房产投资N大坑——旅游地产旅游地产：变现难、增值难

蓝娅莉

作为旅游地产的通病，投资获利的变现难，困扰着很多旅游地产。

家住重庆南坪的杨女士最近有些犯愁。她在仙源镇购买的旅游地产项目罢霖仙宇，两年过去了，不仅没有增值，还出现了卖不出去的窘境。

原来，前几年杨女士在周边亲戚朋友的鼓动下，在贵州习水仙源镇购买了避暑房，当时为建面54平方米，总价22万，建面单价约4000元/平方米，开发商还要求一次性付款。

但是居住一年后，杨女士发现，一楼原本为绿化的场地却被占为他用。追求生活品质的杨女士，便选择了下叉仙源镇另一度假楼盘。但就在她换房后准备卖掉雲霖仙宇的时候，才发现过了两年，罢霖仙宇不仅没有增值，连如何卖出去都成了问题。

更重要的是，从某网络平台发布的信息来看，目前罢霖仙宇售价为3600元/平方米，带装修交房。如此来看，价格反而降了。

旅游地产到底有哪些坑？真的是买容易、卖掉难、升值也难吗？

增值难、出手难度假房交易表现太难看

以前的旅游地产，小户型是主流。但随着大家对生活舒适度的追求，度假市场中合院等改善型产品开始增多。

不仅是户型面积上的升级换代，伴随着产品的升级换代，旅游地产方面有换房需求的人也渐渐多起来，比如上面的杨女士。如此一来，就不得不面临度假房交易的问题。

从事旅游地产销售近10年的李老师告诉记者，旅游地产之所以面临出手难的问题，主要原因还是项目距离较远和信息释放平台少，没有相对专业的销售渠道。若是仅凭一己之力，在自己的朋友圈子扩散，想要卖出去，确实比较困难。

同时，从大数据来看，多数买旅游地产的不是为了投资，而纯粹是生活享受，夏天避暑，冬天避寒，甚至养生养老等。

虽然，目前有换房需求的仍是少数，但有市场便有需求，这也是旅游地产行业应该考虑的重要一点。比如，就仙女山而言，今年也新推了好几个项目，一个比一个档次高，价格也很坚挺，但同样面临着出手难的问题。

对于旅游地产增值难的问题，李老师则认为，不能一棒子打死，也有个别案例表现很好。比如天岛湖2014年开始销售，当时单价2800左右，如今均價7000，价格翻了几倍，还算可观。“那些受自然资源和政府配套资源影响，功能属性多的，增值空间相对而言要大得多。”

超8000万供应多处旅游地产遭遇滑铁卢

“以往，一到七八月份，人们就相约去度假房避暑去了，今年的动静却相对小了得多。”小陈是一名旅游地产置业顾问，他所在的公司代理了云南好几个楼盘。小陈告诉记者，现在公司的业绩着实惨淡：在重庆一套房子都没有卖出去。目前，他正着手转行换一个工作。

重庆一业内人士指出，从近几年重庆避暑房的发展历程来看，2017-2018年市场相对较旺。据英联达美产业机构不完全统计，2018年，重庆市民在重庆、贵州及湖北购买的文旅度假地产套数约15000套，购买面积超过70万平方米。但2019年就开始呈曲线下滑，2020年的避暑房市场更是面临着双重压力：天气和疫情。

重庆英联达美产业机构策划总监樊强表示，目前旅游地产的供应量还是比较大，包括重庆的几个地方如四面山、横山、黄水、黑山谷、仙女山等区域，还有很多不知名的小山，以及贵州的桐梓、赤水等地方。这个具体没有统计，整体供应以前有个估算超过8000万平方米。

从目前旅游地产的现状来看，总体供应量很大，呈现一窝蜂的情况，但真正成功的旅游地产项目还不太多，很多创新乏力，同质化现象开始出现。

度假房该不该买？该如何买？

首先，如何定义和理解度假房？

从大概率上来看，度假房并不是刚性需求。不同人的理解、境界和维度并不一样，它可以是向往美好生活的一种生活方式，可以是哲学意义上追求生命质量的价值观，也可以是对生命健康的另一种认同，甚至可以是些许的膨胀与炫耀。

正如前面所说，从度假房的交易表现来看，相当困难。因此，度假房原则上尽量不加杠杆，毕竟这有别于城市房地产。清楚了这些后，再根据自身情况来判断买不买。

那么，购买度假房，又有哪些注意事项呢？

1、弄清楚自己的需求，是度假、避暑、养老，还是什么其他目的。

那些天赋的资源，我们置身其中，会感到愉悦、身心舒畅。但那些海拔太高或者大沙漠、大雪山等地方，则不太适合居住，更适合短时的旅游观光。

2、根据自己需求，选择最对应的要素，如自然资源、海拔、气候、交通、生活配套、医疗配套、休闲娱乐配套、物价等。

比如，交通决定了我们前往避暑地的频率;配套决定了我们在当地生活的便利性;物价决定了我们能否住得下来，如果买把藤藤菜要10来块的话，估计也住不了多久。

此外，有些山头的度假房供水严重不足，经常出现缺水的现象，这也是需要重要考虑的。

3、业主的口碑。度假房的口碑或许比城市地产更为重要。现在很多旅游地产都是现房，不妨走进小区，去问问已经入住业主的真实感受。