运营模式视角下长租公寓机构存在的问题及对策

龙 晶 段 练 尹 芝

（四川大学锦城学院，四川 成都 611731）

一、导论

1.研究背景

目前，伴随我国房地产行业的飞速发展，给长租公寓市场带来了风险与机遇。由于我国大城市带有强烈的资源聚集效应，资源和劳动力人口过度集中于大城市群落，导致房价失衡，青年人短期内难以依靠自身积累买房，为此给长租公寓模式带来充足的市场份额。2016年，国务院办公厅出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，此后长租公寓迎来爆发性增长。并产生了主要四种经营模式：中介（二手房东）、开发商、酒店、公寓运营。但是，在长租公寓快速发展的同时大量问题也随之显现。

2.研究意义

由于土地资源的不可再生性，我国房地产行业由增量开发转为存量运营，并且正因为处于转型阶段，长租公寓模式存在诸如房租、电水费收缴问题，改造装修成本过高，运营方暴雷跑路等问题亟待解决。

在我国，长租公寓还属于新兴事物，相对于欧美发达国家仍然十分落后，但又由于我国特殊的国情和处于特定历史时期，不可能完全借鉴欧美发达国家，故本文将从分析长租公寓行业发展现状及存在问题两方面出发展开研究，提出相关的对策建议，为我国长租公寓发展奠定基础。

二、现状

1.市场规模

（1）长租公寓与传统租房对比

随着新生一代年轻人思想观念的转变以及我国人口流动性增强等原因，长租公寓的出现及时而有效的解决了传统住房租赁的痛点问题。在2015年国家开始大力支持住房长租公寓开始，2017年，各省份也密集的出台了楼市调控政策，九部委发文在广州等12个城市展开了“租售同权”的试点，长租公寓由此而逐步出现在人们的视野。

在传统租房问题频出，需求痛点有待解决的情况下，长租公寓在发展初期尽管各方面都不算成熟，但也有其优势之处。以下是针对传统租房与长租公寓之间做出的简单对比（见表1）。

表1 传统租房与长租公寓对比分析

（2）长租公寓现状

从竞争结构角度来看，我国长租公寓目前主要分为集中式公寓和分散式公寓两种模式。分散式公寓是我国现阶段长租公寓的主要形态，其房间总量占我国目前整个长租公寓房间总量的八成左右，但相比于集中式长租公寓来说其品牌知名度偏弱。我国的集中式长租公寓市场占比较低，集中度仍有待提高，如魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%；分散式长租公寓市场集中度较高，在国内重点城市中分散式长租公寓约有150万间，自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。

从房间数量上来讲，我国租房人群的数量多需求大，但目前长租公寓上的房间数量与之相差甚远，仍处于供不应求的态势。截至2020年，我国通过长租公寓解决住房的总人数达到1亿人以上，年租金突破至1万亿元。考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高，具有一定的正溢价率，通过需求测算的租金将更高。

从分布情况及目标群体来看，长租公寓目前主要分布在一线二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，而主要的客户群体是年轻白领，年龄在25岁～30岁之间，上述人群工作年限短、薪酬水平适中，同时又很注重生活质量。以上海为例，35%的客户为23岁～30岁，而38%的租客的工作经验为两年以下，32%的租客的月收入为6001元～8000元。

从整体环境来看，在经历了2020年新冠疫情的影响后，我国人口的流动性也发生了一定的变动。在58同城最新公布的《2020年就业趋势报告》中显示，在疫情结束之后，有超过1/3的职场人计划改变工作状态，而有超过20%的人将会选择更换城市工作。

在这样大流动性的背景下，租房就突显了其优势性。根据数据显示，2020年因新冠疫情影响，经济下行，租赁行业进入洗牌期，从市场租金反馈来看，由于今年就业季租赁需求的释放不达预期，导致租金水平仍较疫情前下跌3.6%。虽然随着疫情逐步得到控制，各企业积极复工复产，但部分企业为了控制成本，减少人员编制，导致失业率提升。在就业环境处于弱势境况下，我国就2020年5月～6月两个月的时间内，全国55个城市新增房源供应便大幅减少，市场供需都相对萎靡。

在经历了前两年的野蛮且疯狂的发展后，企业扩张放慢，竞争加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范。

2.盈利模式

（1）租金差+装修投资溢价

长租公寓中间商通过从业主端租入的批发价与单间“零售价”之间的差价来赚取利润，这也是目前绝大多数中低端长租公寓主要的利润来源。主要包括两种：一是整套租入，按间租出实现溢价；二是通过分拆隔间，增加房间数增加收益。

（2）生态社区+增值服务

长租公寓运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+旅游”“公寓+健康”“公寓+培训”等形式扩大服务半径，整合第三方优质资源，提升用户体验度，进而从增值服务上实现盈利。

（3）先租后售

这类盈利模式的代表是万科，万科曾在重庆推出“租金抵房款，房款抵租金”的活动，该类模式的核心是先租后售，旨在客户获取，实现业务协同，公司的本质并不是指望依靠公寓租金实现盈利。

（4）资产收购+持有经营

这种盈利模式的代表是赛富不动产基金和新派公寓的深度合作，赛富不动产基金购买房屋的租赁权，委托新派公寓开展房屋租赁、管理等业务，实现二者的资源互补。

除去这几种关键的盈利模式外，部分长租公寓也会利用杠杆获取利益。先通过在房东与租客之间“高买低卖”的方式，高价从房东手中收到房子，再通过压一付三、压一付十二的方式在租客手中获得大量的现金流，利用现金流进行期限错配，投入租赁类ABS资本市场获取收益。

三、问题分析

1.案例介绍——以蛋壳公寓为例

蛋壳公寓作为2010年在国内萌芽的长租公寓之一，在2015年便进入爆发期，但在随后的五年里却迅速降温，如此大起大落的原因也值得整个行业深思和借鉴。

2015年蛋壳公寓作为紫梧桐资产管理有限公司旗下的品牌在北京成立，正式进入O2O租房市场，旨在打造一个提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台。2017年蛋壳公寓完成了上亿元的A轮融资，随后逐步增加运营的房间数， 2018年蛋壳公寓在完成1亿美元B轮融资后，公司更加注重产品等多方面的升级和对大数据系统的完善。2019年蛋壳公寓以2亿美元的价格收购知名长租公寓运营商“爱上租”，同时对外宣布完成C轮融资5亿元。2020年1月蛋壳公寓成功登陆美国纽交所上市，上市当天市值便达27.4亿美元。相比于其他长租公寓频频被曝出负面新闻不同，蛋壳公寓从整体来看是出于向上发展的时期。

但突如其来的新冠疫情彻底压垮了蛋壳公寓的发展。在疫情影响下，整个长租公寓市场的租金普遍降低，蛋壳公寓的客单价下滑的尤为严重。蛋壳公寓由于对未来房租上涨持乐观态度以及对形态的错误判断，导致其租金差为负，资金链断裂。与此同时，蛋壳公寓还与十几家金融机构进行了租金贷合作，租户使用租金贷的比例超过60%。2020年2月初，蛋壳公寓基于疫情“强制”房东免租，却不给租户免租消息引发关注，随后发生了租户维权事件。同月，公众质疑蛋壳公寓出现了资金链断裂问题，2020年11月连续出现大量的房东和租户到蛋壳公寓管理公司聚集维权，房东称蛋壳公寓拖欠租金，租户称被强制退租且租金无法退还。2020年12月蛋壳公寓引发命案，引出蛋壳公寓的平台、租户、房东之间的“三角债”。

蛋壳公寓的盈利以差价、服务费、金融服务费为主，在租金贷被整治的情况下，蛋壳公寓又面临成本上升租金下降，因此资金压力、房源成本、盈利问题是蛋壳公寓暴雷的主要原因。此外，在资金回报周期上，蛋壳、青客等分散式长租公寓，毛利率在10%～30%之间，回本周期在1年～2年不等，为了提高毛利率缩短回本周期，长租公寓就要提高运转效率降低闲置率，而受疫情影响则无法完成。此外还有资金使用不当的问题，近年来蛋壳公寓运营房间数暴涨30倍，为争夺市场份额疯狂补贴客户、做广告营销等。正是综合以上多个因素，最终造成了蛋壳公寓的衰败。

2.存在的问题

（1）公司内部运营、管理机制不成熟，存在诸多问题

2.3.1.1 术后6周内Harris髋关节功能评分 纳入了6个研究，共305例(SuperPATH组131例，传统入路组174例)，经χ2检验，研究间异质性较小 (I2<50%)，采用固定效应模型进行统一Meta分析。结果显示：SuperPATH组术后6周内Harris评分优于传统入路组，且差异有统计学意义(WMD=8.20，95%CI=6.25～10.15，P<0.00001)。见图2。

我国长租公寓的发展正处于初期，内部运营管理能力较弱。首先，长租公寓的运营工作基本上都是由运营商来负责，导致长租公寓企业对自身的经营能力和精细化、标准化管理的欠缺，部分运营商为追求利润便会出现有损职业道德的行为。以自如为例，其因甲醛超标、空气质量不合格等问题早在2018年便引起大家的广泛关注，因健康安全问题在全国九个城市下架了20603间出租房源，并承诺会严格管理安全问题。而实际情况是，由于其内部的运营管理机制存在漏洞，很多自如内部的销售人员为了提高自己的销售业绩，仍会将需要空置30天的房间出租给租客们。

（2）重资产经营，成本高，盈利压力大

长租公寓企业的盈利模式还是主要通过收取租客房租赚取现金差，而这部分营收相对于其投资成本来说并不乐观。首先在前期的装修阶段，企业需要支付房屋的装修、材料、运维、租赁、品牌宣传、人工等各项费用，一间分散式公寓的装修成本便高达8000元以上，在此基础上企业还需承担相应的运营成本和税收。蛋壳公寓招股书的数据显示，其在2017年的净亏损为2.72亿元，2018年的净亏损为13.63亿元，2019年前三个季度的净亏损便高达25.16亿元，同比增加了209%，整体情况不容乐观。

此外，受2020年新冠疫情影响，长租公寓的租金也是猛涨。2020年我国长租公寓的房租涨幅最高达到了95%，住房租金高涨对今年本就有着巨大经济压力的租客们来说无疑是雪上加霜。所以，在长租公寓租金的回报水平每年仅占2%的情况下，加上其前期的投入成本及后期高昂的运营管理成本，长租公寓企业仅靠收取的租金差价存活极其困难。虽然很多企业都选择了通过资产证券化融资，即在资本市场上发行住房租赁类的ABS产品、重资产产品来盈利。但资产证券化对企业的要求也逐渐变高，并非所有企业都能借此而维持资金运营，企业盈利压力大。

（3）捆绑借贷平台，缺乏行业监管

租金贷又名租房分期，是一种消费信贷服务，以租客作为借款人，向银行等金融机构申请个人消费借款，借款用途指定用于借款人承租某一租赁用房，其借款金额往往是租客的租金总和。

此外，长租公寓在近几年贯用“短进长出”的模式在租客和房东之间赚取租金。一边对租客实行月租相对较低但却需要押一付三、押一付十二的方式获得大量的租金，另一边又对房东实行一月一租金，然后利用这些资金进行期限错配，投资到风险较高的金融市场获取收益，这一行为稍有不慎便会对租客、房东乃至整个社会造成极大的影响和损失。

四、解决措施及建议

1.长租公寓运营制度的建设

发展长租公寓的进程之所以如此艰难，追根溯源还是因为长租公寓企业存在运营问题。运营制度的不合理是显而易见的。蛋壳公寓暴雷的根本原因在于其举债经营的时候，高收低租的竞争模式使其一直处于亏损状态。所以应当建立有效的长租公寓运营制度，让运营变得顺畅，形成合理合规的租房流程，帮助企业获得正常的租金差额收入。

2.加强监管，完善法律法规

要想更好地运营长租公寓，还需要加强行业的监管力度，完善相关的法律法规，为长租公寓的发展创造一个良好的社会背景。

首先要对长租公寓企业和各借贷平台的监督管理加以优化，同时要制定一套特定的、严格的、有针对性的市场管理标准，用来对长租公寓企业以及借贷平台进行管控，防止租客们在借贷平台的营销手段下被蒙骗进而产生不合理的贷款消费。现如今，我国的长租公寓市场尚处于发展阶段，相关领域的法律法规并没有跟上长租公寓发展的步伐，这让借贷平台有了搅乱了长租公寓市场的机会。由此可见，相关法规的不健全也是造成市场混乱的重要原因之一，因此完善与长租公寓有关的法律法规就显得尤为必要了，只有弥补了市场监管的空缺，才能促进市场的健康发展。

3.重点发展集中式长租公寓

现如今的长租公寓市场还在初步发展的阶段，规模并不大，但未来在政策支持以及巨大的市场需求下，整个行业都会有较大的发展前景和空间。集中式的长租公寓实际上比分散式的长租公寓更便于管理，在管辖范围内的住房都能获取统一的物业服务，长租公寓企业还可以通过构建社群来达到增加顾客粘性的目的，例如在租房区域内修建超市、健身房、茶水室等硬件设施。

五、结语

综上所述，长租公寓市场的构建是一个漫长的过程，内部因素和外部因素都会对它产生不可避免的影响，长租公寓企业要对目前已经暴露出的决策性问题及时进行整顿和改善，为未来的发展建设打下坚实的基础。