农村房屋不动产确权登记问题的研究

王小燕

【摘要】随着我国经济的高速发展，我国各行各业也呈现出良好的发展趋势。不动产确权登记制度自民国以来经过不断的更新与改善，才形成今天的不动产确权登记制度。不动产的登记有利于维护社会和谐发展，维护社会正常的秩序，但是目前依旧存在相关法律规章不严格、人民不了解产权登记的重要性等问题。基于此，就我国不动产确权登记现状与制度进行研究，并提出相关改进策略。

【关键词】农村房屋不动产;确权登记;问题

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.009

农村不动产登记内容包括集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权以及不动产权籍的抵押权等。农村居民最重要的个人财产是农房，农房纳入不动产登记范围，为农民财产性收入提供法律依据和政策保护，能促进不动产登记体系建设。但由于我国农村多年来农村宅基地和集体建设用地的使用权缺乏监管，侵占、违建、挤占、廉价占用农村土地案例时有发生，将农房不动产纳入登记范围，有利于维护农民的合法权益。

1、农村房屋不动产确权登记问题

1.1一户多宅

《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，即一户一宅。调查中发现，一些村民拥有多处宅基地，其宅基地的来源不尽相同。主要来源情况如下：①合法继承。通过从祖辈父辈处继承。②盖新宅未拆旧宅。在一些村庄，尤其是国道、省道、县道沿线的村庄，在村庄外部沿交通线新盖宅基地，老宅基依旧保存，这是造成“空心村”的主要原因。新盖宅基有时甚至占用耕地。③买卖取得。村民私下买卖房屋，取得房屋所有权（一般都含宅基地使用权），也存在村委会出售宅基地使用权和买方在所购宅基地上自己建房情况。④存在一种跨集体经济组织拥有多处宅基地情况。村民通过买卖、嫁娶等方式在多个集体经济组织获得多处宅基。

1.2宅基地私有化

宅基地“私有化”倾向比较突出。农村土地“私有化”现象是由农村这一特殊环境、文化传承和历史原因造成的。大多数农村群众接受文化教育少，造成农村群众对国家法律法规在认识上存在一些偏差，大多数农村群众认为上级批准给自己的以及祖上遗留的宅基地，都属于自己私有的;有的农村在批准新宅基地之后，没有及时收回旧宅基地，造成部分宅基地滞留在个别农村群众手中;特别是城市房地产“过热”，征用农村宅基地中，也出现了“地价”节节高攀等现象，直接影响着农村群众期望拥有一块宅基地，以便日后获取高价土地补偿费。由此，也导致了纠纷多发、工作难做，影响了农村社会的和谐与安定。

1.3登记机关呈分散状态

中国没有统一的不动产登记制度，不动产登记部门有以下种类：土地管理部门、不动产管理部门、林业主管部门、运输登记部门、工商行政管理部门和公证部门等等，部门众多，职能存在相互交叉的情况，这种复杂的注册系统产生了许多严重的缺点：对当事人的登记造成极大的不便。如果一块土地上有树木，必须在土地管理部门和林业管理部门的两个部门进行登记;登记程序和效力的不同，给正常的交易秩序带来了很多障碍;为了获得部门的利益，每个登记机关都急于登记和审查，之间即耽误了效率，又提高了成本，使得不动产的登记仅仅成为了一种形式，没有真正落到实处。

1.4登记人员的知识结构要进行完善的更新

在不动产的登记制度中，颇为重要的就是登记审查制度，每一个不同的检查方式，都有着不同的效率和登记的公信力，对此项工作的开展有着重要的影响。目前，我国的登记部门进行着分散式登记，但是相关登记人员对专业知识的掌握不够，而在实行了统一登记后，登记人员的知识更为丰富。当务之急就是要提高登记人员的综合素质以及对专业知识的掌握，甚至有人提出在大专院校开展设立不动产的统一登记的专业，但是由于这一专业涉及到的不动产管理的各个方面，在短期内对人员的培训和培养其高素质高质量人才是很不容易的。

2、农村房屋确权登记遇到问题的应对策略

2.1一户多宅问题的解决

目前没有明确法律规定“户”的概念，通常是以公安部门户籍资料中的“户”为依据。有些地方，村民分户的意识不强，往往子女结婚之后依旧在父母的户口之下。此时再用“一户”的定义来确定“一宅”就有失真实了。对合法继承的，不管是否跨行政区，均可以确权登记。如果继承人的户籍不属于该村集体，登记时应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。对于盖新宅未拆旧宅的，新盖宅基地符合规划的情况下，两处宅基地的面积之和不超过规定的面积，可以确权登记。对于私下买卖房屋，买方符合宅基地申请条件的，经村集体同意可以确权登记发证;如果买方属于本集体组织，但是已经有一处宅基地的，经村集体同意可以确权登记发证，登记时应注记“宅基地为购买房屋取得”。处理一户多宅的问题，一个基本原则就是坚决执行“一户一宅”的规定，确实碰到难以处理的情况，可以采取公示的方式，村民委员会同意、全体村民无异议，以确定宅基地使用的合理、合法性。

2.2对农村宅基地进行整理规划

农村宅基地整理规划是指村庄整理规划，即对某一村庄宅基地利用进行重新安排包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用规划、扩大宅基地的定位等。农村宅基地整理必须坚持严格规范建设行为，采取措施确保每家每户都严格按照村庄规划设计建设，有条件的村要实行统一设计统一建设。做到村庄基础设施及公益设施由村集體统一建设。

2.3制订符合本地区农村宅基地使用特点的规范性文件

当前，我国规范宅基地使用权方面的法律法规分散于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权若干规定》等几部法律、法规及规章中，没有一部统一的法规涵盖宅基地使用权从取得到消灭的各个环节，且这些规定均较为原则，缺乏可操作性，加上我国地域辽阔，地理自然条件各不相同，因此，制订一部完整的规范农村宅基地使用权的单行法规难度较大。因此，地方政府在不与相关的法律、法规及规章相抵触的情况下，针对当前农村宅基地使用现状，制订符合本地农村宅基地使用特点的规范性文件，从宅基地的申请，批划到宅基地使用权的收回的各个环节制订具有可操作性的标准，使宅基地使用权的取得、宅基地使用权的登记、宅基地使用权的调整、宅基地使用权的收回步入规范化的轨道，纠正以前在宅基地管理问题上的无序混乱状态，彻底改变农民宅基地私有化的观念。

2.4统一不动产确权登记机关

“物权法”没有对不动产登記机构的统一做出具体规定，注册机构也没有统一的实施。只是允许地方政府推进立法，解决地方事务的实际需要，通过制定和实施地方性法规，积累解决相关法律问题的实践经验，为中央立法的未来打下良好基础，实现不动产登记管理的统一。但是，不动产登记机构的实质性统一是无法实现的。所以，需要建立一个统一的不动产登记机关，也以节约人力、财力和物力，提高工作效率。

2.5对登记人员的培训以提高其综合素质

各登记部门因受权力的驱使，导致各部门对此职责不愿妥协，那么在不动产的统一登记工作中，各部门必须简政放权，使得此项工作作为服务职责，以促使各部门尽快的完成不动产登记的统一。对登记人员，要提高其综合素质，不定期进行培训，使其掌握的相关知识更加具有专业性，以在工作中将自己的职业素养配合登记技术进行不动产的统一登记工作。

2.6加大不动产确权登记的宣传力度

不动产确权登记之所以实施的过程中会受到很大的阻碍，其中一个重要的原因就是没有得到大家的认可。在这个过程中政府相关部门缺少政策的有力支撑，而登记机关只在乎完成工作，将整个工作当成一个流程，没有一个认真负责的态度，没有向大众解释不动产确权登记相关知识，造成大众的误解，不配合工作。所以，在不动产确权登记工作进行的过程中，一定要加大宣传力度，让大家重视不动产确权登记，自主找到相关部门进行登记。

结语：

不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。

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