大型房企偿债能力的分析研究

周逸飞

摘要：文章主要思路是从房企融资“三条红线”政策落地执行展开，从而引发思考，一旦政策执行，大型房企原本就较高的负债率如何平稳软着陆，在政策过渡期如何提高偿债能力来消化负债率，今后如何保证负债率健康平稳，管理效能如何提升，那就必须学会用科学合理的融资策略来平稳过渡，另外，再通过一系列资本运作来稀释过高的负债。从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，这也是房地产行业必须面对的一场供给侧改革。文章着重描述融资“三条红线”政策对大型房企的影响及如何应对的对策展开研究。

关键词：大型房企;三条红线;融资策略;偿债能力

2020年8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”，此次会议强调重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资，这将意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限，这对房企的融资增长与依赖多渠道的融资方式来说必将产生重大影响。首当其冲的问题就是大型房企通常都是高融资杠杆和高投资杠杆，这样的开发模式必将被迫改变。尤其是大型房企应该思考未来的发展战略，粗放式的跑马圈地和无序的前融短融都应该按下暂停键，笔者认为未来大型房企的发展需坚决降负债，优化债务结构，控制和降低融资成本，做好现金流的统筹管理，坚持从扎实的管理中获取效益，这样才有助于化解大型房企财务风险，推动企业健康稳健发展。

一、房企融资“三条红线”政策的含义

“三条红线”顾名思义就是三项不可触碰的指标值：第一，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;第二，净负债率不得大于100%;第三，现金短债比必须大于1倍。根据房企目前在“三道红线”上触线情况的不同，将房地产行业中的房企分为四个等级，每个等级都设有息负债增长限定值，每降低一级，上限增加5%，如第一级当三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加;第二级若触碰两条，则有息负债规模增速不得超过5%;第三级为触及一条，则增速不得超过10%;第四级为一条未碰，则增速不得超过15%。

二、“三条红线”政策对大型房企融资的影响

（一）融资将面临收缩压力

由于大型房企的拿地积极性高，融资渠道广泛，在整体金融环境和货币政策较为宽松的情况下，就能抓住机会不断增加开发贷余额，还能通过特定渠道拿到土地前融的资金，那么这样一来风险其实也随之上升，一旦项目销售出现问题，将会带来资金链断裂的风险。此次“三条红线”的提出，形成了对房企融资规模的监管和对融资管理规则的完善，从供给端补充完善了房地产长效机制。因此政策的出台必将让过热的土地市场和地产金融环境得以降温，尤其是大型房企应该开始考虑如何收缩融资规模，让当前高速增长的融资规模得以软着陆。

（二）政策迫使房企拿地更为谨慎

对大型房企来说，不断拿地是生存线，四处撒网和跑马圈地，用规模去博最终的盈利已成为业内共识，但此次房企融资“三条红线”的规定则就是从供给侧的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入房地产市场，使土拍市场降温，如果房企融资无度，产生不切实际拿地的意愿和需求，在土地市场上激烈竞争，进而推高地价，则对人们的预期产生不当的引导，这不符合三稳中“稳预期”的政策要求。因此，今后大型房企疯狂拿地扩张的战略将成为过去时，不再规模为王，房企更注重运营质量和利润，在选择项目时更应该谨慎，要从土地成本、城市潜力、当地经济状况和消费水平来综合考量，这样才能真正拿到品质优的土地項目。

三、大型房企偿债能力存在的问题

（一）负债结构不合理

1. 短期负债率偏高

通常来说，大型房企对于资金的需求是永远不能满足的，资金永远是多多益善，特别是在楼市低迷，商品房销售不力的情况下，为了弥补流动性不足，会从金融机构获得一些短期借款来偿还即将到期的长期借款，以此来借新还旧，如果后续销售周转不灵，那需要继续获取短期融资去偿还短期借款，这就等于是拆东墙补西墙。长此以往就会造成短期负债率偏高，这样一来融资成本也会水涨船高，财务风险放大。

2. 用途与债期不匹配

大型房企从金融机构获取短期融资的主要目的还是为了投资拿地，进行土地开发。但是，一个地块项目从开发到完工交付周期一般为3至5年，投资回收期长，如果提前使用土地前融，这样的短期融资方式获取借款用于开发项目，那势必造成到期还款时资金链紧张的困境，到后期用长期开发贷资金归还短期借款的情形，这种短借长用的融资方式往往会造成用途与债期脱节，从而形成恶性循环，因此这也是大型房企负债率居高不下的原因之一。

（二）存货周转率的低迷

1. 国家调控原因

自2018年以来，国家对房地产的调控政策变的更加严厉，始终保持着房住不炒、稳房价、稳地价的基调。在需求端，调控已经发展成长效机制，包括“限购、限贷、限价、限售”等行政手段，控制了购买力，导致各大中城市商品房交易量有所下降，交易价格处于平稳状态。而且不少城市土地出让有所减少，这些变化直接影响房地产行业的销售收入增长速度、企业资金的回笼，进而影响企业经营活动产生的现金流量，使得房地产企业在缺少内部资金的情况下，不断对外举债，偿债能力变弱。

2. 房企自身原因

造成大型房企存货去化慢的另一原因就是对品质优良的高端住宅捂盘惜售行为，其实这样的行为在国家调控层面也是严厉打击的，对房企自身的资金周转也是相当不利的。

四、针对“三条红线”改善大型房企偿债能力的措施

（一）加强销售力度回笼资金

1. 加速销售减少分子