综合调和指数，表征城市经济活力与房地产业发展水平整体协同效应;a、b为待定系数，表示两个子系统对整个系统的重要程度，本文视两者同等重要，故设定a、b值均为0.5。

2.4.3 耦合协调发展阶段

根据耦合度C及耦合协调度D的大小，对城市经济活力与房地产业发展水平的耦合协调类型进行等级划分，如表2、表3所示。

3 深圳市经济活力与房地产业耦合协调关系分析

3.1 经济活力综合评价

结合图1、表4可以看出，深圳市经济活力综合指数逐年升高，从1999年的0.1531增长至2019年的0.9133，呈现稳步提升的良好态势。从城市经济活力提升的阶段性特征来看，可以划分为1999-2008年以及2009-2019年两个阶段。其中，1999-2008年的10年间，深圳市经济活力的提升速度较为缓和;而2008年以后，深圳市经济活力的增长速度有所提升，这与一系列国家级政策的落地实施有关，其中包括2008年深圳“一区四市”定位的确立，以及2017年大湾区建设框架协议的达成和2019年中国特色社会主义先行示范区综合改革方案的实施，均在一定程度上促进了深圳市经济活力的提升。

3.2 房地产业发展水平综合评价

如图1和表4所示，深圳市房地产业综合发展水平在1999-2019年期间总体呈现出先平稳上升后曲折下降，随后又波动上升的态势。1999-2005年期间，深圳市房地产业发展水平保持平稳增长的趋势，其综合指数从1999年的0.1858升至2005年的0.5789。在2006-2011年期间，深圳房地产业发展水平除了在2009年有小幅增长以外，其余时间呈现下降趋势。主要原因是这一阶段深圳市房地产投资过热，政府开始出台一系列房地产调控政策，这其中包括2005年出台的“国八条”、2006年出台的“国六条”和“70/90政策”以及2007年出台的“9·27房贷新政”，均在一定程度上抑制了房地产业的发展。此外，全球金融危机也对深圳房地产业的发展产生了不利影响。2009年受国家“四万亿计划”财政刺激，深圳市房地产业发展水平也随之产生了小幅提升。但在2010年9月，深圳限购令出台，深圳房地产市场再次受到政策调控影响，导致2011年房地产业发展水平综合指数下降至0.2450，为2001-2019年最低点。2011年以后，深圳市房地产业发展水平总体呈上升态势，但2014年及2017年出现了小幅下降，其中，2017年深圳市房地产业发展水平综合指数的下降较为明显，主要原因是2016年深圳市政府相继出台了一系列限购限贷政策，对深圳市的房地产市场产生了较大影响。

3.3 经济活力与房地产业耦合协调度分析

本文在深圳市经济活力与房地产业发展水平综合指数的基础上，利用耦合协调度公式，计算得到深圳市1999-2019年经济活力与房地产业的耦合协调度，并基于此对各年度二者的耦合协调发展类型进行判断，如表4所示。

1999-2019年深圳市经济活力与房地产业耦合度较强，耦合度始终保持在0.8以上的高位，根据耦合度的划分标准，一直处于高水平耦合阶段。从图1和表4可以看出，深圳市1999-2019年经济活力与房地产业耦合协调度总体呈现上升趋势，从1999年的0.4097升至2019年的0.9320。1999-2005年期间，深圳市经济活力与房地产业耦合协调度平稳上升，二者由濒临失调状态逐渐转变为勉强协调状态，经济活力与房地产业发展水平在这一阶段均呈上升趋势，但深圳市的经济活力明显滞后于房地产业的发展，房地产业的快速发展为城市经济活力的进一步提升产生了推动作用。2006-2011年，深圳市经济活力与房地产业耦合协调度呈下降趋势，由2006年的0.6336跌至2011年的0.5674，由初级协调状态逐步退回至勉强协调状态。其中，在2008年，深圳市经济活力首次超越房地产业发展水平。由此，深圳市经济活力与房地产的相对发展态势发生变化，由前期的经济活力相对滞后转变为后期的房地产业发展相对滞后。2012年以后，深圳市经济活力与房地产业耦合协调度呈快速上升趋势，由2012年的0.6448升至2019年的0.9320，由初级协调状态发展至优质协调状态。这一阶段，深圳市经济活力与房地产业发展水平均呈现上升趋势，但房地产业发展水平一直滞后于经济活力水平。总之，随着一系列国家级政策的落地实施，深圳市经济活力和房地产业综合发展水平均获得了较大程度的提升，二者耦合协调关系由濒临失调状态逐渐演化为优质协调状态。

4 结论与建议

本文以深圳市1999-2019年数据为基础，构建了城市经济活力与房地產业发展水平评价指标体系，利用熵权法计算指标权重，加权计算得到深圳市经济活力与房地产业发展水平综合指数。在此基础上通过耦合协调度模型，对深圳市经济活力与房地产业发展的耦合协调动态演化过程进行分析，得出以下结论：（1）深圳市经济活力与房地产业发展水平在不同阶段存在明显差异，而且这种差异随时间变化而变化。1999-2007年，深圳市房地产业发展水平高于经济活力水平，而2008年之后，深圳经济活力反超房地产业发展水平，实现了快速提升。（2）深圳市经济活力与房地产业相辅相成，二者具有高水平耦合的关系，耦合度在1999-2019年期间始终保持在0.8以上。（3）在研究期内，深圳市经济活力与房地产业耦合协调度总体呈现上升趋势，由1999年的0.4097升至2019年的0.9320，耦合协调类型经历了从濒临失调到优质协调的演变过程。

据此，本文就深圳市经济活力与房地产业协调发展提出以下建议：（1）深圳市经济活力多年来呈现出良好的增长态势，目前已经达到了较高水平。现阶段，深圳应把握好粤港澳大湾区和中国特色社会主义示范区双重机遇，继续全面提升城市经济活力。（2）近年来，深圳市房地产业的发展水平滞后于经济活力。对此，政府应制定合理的调控政策，适当控制房地产投资，使房地产业在合理范围内适度繁荣，以适应城市经济活力的快速增长。（3）政府应处理好城市经济活力与房地产业的协同发展关系，推动深圳经济活力与房地产业的协调发展，以实现深圳经济的健康平稳增长。

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作者简介：李卉，重庆大学管理科学与房地产学院，硕士研究生。