跑不掉的潘石屹

周慧娴

潘石屹又被自己打脸了，不过这并不重要，生意人向来是以“钱”为贵。

6月16日晚，SOHO中国宣布黑石已发出全面收购要约，取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

尽管在7月6日，港交所上市的SOHO中国又发布公告称：其将延迟寄发有关此前黑石集团要约收购的综合文件。但潘石屹抛售中国境内资产已是司马昭之心路人皆知。

不知他是否还记得自己曾信誓旦旦地说过：“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO和望京SOHO，只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。”

这并不是潘石屹第一次被打脸。

持续打脸

这是潘石屹经典的打脸时刻——他一边表示会长期持有手中的优质资产，另一边则急不可耐地兜售旗下资产。

能够让潘石屹心甘情愿扇自己耳光的，不是别人，正是大名鼎鼎的李嘉诚。

2013年李嘉诚集中出售名下的大楼资产，开始“逃离内地”。潘石屹紧随其后，他似乎同样认为房地产的春天在那一年写入终章。第二年初，SOHO中国以52.3亿元向金融街出售了海伦广场、静安广场两个物业项目。

到2019年SOHO中国的卖楼动作愈发频繁，并且已经波及到旗下的核心产业。潘石屹那时就已经明白，打不打脸并不重要，商界瞬息万变，言行不一致并非幼稚，及时止损，财富源源不断地增加才是对他最直接的认可，他要旗帜鲜明地赚钱。

2019年SOHO中国宣布以78亿元出售北京、上海的13个办公物业项目，其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业；同年9月SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2 583个地下停车位组成的资产包。

不仅如此，据公开资料统计，SOHO中国5年间累计出售资产套现约293.41亿元。

很快，潘石屹又因为对金钱毫不掩饰地贪婪，再次被打脸。

在自持收租为主流模式的情况下，此前潘石屹将商业物业散卖，把销售对象锁定为那些有投资需求的富裕个人。

为此，他沾沾自喜，认为这避免了大规模、同质化产品的恶性竞争，表示国外有几百年历史的成熟商业街区无一不是分散的产权，“我始终相信，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。”他还狠狠抨击自持模式是由开发商统一管理和运营出来的，不符合SOHO中国“创新、活力、热闹”的运营基因。

然而并非所有孤独的逆行者都具有创世纪的能力。现实无情地嘲笑了潘石屹的“天真”。在商业地产的生存链中，开发商、投资客、商家和消费者环环相扣，各个环节必须紧密支撑。然而按照SOHO中国的散卖模式，开发商将物业兜售给不同的投资客后，就已经脱离了商铺的日常运营环节，大可拍屁股走人。

经营权、管理权的产权分离，伤害的其实是怀揣着发财梦的中小投资者与商户经营者。他们各行其是，无疑让业态陷入混乱的状况中，降低了商业物业的品质和价值。SOHO旗下产业就曾有商户因商铺开业率不足50%和过高的租金，集体歇业。

于是，潘石屹不得不向现实和金钱低头，改变SOHO商业模式。2013年SOHO中国告别散售型物业时代，开始自持收租，他当起了“包租公”，要把“一单一单的生意”变成“一只永远生蛋的鸡”。

打烂了的好牌

SOHO中国的起点其实很高，华远总裁任志强这样称赞潘石屹：“十年的烂尾楼，交给老潘，他也能把土豆卖成黄金。”

我们将时间的指针拨回到2009年前，那时SOHO做过的12个项目中，有6个是其接手的空置、烂尾项目。潘石屹“化烂尾为利润”的作战模式风生水起。在全球遭遇金融危机、同地区写字楼出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中国开发的写字楼出租率一直保持在95%以上。

然而潘石屹却一次又一次“作死”，这让“长跑冠军”SOHO中国逐渐迈向终点。第一次“作死”是潘石屹对市场错误的预判，反其道行之实施商业物业散卖模式；而第二次“作死”，就要怪潘石屹“变”不逢时。

在潘石屹宣布公司转战自持模式后，好巧不巧，他赶上了中国商业物业供应疯狂暴涨的周期。当时，高端商业物业狂热扩张，竞争环境恶劣。

潘石屹这次又想剑走偏锋，提出了为中小企业打造高端写字楼的口号。不过，这个战略从一开始似乎便是美丽的错误——这意味着SOHO中国收到的租金并不会太高，而SOHO中国聚焦北京、上海这样超大型城市最繁华地段，前期造假和后期维护的成本都偏高。

此外，中小企业员工的定位决定人群消费力不高，无法带给商场更多的消费盈利，SOHO中国无法收获更多价值。在这一高一低的参差当中，SOHO中国的利润便被剪掉了。果不其然，在面向中小企业收租之后，公司利润下滑。一番折腾后，潘石屹貌似也累了。

他坦言：“中國租金回报率我都不好意思说，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

从那以后，潘石屹越活越“通透”，他工作的重心也从公司日常运营转移到了赚快钱上，于是在2014年SOHO中国开始了新一轮整售，此后动作不断。尽管SOHO中国经营情况每况愈下，但在一次又一次地疯狂卖楼与打脸后，潘石屹在福布斯富人排行榜上的位置越来越靠前。

潘石屹对金钱的着迷或许源于其在商业领域的滑铁卢，从万人敬仰的企业家，到频繁被嘲，中间的落差只有金钱能够填补。

“非企业家”

潘石屹身上企业家的影子越来越淡，他拍电影、摄影、出书、直播带货、做木工活、进军娱乐圈、做健康项目。同时，他频频在微博上就热点事件发表观点并引战。

纵观潘石屹的日常，会发现他更像是一名坐拥亿万资产、风评不佳的网红。

或许“醉翁之意不在酒”，潘石屹所有出圈出格的行为都在为SOHO中国做免费的营销。不过潘公空有营销手段，却没空打理SOHO中国的日常运营。被“半抛弃”的公司不过是他套现的筹码。

潘石屹美国置业情况

殊不知，潘石屹营销手段玩太大遭到反噬。他最喜欢的望京SOHO就成为了他心中的一道疤。

选址在望京SOHO的公司似乎逃不过“倒闭”的魔咒。熊猫直播、咪蒙、A站、小蓝单车等知名互联网公司纷纷在这个号称“北京第二CBD”、仅次于中关村的互联网圣地关门大吉。久而久之，坊间就开始流传望京SOHO“风水差”的传闻。

在中国，这样的谣言对于招商而言是致命的，潘石屹不止一次地公开痛斥谣言传播者，最终结果却适得其反，望京SOHO“风水不好”的名声越来越响。

互联网公司在望京SOHO频繁倒闭还真不怪风水问题。这栋大楼聚集的大多为互联网初创公司，被扼杀在摇篮里的概率原本就大。再加上初创者们需要给SOHO中国支付相对较高的物业费与管理费，这让原本盈利数据就不好看的公司雪上加霜。

如果真的要把入驻企业频频倒闭的黑锅扔给SOHO中国，就只能怪潘石屹太过博人眼球，让望京SOHO树大招风。

不过，潘石屹的微博账号上已经许久没出现那些尖锐的语言了。不知从何时起，潘石屹也学会了低调。

他的转变有可能是从“潘石屹跑路”这样的流言四散开始的。

在密集出售国内资产的同时，他还在紧锣密鼓地布局海外商业地图。李嘉诚买下了大半个英国，而潘石屹则钟情于美国。他不仅在美国置业，其儿子也在美国读书。

2011年，潘石屹以 7 亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；2012 年，潘石屹再次花费 6 亿美元，收购曼哈顿公园大道广场 49% 股权；2013 年，其美国籍妻子张欣联手巴西Safra家族，以 14 亿美元收购美国通用汽车大厦 40% 股权。

与此同时，潘石屹注册了很多家新公司，但这些公司并未进行实质性业务，似乎实锤了他跑路的传闻。潘石屹一听顿时坐不住了，连忙解释：“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”

潘石屹的辩解并没有被大众接纳，2014年，潘石屹夫妇以资助中国贫困生的名义先后向哈佛大学、耶鲁大学捐款1 500万美元、1 000万美元。但他的善举似乎并非单纯地心怀好意，其二儿子与小儿子很快就被曝光在这两所高校学习。

相比在国外慷慨解囊，其在国内却一毛不拔。当然，我们没必要上升到道德层次评价一名企业家，只是潘石屹身上，“崇洋媚外”的痕迹太过浓重。

对此，曹德旺揶揄道：“潘石屹两口子做事别人看不懂，都鬼精鬼精的。”

被娃坑的“潘跑跑”

如果没有去年发生的一件事，潘石屹可能也不会一下子把国内资产全部打包卖给黑石。简单来说，鬼精鬼精的潘石屹被自己儿子坑了。

大儿子潘瑞在2020年6月份，在网络上发布造谣诋毁英雄烈士的言论。尽管他身在海外，但中国警方依旧将其列为通缉犯。换句话说，潘瑞一旦回国，就要被拘留。

此事一出，潘石屹商誉受损，在商界更不容易“混”下去了，他似乎做了破罐子破摔的決定，准备清空国内资产。

终于，潘石屹等到了黑石。

有知情人士透露，黑石集团是以约30亿美元估值收购SOHO中国的交易，这将是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。黑石接盘SOHO中国后，潘石屹此前一直藏着捂着不卖的“八大金刚”也将全部易主，SOHO中国将清空中国境内的全部资产。至此，SOHO中国变身“SOHO美国”。

总部位于美国纽约的黑石集团，被誉为“华尔街PE之王”。去年4月份，其董事长苏世民公开表示看好中国仓储物流和优质办公楼。他认为，新冠肺炎疫情之后黑石从始至终都在贯彻“买入、修复、卖出”的投资策略，即寻找投资项目、持续运营、再高价卖出。

在2020年4月份的采访中，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民也指出，疫情之后，中国可能是恢复最快、最好的国家。

去年就有消息流出称黑石正在与SOHO中国进行私有化谈判，交易共计约40亿美元。同时，黑石还将接手SOHO中国的债务。不过，双方的谈判并不顺利，私有化计划流产。

潘瑞辱骂英雄烈士事件后，黑石与SOHO中国的谈判最终开花结果，苏世民也趁机“砍价”10亿美元。但这对于商誉“塌房”的潘石屹而言，这也算一个体面的结局。

然而，尽管手头的财富越积越多，自家傻儿子辱骂英雄烈士成为逃犯，处于风口浪尖的潘石屹移民难度大增，这下他倒不方便跑了。