中小型房地产企业融资方式研究

韦志军

我国房地产开发企业，在其企业经营与生存过程中最为关键的一项工作内容就是融资。在政府对房地产企业进行了调控之后，房地产企业发展的资金问题业逐渐严重起来，但是大型开发商与中小型的房地产开发企业之间所面临的难题也有一定区别，大型的开发商，授信额度较高，银行放贷手续比较容易通过，但是中小型的房地产开发企业就不一样了，由于企业规模有限，银行审核非常严格，放贷难度较大，企业的经营出现了严重的资金紧张问题。在无法争取到银行的支持的情况下，中小型的房地产开发企业没有选择坐以待毙，而是坚持开发新的融资渠道，找到适合企业发展的融资方式。本文对中小型房地产企业目前的融资情况进行分析，明確中小型房地产企业在融资过程中的优劣势，找到中小型企业融资发展的正确道路。

近年来，我国为了调控房地产市场，为了促进房地产市场的发展，政府相继出台了一系列的政策，对房地产市场进行了宏观调控，深化对房地产开发企业的各方面进行了相应的限制与规范管理。比如金融方面，在2003年时为了更好地落实房地产行业的信贷管理工作，提高企业的风险承担能力，并引导房地产企业的金融市场走向可持续的发展。根据这一指导思想，中国人民银行办法了相关的管理条例，对房地产企业的开发贷款、土地购买贷款、流动资金贷款等业务等进行了相关的政策管理，而这一政策的出台也增加了中小型房地产企业的资金获取难度。

中小型房地产融资发展现状

优势分析

1.在中小型城市和县级城镇中占据着主导地位

大型的房地产开发企业市场经营的范围主要以直辖市、省会等一些大城市位置，对于以下中小型的城市等并不关注，这也给中小型房地产企业的发展留下了一线生机。不同层次、不同区域的房地产市场消费者，他们的消费需求都有一定差别，而这些中小型房地产企业在这方面的工作也较为理想，对这方面的需求做出了针对性的研究，并且已经形成了一个比较完善化的市场消费层次体系。

2.投资回报周期短，资金流转速度快

相比于大规模的房地产开发商而言，中小型规模的房地产开发商，在资金的流转以及投资回报周期方面相对要短，并且在资金的利用率方面也比较高，可以有效缩减融资成本。

3.开发风险低

大规模的房地产开发商，他们的开发箭镞面积相对教案，资金运营成本也比较高，因此所面临的融资风险也比较大，风险管理难度也是非常大的，然而中小型的房地产开发商，他们比较喜欢将资金投入一些普通住宅项目的建设中，在市场销售与盈利能力方面有着较大优势，项目的开发风险也会相对低一些，资金的回笼速度较快。

劣势分析

1.企业的自有资产较少

房地产企业的有形资产主要包含有土地、厂房等；固定资产主要包括有生产设备、运输工具等；流动资产主要包括原材料、产品以及流动资金等。这些都是体现房地产企业经济实力的重要资产。相比于大规模的房地产企业，中小型房地产开发企业在有形资产方面的实力要相对落后下，在自筹资金的能力以及活动外部资金的支持能力方面会相对较弱。

2.企业的无形资产竞争力较弱

相比于大规模的房地产开发商，中小型房地产开发商对于企业的管理、经营制度的规范化以及财务状况的透明化和风险承担能力能方面都相对较弱，随时都可能面临破产。有关统计数据显示，我国大部分的中小型房地产企业的平均寿命还不到三年，企业的信誉度非常差，很多企业在破产之后，债务偿还能力非常差。

3.融资渠道过于单一，融资策划能力较弱

近年来，房地产行业也在快速发展，但是融资渠道单一的问题依旧比较明显，企业的资金获取渠道主要来自银行贷款，而为了能够利用这些有限的资产，获取更高的收益回报，很多中小型房地产企业在融资过程中，一味想着筹集大量的资金，却没有考虑到融资的成本。这样盲目的融资理念与行为对于房地产企业的发展非常不利。

机遇分析

1.政府的政策倾向

2009年1月，银监会针对房地产金融市场的信贷方面监管与审核制度以及相关的政策进行了一个全面的评估与总结，从多个方面低信贷业务的监管和审核制度进行了整改，明确要求，各类型的银行都需要按照相关的制度，为小企业设立专门的信贷服务机构，大力扶持中小型企业，这对于在金融危机中不断挣扎的中小型房地产企业而言，无疑是巨大的机遇。

2.有望拓宽直接融资渠道

2008年12月国务院针对金融行业提出了30条发展建议，建议金融机构大力发展中小型企业的集合债券，为中小型企业提供短期的融资债券。在2008年的年度工作会议上，央行也表示愿意扶持中小型企业，进行短期融资债券的试点工作，帮助中小型企业渡过融资难关。这种政策环境，对于中小型房地产企业的发展而言，无疑是一片利好的。

挑战分析

1.土地购买的门槛有所提升

2009年关于土地出的相关管理制度文件中明确指出，将开发商购买土地的首付款比例提高到五成，并且分区缴纳全部款项的时间缩短到了一年。并且各地方的土地出让政策也有的大幅的变更，土地首付款的比例也上涨到了20%到30%左右。这一系列的土地整改政策的提出，大大提升房地产企业土地征收的前期成本，也提升了土地购买的门槛高度。

2.房地产的销售量大大削减，资金回笼的速度大大减缓

2010年1月，国务院针对房地产购买贷款政策作出了相应的整改，并发布了制度文件。文件中有明确的规定。二套房的贷款首付额度不得低于总房款的百分之四十，贷款利率也要严格按照风险评估标准来进行定价。在2010年9月时，国家更是出台了更为严格的购房政策，政策规定居民购买三套以上的住房，不得进行商业贷款。这些政策的出台，使得商品上的销售压力大大增加，销售量的降低也使得资金回笼的速度不断减慢，对小型房地产开发商的打击是非常大的。

中小房地产开发企业融资方式探索

走专业化的战略发展道路

从资金的层面上来分析，专业化发展战略的制定，对于我国中小型房地产企业目前所面临的局势而言是最佳的选择道路。专业化的战略对于中小型房地产企业经济规模扩张以及核心竞争力提升而言都是非常有利的。大部分中小型房地产企业的经营规模都比较小，还无法达到规模化经营和发展的水平。因此，为了迎合市场的发展，中小型房地产企业一定要提高自身经营水平的专业化程度，严禁一味贪图短期的高收益。而是要根据企业自身资金、设备、人才、技术以及商品等的情况，制定合适的经营模式，关注企业核心竞争力的提升，为企业的将来做好规划。

强化企业内部管理，提高企业信誉度

企业信誉度的高低，是决定企业在融资过程中的优势度和融资能够获得高额资金的根本所在。但是就目前的情况来看，逃避银行和企业外债的行为，在很多中小型房地产企業中依然存在着，这对企业信誉度以及社会形象的影响是非常大的。中小型房地产企业一定要强化对内部的管理水平，做好企业信誉度的维护工作，树立良好的企业形象。坚持诚信经营的原则，做好自身信用意识的提升工作，一方面要对自身的财务制度进行规范化管理与完善，还要定期对企业的财务状况进行全面、准确的分析，做好自身资信等级的提升工作；其次，企业要各级自身发展战略计划已不同阶段的发展情况制定科学、有效的融资管理方案，与银行建立起良好的授信关系。严格遵照贷款合同条例，将贷款资金使用在正确的地方，严格遵守还款计划，建立良好的信誉度。

加强合作联盟，提高中小企业合作融资能力

企业融资通道打开的最佳途径就是加强与企业之间的战略合作。首创置业的董事长就曾说过：在市场政策宏观调控的背景之下，房地产的最佳发展途径就是实施房地产并购。

中小房地产企业要着眼于未来发展，进一步强化与国内外房地产企业、金融机构等主体的合作，在合适的时机争取更多融资。加强与关联企业的合作，可以有效缓解企业在高速发展过程中所面临的资金压力，促进企业的稳定发展。汽车，中小型房地产企业与大型房地产企业之间形成合作关系之后，不仅可以学习他们的先进管理理念，先进技术等，还可以促进企业的平稳发展与进步。

结 语

我国有大量的中小型房地产企业，他们在经营过程中存在着实力弱小，资金不足等问题，这些问题的存在给企业的发展带来了一定的困扰。对于中小型房地产企业而言，建立最有效、最科学的资金筹集模式，不仅可以帮助企业走向健康的发展，还能有效解决企业经营过程中所面临的资金难题。

（南宁威宁房地产开发有限公司）

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