推进城镇老旧小区改造，铸就“幸福之城”

文｜胶州市住房和城乡建设局

胶州市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记关于推进城镇老旧小区改造、实施城市更新行动、坚持扩大内需的指示精神，将老旧小区改造作为提升城市品质，扩大有效投资的重要工程抓在手上、扛在肩上、落实在行动上，通过对老旧小区设施进行数字化、网络化、智能化建设和更新改造，全力建设“宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享”的美好社区，进一步提高社区智能化管理与智慧化服务水平，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

一、以智慧社区建设标准，打造老旧小区改造胶州样板

胶州市2005年以前建成的老旧小区301 个，2016－2019年已累计投资1.9 亿元，对失养失修失管严重、居民改造意愿强烈的161 个老旧住宅小区进行了基础类改造，改造面积305 万平方米，受益家庭近3.79 万户。2020年，胶州市把老旧小区改造作为保障和改善民生的一号工程，投资1.2 亿元，高品质打造了澳门花园、顺德花园、东关小区B 区3 个试点小区，建筑面积17.2 万平方米，加装电梯79 部，老旧小区改造经验做法得到住房和城乡建设部、省住建厅通报表扬并推广。2021年，胶州市筹资12 亿元，高质量改造郭家庄、市南小区等28 个121.5 万平方米的老旧小区。目前，正在按智慧社区标准推进郭家庄、映月园小区等9 个老旧小区改造项目，计划2021年8月底前完工，同步积极申报住房和城乡建设部智慧社区全国试点；下一步实施改造的19 个小区已完成发改立项，2021年8月完成招投标手续并开工建设，进一步巩固可复制、可推广的老旧小区改造胶州样板、全国标杆。

二、智慧化助力小区综合整治，构建便民消费圈

（一）实施小区综合整治工程

一是加装电梯；二是外墙保温改造；三是结合海绵城市理念，实施雨污分流改造，整修小区内道路，提升绿化景观，增加树阵式停车位，整合小区周边市政道路增设停车位；四是对燃气、供热、自来水管网升级改造；五是实施管线线束合一，对原有通讯线路进行改造；六是对空调室外机统一归整并加装格栅；七是拆除太阳能热水器，实施楼顶屋面防水改造。

（二）实施智慧安防替代防盗网工程

一是结合“智慧城市”理念，对原有防盗网拆除，加装金刚网窗；二是与海尔·海纳云合作，2020年9月17日搭建完成胶州市绿色智慧社区平台，并在小区内加装人脸、车牌识别，高空抛物摄像、门禁、VR 全景等智慧安防系统，为小区居民营造安全舒适的居住环境。

（三）实施配套提升工程

坚持“向地下要空间，向空中要效益”的理念。在老旧小区改造中，健全小区公共服务设施，全面推进改建、插建社区服务用房2700 平方米，增设社区医疗、养老、助餐、便利店、家政等生活设施，打造便民消费圈。新增老人、儿童活动区13 处。小区内增设微型消防站、充电桩、智能垃圾分类等设施。

三、坚定四项改造原则，用“辛苦指数”换取“幸福指数”

（一）坚持“示范带动、全员参与”原则

坚持改造前“问需于民”、改造中“问计于民”、改造后“问效于民”，通过方案征集群众意见、过程公开接受群众监督、结果交给群众评判，开门纳谏征集“金点子”，制定改造项目“菜单”，引导群众按需“点单”，真正让群众成为老旧小区改造的“主角”，实现“民有所呼、我有所应”；引导居民变“要我改”为“我要改、我乐改、我期待改”，切实用党员干部的“辛苦指数”换取群众的“幸福指数”。

（二）坚持“政府统筹、市场运作”原则

建立完善“政府、市场、居民”合理共担的多元化、可持续资金筹措机制，积极探索“4+N”改造和融资模式，多举措破解资金难题。胶州市财政注入改造项目资本金3.95 亿元，积极争取政策性金融机构提供低息贷款、发行老旧小区专项债券等措施筹集资金。按照市场化运作模式，协调自来水、供电、燃气、供暖、通信等单位对专营管线出资改造。已申请中央发改、中央财政和青岛市级补助资金2.1亿元，切实破解老旧小区改造资金来源难题，确保各项改造工作顺利进行。

（三）坚持“地需地产、地产地用”原则

选用本地企业和品牌。组织海尔、特来电新能源、尼得科等本地品牌企业举行产品推介会，进一步提升本地品牌配套率，扶持本地企业，拓宽市场销路。目前，正在加装尼得科电梯210 部。已引入海尔集团在胶州市注册成立青岛海纳云信息科技有限公司，参与胶州市老旧小区智慧社区改造工作。

（四）坚持“一次改造、长效管理”原则

一是引入第三方评估机制，加强老旧小区改造质量监管，严把质量关，有序推进工程建设；二是打造“红色物业”融入老旧小区物业管理，对无物业管理小区，引入物业公司接管，市财政承担补助资金，经过2年运转成熟后，由市场主体自行运营，实现市场化运作；三是实施小区停车收费，通过方案公示和征求居民意见，确定停车收费标准，保障居民停车需求和车位管理有序。

下一步，胶州市将坚持以采纳居民意愿为主、宜改则改的原则，“由点及面、梯次铺开”，在全市逐步推进老旧小区改造工作，计划利用3年的时间对全市2005年以前未改造的老旧小区进行全部改造提升，为建设“品质之城”“幸福之城”打牢基础。