房地产业集聚发展对区域经济增长的影响分析

摘 要：基于南宁房地产集聚指数与经济增长数据，对房地产业集聚度进行测度，并建立房地产业集聚发展与经济增长关系的回归模型。实证研究表明，南宁房地产业集聚度与物质投入程度、对外开放度、政府干预度有显著的正向关系，房地产业集聚对经济增长有显著的负向影响。为确保经济的可持续发展，应注重协调区县的平衡发展，发挥政府对产业集聚的推动作用，正确处理房地产业阶段性集聚和扩散的关系。

关键词：南宁 房地产业 集聚发展 经济增长

房地产业在国民经济中占重要地位，房地产业集聚在提升区域产业竞争力的同时，对区域经济也产生一定的影响。近年来，南宁市房地产业随着经济的持续较快发展，产业规模逐渐扩大并初步形成产业集群。以南宁市为实例，通过建立房地产集聚发展与经济增长关系的线性回归模型，探讨南宁市房地产业集聚发展对区域经济增长的影响，并提出协调两者关系的政策建议，促进区域经济的协调发展。

一、文献综述

（一）产业集聚及测度方法

Marshall在20世纪二十年代提出了集聚经济的概念，此后国内外学者对产业集聚发展理论及实证进行了研究。Porter（1985）认为，产业集聚是企业及机构集中在一定区域内，在空间形成集聚的一种现象，这些企业及机构在经营业务上具有一定的联系或竞争关系。Daniel和Prajogoa等（2012）指出，产业结构、空间集聚、政策等对产业集群演化产生不同程度的影响。产业集群发展的测量方法较多，如Herfindahl指数法、M函数和EG指数法等。（Ellison）和（Glaeser）提出了EG指数分析方法，其中空间基尼系数（G）是测算某经济体产业集聚水平的一个模型。唐金稳（2012）运用空间基尼系数，对旅游产业空间集聚及其影响因素进行了测算。凌玮（2016）和王宁（2019）采用区域熵法，对物流产业集聚进行了研究。

（二）产业集聚发展对经济增长的影响

Prem Chhetri（2014）通过实证研究，探讨了产业集聚的空间效应量化问题，认为产业集聚对经济落后地区的经济增长有一定的带动效应。王晓硕（2014）通过实证分析，认为产业集聚水平对经济增长呈“倒U型”的影响。张红等（2016）运用MoransI指标对房开发投资的空间聚集进行了测度，回归分析表明经济增长率、产业升级、基础设施投资、城市化对房地产投资空间聚集产生显著的影响。吴亚菲和孙森（2017）通过对城市群的产业集聚研究，指出生产性服务业集聚发展对经济增长产生负向影响。曾艺等（2019）认为，生产性服务业集聚对区域内外经济增长的影响不同，对本区域经济增长影响相对显著，但对外部经济增长的影响不显著。刘升学和康利机（2020）指出，服务业集聚对经济增长有显著的负向影响。

二、南宁房地产业集聚及经济发展现状

（一）南宁房地产业发展现况

近年来，广西首府南宁市房地产业规模逐步扩大。截止2019年底，南宁拥有房地产企业8079家，比2018年增长8.08%。从区域分布来看，这些房地产企业主要集聚于南宁市区。2015年以来，南宁房地产从业人数相对稳定。2019年，南宁城镇单位房地产从业人员3.39万人，占城镇单位就业总人数的3.11%（如图1）。南宁目前已经形成一定的房地产业集群，并以市区为中心辐射周边各县，集聚效应初步显露。

从南宁房地产投资及市场规模来看，2019年全市完成投资规模为1461.08亿元，同比增长32.1%;完成商品房施工面积9704.05万m2，同比增长19.4%;完成商品房销售面积和销售额分别为1805.23万m2、1517.49亿元，同比分别增长3.4%和11.7%。

（二）南宁房地产业集聚度分析

1.南寧房地产业集聚发展趋势

房地产业集聚水平可以运用空间基尼系数（G）来度量，其计算式为：

G=∑ M i=1  Si-Xi 2（1）

式（1）中，Si表示第i个地区房地产业从业人数占某经济体房地产业总从业人数的比重;Xi表示第i地区从业人数占某经济体总从业人数的比重。

2009—2018年，南宁房地产业空间基尼系数呈震荡下降趋势，2013年达到顶峰（G为0.0114），随后一路下滑至2017年低点（G为0.0032）;2018年出现回升，G值回到0.0061，比上年上升90.63%（如图2所示）。

2.南宁房地产业区域集聚状况

房地产业区域集聚水平可以用区位熵值法进行度量，其计[LL]算公式为：

LQ= A1/B1 A2/B2 （2）

式（2）中，LQ 表示区位熵值;A1表示某区房地产业从业人员数;B1表示某区所有产业的从业人员数;A2表示全区房地产业从业人员数;B2表示全区所有产业的从业人员数。理论上，LQ越大则表明该区域房地产业集聚程度越高，房地产开发经营专业化水平越高。

2012—2018年，南宁LQ均值为0.4720，说明期间南宁房地产业集聚程度平均水平相对较低，而且房地产业集聚发展不平衡问题突出。南宁房地产聚集度最高的是南宁市市区，LQ均值为1.1594，明显高于平均水平;其中县域高于平均水平的只有宾阳县，房地产业集聚发展水平最低的是上林县（如表1）。

（三）南宁经济发展现状

近年来，南宁GDP和人均GDP呈明显的上升趋势。2019年，南宁GDP为4506.56亿元，增速为5%;人均GDP达6.17万元，比上年上升3.6%。2015—2019年，南宁GDP增速呈一定的下滑趋势，说明存在一定的经济下行压力，经济企稳的基础尚未牢固。但近年来GDP增速仍以不低5%的增长，实现经济相对平稳增长（如图3）。

从南宁三产结构及产业发展来看，2019年南宁第一、二、三产业增加值同比均呈一定的增长，增速分别为5.3%、4.4%和5.3%;三次产业比重调整为11.2∶[KG-*3/5]23.2∶[KG-*3/5]65.6，第一产业比重有所上升，第二、第三产业比重有所下降。

三、南宁房地产业集聚对经济增长的影响实证分析

（一）模型构建

1.变量选择

经济增长指标（PGDP）为被解释变量，用人均GDP来表示。

核心解释变量为房地产 业集聚度，用空间基尼系数（G）表示。由于影响经济增长因素很多，只采用产业集聚指标分析，可能会出现内生化或估计失效等问题，因此加入三个控制变量：物质投入度（KG）、对外开放度（OPEN）和政府干预度（GOV）指标。其中，KG为固定资产投资占GDP比重，OPEN为FDI占GDP比重，GOV为财政支出占GDP比重。

2.模型建立

本研究通过建立多元线性回归模型，来解释房地产业集聚发展对经济增长的影响。为消除数据的异方差，对解释变量与被解释变量进行对数化处理，并用如下模型表示：

（二）样本数据

样本数据主要来自2005—2018年《广西统计年鉴》《南宁市统计年鉴》及各年度经济社会发展公报，选取期间影响南宁经济增长的房地产业集聚水平及上述三个控制变量指标数据，运用SPSS19.0对数据进行对数化处理及统计分析。

（三）数据统计分析

1.相关分析

本次采用Pearson相关系数来观察南宁房地产業集聚发展与经济增长之间的相关性，测量结果如表2。结果显示：南宁房地产业集聚水平、物质投入程度、对外开放度、政府干预度均与经济增长在0.1水平上显著相关（Sig值均小于0.1）;南宁房地产业集聚水平均与物质投入程度、对外开放度、政府干预度在0.1水平上显著相关（Sig值均小于0.1）;政府干预度均与物质投入程度、对外开放度在0.1水平上显著相关（Sig值均小于0.1）;对外开放度与物质投入程度在0.1水平上显著相关（r=0.972，Sig值为0，小于0.1）。

2.回归分析

（1）模型拟合情况。将影响区域经济增长的南宁房地产业集聚度变量及三个控制变量依次进入形成的模型拟合情况如表3所示，结果总方程的拟合度为0.775，这四个自变量解释了南宁经济增长的75.5%，说明模型有较高的拟合度。

（2）方差分析。影响经济增长的南宁房地产业集聚度变量及三个控制变量全部自变量进入模型的方差结果如表4所示，Sig值为0，远小于0.05显著水平，拒绝总体回归系数为0的原假设，说明南宁房地产业集聚发展与经济增长之间存在线性关系，而且线性回归模型是非常显著的。

（3）回归系数及检验结果。模型自变量回归系数如表5所示，南宁房地产业集聚度对经济增长的影响回归系数为-0.918，两者的关系方程表达式如下：

回归结果拒绝了回归检验系数均为0的原假设，房地产业集聚水平（G）回归检验的Sig值为0，小于0.05，表明南宁房地产业集聚发展对经济增长有显著的负向影响。

四、结论与政策建议

综上所述，南宁房地产业近年来呈现一定的空间聚集特征，其空间聚集指数出现不同的变化特征，这与国内社会经济变化具有一定的关联。在南宁房地产业聚集度测算的基础上，建立了房地产业集聚发展与经济增长的关系回归模型。实证研究表明，南宁房地产业集聚发展对经济增长有显著的负向影响，至少从现阶段来看，南宁房地产业集聚发展对经济增长的正面推动还不是非常的显著;目前南宁房地产业集聚水平不平衡问题仍较突出，县域房地产集聚程度不高;南宁房地产业集聚发展对物质投入度、对外开放度和政府干预度有显著的正向关联。为了协调房地产业集聚发展，降低对区域经济增长带来负面影响，现提出如下建议：

第一，协调区县的平衡发展。推动以“中心带动外围”的发展模式，发挥省会南宁对周边地区的辐射带动作用。各县因地制宜发挥本地区的资源优势，科学制定并加大物质和人才等生产要素的投入，加大对外开放，吸引有实力的房企进驻，推动房地产业集聚及产业的健康发展，促进地区经济的协调增长。

第二，重视政府对产业集聚中的推动作用。房地产业集聚水平在一定程度上反映了外部环境、政府因素及企业自身因素的影响，其中政府干预度对产业集聚产生较强的相关关系。因此，应重视政府对产业集聚中的推动作用，通过出台相关的财政政策和完善相关制度体系，推动房地产集群发展，进而拉动经济增长。

第三，正确处理好房地产业阶段性集聚和扩散的关系。目前南宁房地产业集聚水平与先进城市相比还相对较低，房地产开发专业化程度还较低，产业集聚对拉动经济的增长还不太显著。但房地产业在南宁经济中占重要位置，因此应正确处理好房地产业阶段性集聚和扩散的关系，确保区域经济的可持续发展。

参考文献：

[1]Porter M. The competitive advantage ofnations[M].New York：Free Press，1985.

[2]张红，于渤，鞠立新.中国住房开发投资空间聚集变动及影响因素研究[J].运筹与管理，2016，（2）：197-202.

[3]谢逢洁，王宁.“一带一路”视角下西部12省区物流产业集聚及空间分布研究[J].商业经济研究，2019，（766）：81-84.

[4]王晓硕.服务业集聚的形成以及与经济发展水平演化的关系[J].广西财经学院学报，2014，（5）：9-19.

[5]刘升学，康利机.服务业集聚、城镇化与经济增长——基于省际面板数据的研究[J].生态经济，2020，（1）：92-98.

（黄宣铭，中国社会科学院研究生院）