“务联网+”不动产交易登记一体化

徐汉栋 于磊 贺兆成

自2015年不动产统一登记改革以来，不动产交易登记工作逐步进阶，1.0“一证”时代，土地证、房产证“二证变一证”;2.0“一窗”时代，不动产、房产、税务“三窗变一窗”;3.0“一网”时代，通过“一网通办”平台初步实现“面办变网办”。但长期以来，由于管理体制机制未理顺，交易与登记衔接出现“中梗阻”，成为影响群众办事体验的堵点。日照市委、市政府对此高度重视，从体制改革上找思路、解堵点，2020年底启动了房屋交易和不动产登记一体化改革，将交易与登记职责一步整合到位，拉开了不动产交易登记一体化的序幕。

同时，创新管理思维，站在“群众视角”，通过“服务的物联网”（即“务联网”），将不动产交易和登记“多链”场景，集成为“一链”服务，实行业务流程的革命性再造，开启了“务联网+”不动产交易登记一体的4.0“一链”时代，探索出一体化全业务统办，一链条全流程智办、一码式全过程帮办、一件事全场景联办的“四个一”日照模式。

1 一体化全业务统办，“机构整合”催生“化学融合”

近年来，为解决群众多部门来回跑腿问题，各地普遍实行了房屋交易、纳税、登记三部门“一窗受理、联审联办”。但合了大厅不合职责、减了窗口不减环节，工作衔接不畅、职责交叉扯皮，导致流程再造难以发生质的转变。日照市委、市政府抓住解决问题的“牛鼻子”，将深化事业单位改革试点作为理顺管理体制的重要手段，开展房屋交易和不动产登记一体化改革，突破利益固化藩篱，向顽障痼疾开刀，对事业资源进行系统优化、整体重塑、功能再造。

一是以职能整合为突破点，实现机构“真一体”。按照“人随事走、编随人走”的原则，将房屋交易管理、面积管理、资金监管等职能整合到不动产登记部门，彻底打破部门壁垒，破解体制堵点，打通了房屋交易登记的“任督二脉”。2021年1月18日，市委书记张惠同志为新成立的不动产交易登记中心揭牌，开启了不动产交易登记一体化新篇章。通过深化改革，进一步明确职责定位、完善体制机制、强化数据共享、推进流程再造，真正实现不动产交易登记一体化运行。改革前，交易监管和产权登记职能重叠，内容重复，一件事由两个部门受理，各有流程，时有掣肘，备受群众诟病。由于两个部门管理体制和业务区域划分不一致，不动产登记虽可实现市区两级通办，但房屋交易市级和区级有严格的区域划分，导致办事群众经常在市区两级部门之间来回跑腿。改革后，全部业务实现了市区通办、一站通办，切实解决了群众多头跑、反复跑的痛点。

二是以业务融合为关键点，实现“真一环”。房屋面积管理和不动产权籍调查成果审查一直以来是交易与登记环节的痛点，一套成果由两个部门审查，办事企业不得不在两个部门间往返跑腿。日照市将房产面积管理与不动产权籍调查2个部门、2套人马整合为一体，办事流程合并为一个环节，实现了房产测绘成果的统一管理。同时，建立了测绘成果质量承诺制，测绘成果质量评价和投诉反馈机制，既提高了测绘单位成果质量，又大大缩短了测绘成果审查时限，房屋测绘成果审查入库工作环节由7个精简为3个，办理时限由12个工作日压减为5个工作日。

三是以窗口聚合为着力点，实现“真一窗”。改革前，因交易与登记监管方式不同，根据不同的业务类型分设了3种业务类型的受理窗口。其中二手房“一窗受理”模式仍需要房管、税务、登记3名工作人员合窗受理，虽然群众跑的窗口少了，但部门间的流程不变、环节没减，材料重复审查，难以实现办理时限的进一步压减。改革后，实行了“综合窗口制”改革，窗口不再分类设置，变“分类受理”为“综合受理”，变“顺序复审”为“即时复审”，实现“前台综合受理、后台即时审核、统一窗口出证”;开展“全能柜员制”改革，推行“一人多岗、一岗全能”，前台业务变“3人办”为“1人办”，业务“一人受理、自动分发、并行办理”，让群众到一个窗口、交一套材料、与一人互动，实现办证时限和资料提交“双压缩”。其中，二手房转移登记工作环节由2个部门精简为1个，办理时限由2个工作日压减为1个工作日，窗口服务变得“更快更便捷”。

2 一链条全流程智办，“互联网+”进阶“务联网+”

日照市以登记能力现代化和服务体系智慧化为目标，坚持问题导向、需求导向、效果导向，聚焦群众关心关注的堵点、难点、痛点问题，创造性地提出以“互联网+”向“务联网+”进化的改革思路，促进全流程“服務互联”，靶向攻坚、精准发力，打出系列组合拳。改革前，一个业务办理需要登录多个系统，如二手房过户需要登录房管产权交易、资金监管、维修基金、产权登记等6个系统，办理一个业务需多人在多个系统切换，操作流程繁琐，群众等待时间长。改革后，市自然资源局、住建局和行政审批局将三部门的需求与服务互联，将全业务类型的“不动产交易登记”相关系统，开发整合成一个“‘融易登不动产智慧服务平台”，实现“系统共建、数据共享、业务互通、服务互联”，疏通了部门壁垒的堵点，化解了数据共享的难点，消除了线下跑腿的痛点，实现了平台统一化、流程集约化、服务精准化、协同数字化，打通了服务群众“最后一公里”。

一是“务联网+流程再造”，实现“慧精简”。站在群众办事的视角及顺序，通过业务系统的功能重塑，实现业务办理的流程再造。将合同签订环节置于不动产交易登记系统最前端，实行电子合同，推行电子档案，将签订的电子合同自动推送到后续的网签、核税、贷款、存档等全部流程，实现签一个合同、多场景使用，解决“一次交易签多次合同”的流程痛点。

二是“务联网+自动核税”，实现“慧核税”。升级金税三期系统联办系统，嵌入“智慧自动核税”模块，以税务部门7月1日起调整存量房交易计税基准价格为契机，实现存量房住宅交易税款一键自动核税。

三是“务联网+金融协同”，实现“慧贷款”。嵌入“智慧贷款申请”模块，实行抵押权首次+转移“二合一”组合登记，实现房屋过户和抵押贷款“无感知”同步办理。

四是“务联网+风险防控”，实现“慧监管”。加强交易资金过程监管，在系统中嵌入“资金监管模块”，智能引导自动默认进行资金监管，自愿不选择监管的，对风险警示信息实行刷脸确认、活体认证等，确保体现本人真实意愿，解决“钱给了房没过户”“房过户了钱没收齐”的交易痛点和“资金挪用风险失控”的监管难点。

五是“务联网+信息共享”，实现“慧证明”。以“无证明城市”建设为契机，加大跨部门、跨层级、跨区域信息共享力度，打通数据壁垒，精简审批材料，嵌入集成审批，实行“2个免提交”，即能够提供电子证照的，一律免予提交实体证照;能够用共享或核验方式取得的资料，一律免予提交纸质证明材料。同时，积极探索“电子档案”试点工作，实现不动产权证书电子证照推广應用，逐步实现纸质材料“零提交”，业务流程“无纸化”，实现“一证通办、无证通办”，即本地人只持身份证或通过刷脸识别，即可办理不动产登记业务。

六是“务联网+数据分析”，实现“慧参谋”。开展不动产大数据研究与实践应用，在系统中开发“智慧数据分析模块”，对不动产交易登记的大数据进行统计、分析、挖掘和智能加工，深度挖掘数据应用价值，为国土空间规划、土地供应、房产市场调控、防范金融风险等提供可视化的决策参考，让海量数据动起来、活起来，让不动产交易登记由大数据走向大服务，为政府治理体系和治理能力的现代化提供助力。

3 一码式全过程帮办，“静态指南”嬗变“智慧导引”

近年来，深入推进“互联网+不动产登记”模式，通过“一网通办”平台实现了不见面服务，但由于平台操作流程繁琐，群众使用体验不佳，“可以用”却“不好用”。网办业务多是由中介机构代为操作，“网上办”实质上成了“中介办”模式。日照市站在“群众视角”，着力提升“群众体验”，本着“由群众需求引发，成效由群众评判”的理念，推动不动产交易登记服务从供给侧向需求侧转变，设计开发了“‘好易登智慧导引指南”，用一个二维码，导入“服务互联”的智慧指南、智慧窗口、智慧场景。扫“一码”即可实现动态告知、导引指南、业务分类、远程取号、全域派单、自动督办、评价反馈等全链条智慧办理，引导线上线下功能互补，实现简单业务“自助办”、一般业务“有帮办”、复杂业务“窗口办”、疑难业务“化解办”模式，为群众提供更好更优质的办事体验。

一是一码动态导引，实现“慧指南”。引入类似“今日头条”的信息抓取、主动推送模式，在互联网上智能抓取搜索二手房交易信息的用户，为其主动推送“‘好易登智慧指南”二维码，实现办理指南主动推送、精准告知。采取递进式智能导引的形式，为用户推荐出符合自身办理情形的个性化指南，整个过程操作简单，一目了然，使传统的“静态指南”向智能的“动态指南”转变。

二是一码分类派单，实现“慧帮办”。通过智慧指南的递进式引导，可自主选择业务类型，系统根据业务难易程度，自动分类为“线上业务”和“线下业务”，并实现线上智能分类派单。网办业务直接实现办理模块的自动跳转，线下自助业务直接派单给“好易登帮帮团”协助办理，线下复杂业务直接派单至综合窗口受理，实现线上“不见面、不打烊”，线下“手把手、心贴心”。

三是一码远程取号，实现“慧预约”。引入群众最常用最爱用的“滴滴打车”“美团外卖”等场景模式，即时显示市区5个业务部的距离和排队情况，根据办理地点远近和等待时长，自动选择最优路线进行派单取号，做到办理时段精准预约、排队状态即时提醒，真正实现“就近能办、多点可办、少跑快办”。

四是一码辅助审核，实现“慧审核”。在业务系统内开发“智慧辅助审核”模块，通过共享信息认证及AI识别技术等，推动实现简单事项自动审核，复杂事项辅助审核，提高预审和复审工作效率。对审核不成功或触发风险预警的，转入人工复核程序。

五是一码跟踪时限，实现“慧督办”。从线上、线下接单受理开始计时，按照承诺的办理时限进行系统自动计时督办，确保每笔业务在承诺时限内办结。

六是一码大众点评，实现“慧评价”。建立智慧“好差评”系统，实现后台留言、集赞功能，对问题整改和工作考核提供更精准信息，实现评价、反馈、整改、监督的闭环管理。

4 一件事全场景联办，“一事一办”集成“无感套餐”

以企业和群众高效办成“一件事”为目标实施业务流程革命性再造，系统重构部门内部操作流程、跨部门跨层级跨区域协同办事流程，实现更深层次、更高水平的“减环节、减时间、减材料、减跑动”，推行“场景式打包，一件事联办、无感知办结”，并围绕优化营商环境“登记财产”指标，推出9类20项改革创新举措，全面提升企业和群众办事的便捷度、体验度和满意度。

一是集成优化“双全双百”服务流程。被省自然资源厅列为不动产“双全双百”场景集成服务“优化场景集成服务及编制工作规范”试点城市，聚焦“企业财产全登记”和“个人置业全配齐”2个主题“事项联办”，以及个人“新房入住乔迁喜”“改善住房再交易”“农家院落赏心事”和企业“万丈高楼平地起”4个场景“一链服务”，制定最优服务流程，编制统一服务标准，实施业务流程“六个一再造”，实现“一件事”一次告知、一个窗口、一张表单、一组流程、一套材料、一次办好。

二是升级“水电气热”过户网上协同。采取不同技术路线，升级改造现有不动产登记与水电气暖过户联办模式，通过“一网通办”平台和系统直连等方式，开展不动产转移登记“水电气暖网视”过户网上协同办理，实现“系统对接协同办、同步过户无感知，省时省力零跑腿”。

三是积极推行“全省通办”“跨省通办”。优化“全省通办”方案，实现不动产资料查询、预告登记、抵押登记、转移登记等7项业务类型“跨省通办”“全程网办”。积极探索“异地申请、现场核验、属地登记、快递直达”的异地通办模式，联合济南、青岛、烟台、临沂，设立“异地代收代办”专窗，在全省率先实现“跨市通办”，变“多地跑”为“一地办”。

四是协同联办实现“跑一处、全办结”。不断优化联办模式，从源头上拆壁垒、去门槛，不断优化流程、集成互通。将不动产服务网点延伸至1家公证处、3家法院、5家中介、24家银行的169个网店。通过信息串联共享，实现了银行审贷与不动产登记无缝衔接，实现了快速购房、贷款、办证、抵押“只跑一次、只进一门”，同时，与市住房公积金实现“系统直连、线上即办”，将全部金融类业务到2个部门跑多次腿简化为全面实现“不见面”“零跑腿”。

五是推进“交房即办证”服务全覆盖。推进全市新出让或划拨土地、新开盘楼盘实现“交房即办证”服务全覆盖，将建设项目违规交付使用的有关市场主体依法依规纳入信用记录。采用“多测合一”、容缺受理等方式，让1892户业主在接房时同步办理了不动产权证。

六是硬核破解历史遗留问题“办证难”。本着“尊重历史、兼顾现实、便民利民”的原则，创新实施了“一二三”工作法，即坚持依法依规“一底线”，制定作战图、会签书“两机制”，实行查处、收缴、办证“三同时”，成立了10部门组成的工作专班，聚力解难题破堵点。截止目前，全市历史遗留问题小区共计109个，已化解16991户，化解比例89.99%。涉及不动产登记历史遗留问题的群众来访次数及人次分别同比下降73%和52.9%;集访批次和人次同比下降48.3%和49.1%。一张张承载着初心和使命的不动产权证书陆续送到百姓手中，让群众久悬的心踏实落地。

改革就是动力，创新促进发展，自开展日照市房屋交易和不动产登记一体化改革以来，时间不长，成效颇大，从机构人员整合到职责流程融合，从服务观念革新到技术系统创新，都已经有了质的变化。以“十二慧”为核心、“四个一”为框架的日照不动产交易登记模式已初见雏形。砥砺前行改革路，破茧成蝶谱新章，相信在市委、市政府的正确领导下，日照市交易登记工作必将在改革中更趋完善。