产业园区开发建设融资策略研究

葛秀敏

【摘要】产业园区的开发建设是促进社会可持续发展的重要组成部分。但对产业园区来说，建设周期长、运营产生收益较慢。资金供给是产业园区发展建设面临的重大挑战。产业园区的开发运营过程如何进行资金的筹措，以促进产业园区建设运营的稳定发展，是产业园开发建设的重点。

【关键词】产业园区;项目建设;融资;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

产业园区建设需要庞大资金支持，且后续运营产生效益的周期长，这阻碍了产业园区开发建设运营的纯市场化。当前经济形势下，产业园区的开发建设主要由政府引导或者政府统筹地方企业实现。开发企业面临的最大问题，是如何解决产业园区发展中的资金需求并统筹各项成本。根据当前的经济政策和财政环境，选择正确的项目融资战略已成为项目启动前需要考虑的重要方面之一。

1、我国产业园区开发企业融资方式

1.1银行资金

作为资金密集型行业，融资是产业园区企业生存发展的关键。我国房地产业融资目前主要靠银行贷款，对房地产业构成潜在的金融风险。由于政府加强金融监管，房地产企业的银行贷款门槛现已大幅提高，房地产企业面临前所未有的挑战。其他财务公司或资产管理公司通过变通方式提供的融资也是间接利用银行资金进行房地产企业贷款发放，面临同样的困境。产业园区企业对比商业开发项目，开发时间长、见效相对慢，更难以获得银行类资金。

1.2上市融资

上市融资是降低金融风险和融资成本的重要途径。但是，考虑到金融安全、国家对上市的严格审批，中国证券监督管理委员会已开始限制房地产企业IPO和其他形式的再融资。尤其是以产业园区作为主要项目的企业，很难达到上市发行股票的条件。因此，大多数房地产企业短期内不大可能实现上市融资。

1.3海外房地产基金

随着房地产行业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金加快了进入中国市场的步伐。海外房地产基金的投入，如果风险控制得当，有利于中国房地产业的发展。一方面，可以减少国内房地产企业对银行信贷的过度依赖，促进房地产市场的可持续发展;另一方面，筹资方式的多样化也有助于金融系统内的风险分担。但是，由于我们尚未通过房地产投资基金的法律法规，在我国投资的外国房地产基金仍然面临许多风险。因此，我国境外房地产基金的发展仍然存在障碍。

1.4债券融资

房地产债券比普通债券有更高的回报率、更大的安全性和流动性，因为它们能够及时收回本息。房地产债券已成为外国投资者的一种大众融资。但是，由于国家对发行债券的公司规定了严格的条件，只有国有股本公司、上市公司和由两个国家投资者设立的有限责任公司才有权发行债券，限制了融资对象及规模。

2、产业园区开发建设融资的几点建议

2.1银行融资建议

银行贷款在我国产园区的发展中起着重要作用。一要改善项目建设的条件和质量，為产业园区的银行贷款创造更有利的条件。二需加强与地方的合作，在产业园区的开发建设中获得更多的信贷。一方面可与银行协商设立一个信托账户，将贷款项目的收益汇入其中定期偿还贷款。另一方面争取足够的财政补贴。如银行贷款的费用由项目单位承担，但是当偿还有压力的情况，政府可提前支付费用并从后续项目中扣除。

2.2项目融资业务建议

在项目筹资问题上，应考虑到每个时期的具体情况。第一，在项目开发的初期和发展阶段，主要依靠政府及企业的自有资金。政府项目的主要资金来源是政府的公共资金和信誉。企业在这一阶段可以通过初期土地抵押取得部分融资。这时可通过逐步发展战略分批次推进调动资金。第二，成长期阶段，这一阶段资金缺口比较大，这时可由项目的在建工程融资解决部分资金需求，同时提供业主入驻优惠政策，促进业主入驻，业主缴纳资金也可部分缓解资金紧张局面。第三，成熟阶段，产业区经营产生部分收入。虽然资金需求没有原来那么迫切，但优化基础设施、进行产业投资等仍需要大量资金。这时可以与金融机构对接，也可以对接资本市场或是引入更多战略投资者。

3、现阶段产业园区开发企业融资问题的探讨

房地产企业除了纯商业开发外，往往会或多或少参与各地城市建设，配合政府规划进行产业园区开发。但是目前产业园区的开发运营存在诸多问题，很多产业园区入驻低、收益低，房地产企业收益没有保障，这对房地产企业的融资能力、管理能力及综合统筹能力等带来了很大的考验。为解决产业园区运营融资难，也需要探讨具有产业园区业务的企业整体融资问题，以下从几方面进行探讨：

3.1完善房地产企业融资市场体系

房地产企业的流动性至关重要，因此建立房地产企业资金流动制度十分重要。通过资本流动与现代金融工具相结合，进而改变以银行贷款为基础的市场融资模式，使房地产企业资金体系更加专业化和科学化，大大降低企业的信贷风险和市场风险。

3.2建立房地产企业多元化融资模式

房地产企业采用多种形式的融资，可以明显的降低房地产企业的融资风险，有利于房地产企业市场金融工具和金融产品的发展。通过加强对国家信用评估体系的建设，可以直接提高信用评估的真实性和可靠性，从而使得资金方可以更加放心提供资金，缓解企业融资难。还可以通过股票和债券融资改善融资状况，积极发展信托公司和企业，改善信托市场，规范信贷业的法律法规，促进房地产企业的多样化供资方式。

3.3充分考虑产业园区定位需求

目前很多产业园区应运而生，但是入驻率低、经营惨淡，这也是产业园区开发建设融资难的主要缘由。产业园区开发企业融资难，从一个侧面也反映了，产业园区开发要切合实际、因地制宜，确立好定位及市场需求。政府方面持续督导落实相关优惠政策，吸引产业走进来、活下去，使产业园区发挥其应有的作用，建立一个产业园区、搞活一个产业园区，从而吸引资本进入产业园区、助力当地产业发展。

从城市规划、政府政策到房地产企业战略布局、管理能力，再到产业园区项目的定位经营，各方面因素均影响着产业园区的开发建设融资及持续经营。产业园区开发企业在国家支持开发建设的大背景下，应综合各项因素，选择适合的融资战略，确保产业区的健康迅速发展，实现业务战略目标。

参考文献：

[1]莫小小.经济开发区基础设施项目融资策略研究[D].广西大学，2019

[2]李降.哈尔滨高新技术产业开发区基础设施建设融资模式研究[D].北京交通大学，2019