这份海外房产避坑指南请收好

一、海外置业的投资陷阱

1、价格信息不对称

信息不对称是海外投资置业的普遍难题。因为距离、语言等等限制，境外房产很难做到买卖双方信息对等。在这种情况下，投资者往往处于劣势。

不良中介利用不对称信息，超常溢价出售房产也时而有之。投资者高价买入房产，却很难转售，不仅回报期被远远拉长，而且投资成本也被套牢。

2、手续不全

有的国外开发商开发建设的海外房产，在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准，中国买家就难以获得合法产权。

3、虚报包租及租金承诺

警惕投资收益过高的项目。

很多开发商或中介承诺高收益的项目，要么是存在虚假宣传;要么是包含了各种税费、手续费，比如宣传年租金收益净回报率为7%，但扣除各种税费后可能只有4%，真正到手的收益远不如预期。

值得说明的是，海外房产虽然不可能会像国内那样突然发动，给你来个一年翻一番，但健康的租售比一直是它最亮眼的地方。当然，还得找准区域板块。

4、学区房愿望落空

很大一部分投资人在海外买房，是考虑到孩子的教育问题，而在海外不少国家的学校都有公私之分。投资人需要明确的是，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。

所以，在选择房源时要警惕这一点，考察清楚附近究竟是哪类学校。

二、海外置业还需要知道的事

胡润《中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标，近年来该趋势更是有增无减。

海外投资是一大趋势，但海外置业却也有三大难题。

一是怎么买，二是怎么管，三是怎么卖。

买入、卖出的时机很重要。但海外置業，通常我们并不太建议短炒，因为不太现实，也难以操作。

除非是本身就在当地居住或者工作，操作起来方便一些。但是不动产本身的流动性不像其他金融产品，能够快速买卖。所以在中间持有期间，对于用作投资用途的买家来说，如何管理、如何出租、如何获得稳定的租金回报，就非常重要了。

而对于个人投资者而言，海外置业与国内购置房产最显著的区别在于投资理念的不同。

1、入乡随俗

海外置业，房子基本是出租或转手给当地人，那么当地人的需求和喜好才最重要。

之前有客户在购置普吉岛公寓的时候，跟学翼君说不喜欢4栋，嫌数字不吉利。

还有很多客户在选购马来西亚房产时，都喜欢挑选坐北朝南的房子。

这两类客户就没有很好地“入乡随俗”，一是因为泰国的本地租客其实是不忌讳4的;二来呢，坐北朝南的房型只适合中国所在地理位置和中国的传统文化，在马来西亚，人们对于方位的考虑主要集中在光照方面，而非一定要选坐北朝南的房型。马来西亚一年四季都为夏季，房子只要避免朝西就好。

2、分散风险

海外置业的根本在于分散资产的风险，其次才是获利。

如果你国内配置已充足，在国内楼市估值普遍过高的当下，考虑优质的海外置业标的，会是个不错的选择，毕竟多一个篮子的鸡蛋总是好的。

但需要提醒的是，海外房产的有些玩法，除非你很专业，否则最好是不要去碰。

比如炒地皮，在跟客户交流的过程中，我们的置业顾问不止一次的遇到过有这样想法的人。

其实，人不在海外，对于市场情况又不能随时掌握，炒地皮这样的行为是有很大风险的。再比如零首付也是如此，价格混乱、烂尾延期都是不可控的风险，想要狠赚一笔，和海外置业的根本目标已经背道而驰了。

除了以上两点，如果要进行海外房产配置，还需要考虑哪些因素呢？

1、考察当地投资环境

投资环境包括很多，比如当地的政治经济环境，比如货币对人民币的汇率波动。

除了宏观的考察，还要注意自己的意向房产的租售比（即月租金和房产价值的比值）。租售比高，则意味着出租获得的收益较好;如果租售比低，则通过低买高卖的投资形式较好。

2、了解当地政策

海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的，中国客户很难单独了解清楚不同国家的不同法律体系、市场规则以及购房政策等内容。这个时候，就需要聘请专业机构、律师来把关，防止出现意想不到的风险。

每个国家都有自己的政策规定，不少国家对于外国人买房都有各种不同的限制条件。

1）美国买房限制

从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制。从贷款方面来讲，外国人可以在美国贷款买房，但申请条件比本地人严苛，而且对外国人来说30万美金以下的房产一般不接受贷款。

2）泰国买房限制

泰国法律不允许外国人购买土地，只允许购买公寓，且一个项目只有49%的公寓能卖给外国人，剩下51%必须卖给泰国人。

3）新加坡买房限制

在新加坡，中国客户不能购买政府组屋。组屋是新加坡政府专门给当地人建造的房子，房价要低于市场价格。外国人可在新加坡购买的房地产包括私人公寓和圣淘沙有地私宅。

4）日本买房限制

在日本，具有永住身份并有正当工作收入的外国人，有机会可以零首付贷款买下房子;持3年签证的就职人员也有机会贷款买房。但无论是持有哪种身份，只要不是一次性付清，办理贷款时都要接受非常严格的年收入审查。

某些国外的法律规定与中国差异很大，很多行为在国内并不违法，但到了国外就有可能触犯了法律的底线。

小编给您举一个非常有趣的例子。

美国的法律保护弱者，租户受到很全面的保护。中国客户在美国买了房，把房子出租出去，按照美国法律规定是不能随便把租户赶走的。

比如您投资的美国房子的暖气坏了，租户打了电话给你，要求修理暖气。倘若你没有及时修好暖气，就违反了美国的法律。一旦租户到当地法院提起诉讼，你就有可能被法院抓起来，因为暖气没修好，相当于谋财害命。

在我们中国人听起来，这好像是在说笑话，但触犯法律可不是开玩笑的喔。

再比如，中国客户在德国买了房，把房子出租后，不能随意上涨租金。如果业主一下抬高房租，高涨30%，就违反了德国的法律。

投资人在买房和出租房屋的时候，一定要及时掌握和了解当地的政策及信息，才能做到心中有数，开启海外购房之旅。

3、知晓常规税费

买房前请算好整个成本。和国内基本房贷下来你就可以做个甩手掌柜不同，国外不少地方都是有房產税、空置税、交易税，甚至有强制定期维修翻新费用，账本一定要拎得清。

拿以下几个热门投资国家来说。

1）美国

美国的房产税是一笔不少的支出。目前美国的房产税率是由当地各个政府决定的，平均是在1%到3%之间，房价越贵，房产税越高。

不过在美国买房，不仅要缴纳房产税，而且还要按照投资属性缴纳出租的个人所得税。

购买期支付税费包括：

产权调查费：200—300美元;

产权保险费：房屋价格的0.3%—0.5%;

登记费：100美元;

地税调整：1—6个月的地产税;

律师费：500—3000美元;

房管协会费：3个月物业费;

房屋估价费、房检费、公证费和勘查费：900—2000美元。

持有期间支付税费包括：

房产税：房屋价格的1%—3%/年;

房屋保险费：1000—1500美元/年;

物业费：房屋价格的0.3%—2.8%。

个人所得税（出租才需要缴纳）：出租收入金额的10%——35%。

2）泰国

购买泰国房产的手续很简单，没有遗产税，税费见下表。泰国房地产税的征收部门是泰国地方行政机关，不是土地厅，也不是税务局。

另外，由于去年是泰国房产开始收税的第一年，政府部门对于自住及出租的认定有争论，加上疫情等原因，所以默认公寓状态为自住。而大部分中国投资者的房产价值应该在5000万泰铢以下，因此绝大部分适用税率为0.02%。

以一套500万泰铢（折合人民币约105万元）的房产为例，税率为0.02%，即应缴税金1000泰铢。而去年泰国政府为减轻民众负担，将房地产税收打了一折，只需要缴100泰铢（折合人民币约21元）就可以了。

每一个国家或者地区的税费规定和法律环境都不同，这些背后的成本支出很多都是购房之后才浮现出来，所以在决定买房前，了解清楚当地的相关政策和规定是基础必要。

三、海外置业买哪里

知道了海外购房的坑，掌握了海外购房的基本知识，接下来要考虑的，就是买哪里房的问题了。

购置海外资产，最重要的是要找到匹配自己需求的项目。

投资需求和偏好不明确，就会发现自己什么都想要，问的问题要么非常大，要么非常小，这种情况就太容易上错车了。

就连选基金和理财产品前，平台都得问你一句：您是保守型还是激进型投资者？而房产投资，其实和投资理财产品的道理也一样。

首先，考虑投资预算有多少？50万？100万？200万？500万以上？每一档对应的市场和项目都不一样。200万能买大平层，50万也能买到回报率非常不错的小公寓。

其次，要评估个人置业需求和偏好情况，有子女教育需求吗？有移民考虑吗？

老牌资本主义国家已经高度城市化了，在这样的国家置业，投资回报率可能不亮眼了。但这些国家的经济基础好，房产制度完善，配套的金融服务也非常成熟，海外购房者往往可以用较少的资金，通过加杠杆贷款购房。例如，英国就是如此。

还有一类国家叫移民国家，如希腊、保加利亚等，买房就能获得当地的永居身份，即我们常说的“绿卡”。与此同时，投资人还可以享受当地的医疗、教育福利。

再来，就是受人追捧的以泰国、马来西亚为首的东南亚板块。这两个国家的房产以便宜、入手门槛低为主要优势，且未来会有更多常驻人口的导入，加之轨道交通的完善和建设，会是潜力股。

只有明确花钱的目的，才能让这笔钱花得值。

总之一句话，海外购房重要的是需求匹配，通过需求来筛选国家和项目，才能找到真正适合自己、有价值的项目。

写在最后

海外置业是个技术活，多听多看，别一时冲动。毕竟动辄几十万上百万的投资，不能麻痹大意，最好能选择正式优质的平台筛选房源，委托有资质的正规中介、律师进行交易，调研清楚开发商实力和资质。最后，就是买前要去现场实地考察。