集中供地政策是“退热贴”还是“特效药” ？

王哲

今年2月底，为了实现“租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”目标，全国住宅用地供给实施“新政”，全国22个城市实施双集中供地，一年分3次集中发布出让公告并集中组织出让。随着合肥市和郑州市的首轮集中供地拍卖在6月3日落槌，目前已有19个城市完成了集中供地的首秀，集中供地的成交总额已经达到8000亿元人民币。

“双集中”政策的初衷是遏制地方土地财政依赖程度，减少“地王”现象，贯彻落实“房住不炒”，众多媒体与专家也曾预测，“双集中”政策会促使土拍总体热度下降、地价涨幅放缓。但从部分城市首轮的执行效果来看，这些初衷并没有得到有效落实，部分城市土拍热度很高，多次出现10多家知名房企或联合体围猎一块土地的现象，实质上出现了多处“地王”地块，从实际成交地价来看，绝大部分城市有不同幅度上涨。“双集中”新政能否成为土地市场的“退热贴”和标本兼治的“特效药”？

土拍冷热延续以往

“看了几个一线城市的双集中供地情况，我更加焦虑了。”准备在两三年内购置改善型住房的购房者徐杰如是告诉《中国报道》记者，“部分城市实际成交地价比去年同期大幅度提高，心里实在不安。”

5月10日，在北京市西南三环六里桥的北京行政服务中心，几十家房企不断举牌竞价，将几十公里外东北五环外的金盏地区两块地的楼面价刷新至5.3万元/平方米，这比当地正在建设的另一项目的楼面价贵了接近30%，也就是说，这两块地的楼面地价就已经几乎达到或超过了此前项目的市场销售价。

北京今年首轮集中供地历时4天，29宗挂牌地块中，有22宗触及最高土地限价，其中10宗土地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。虽然溢价率整体看上去不高，仅为9.5%，但考虑到竞报公租房面积、政府持有产权等，到手土地的实际溢价率，远远高于表面溢价率。

厦门、重庆、无锡首场集中供地中，多处地块起拍楼面价即刷新区域的历史成交楼面价。3个城市的成交楼面均价较去年全年分别上涨了71%、51%和31%。重庆市平均溢价率达43%，较2020年全年增长33个百分点，甚至有地块出现130%的溢价率。无锡市成交的16宗土地中，15宗土地达到了最高限价，其中一半左右的地块刷新了地区历史楼面价。而厦门市成交的5宗土地中，3宗土地达到了最高限价。

杭州首批集中供地土拍多“封顶自持”。早在土拍前一日，四分之三的地块就在自由报价环节中触及“价格封顶”，进入竞报商品住宅自持比例环节。本次杭州共集中出让57宗住宅用地，平均溢价率超过25%。

在4月底进行的广州首批集中供地竞拍中，黄埔知识城两块土地分别拍出了3.1万元/平方米和2.7万元/平方米的楼面价，超过了附近在售项目3万元/平方米以内的均价，“面粉贵过面包”。

“双集中”政策的初衷是遏制地方土地财政依赖程度，减少“地王”现象，贯彻落实“房住不炒”。

北方大部分城市土拍市场则延续以往。天津平均溢价率为10%，青岛除1宗地块溢价成交之外，其余均为底价成交。沈阳与长春的楼面成交均价，比2020年全年略高。从首轮土拍情况看，供地新政目前并没有有效改变土拍格局。

“从未有过的紧张与焦虑”

“我们这次一块地也没有拿到，主要是感觉算不过账来，没有赚头。”一家头部央企开发商相关负责人在接受《中国报道》记者采访时直言，部分城市为了把溢价率控制得看上去低，而把出让底价抬得很高，与区域地价相比有明显的涨幅，而在另一端，售价上限又被严格限制，利润率被挤压，对于良心企业来说，不偷工减料要做出好产品来恐怕很难。

5月14日，滨江集团老板戚金兴在网上公开回答网友提问时表示：“此次杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1%～2%的净利润水平。”

“我们感觉到前所未有的紧张与焦虑。”一家开发商的投拓负责人告诉记者，“拍地前焦虑，怕抢不到地;拍到手后更紧张，怕亏损。”他表示，此次集中供地很多熱点城市的地块“明面”上的利润率都不超过5%，有的地块甚至明显是亏损的，但为了维持企业发展和各种考虑，很多企业还是硬着头皮拿地。“如果按照以往的拿地测算标准，这批地的利润怎么都算不过来账，但是不抢，就将失去市场。拿地可能会死，但不拿地肯定会死。拿到地就有了融资的资本和机会，就有了规模，为确保公司战略布局，保证在核心城市的市场占有率，必须要拿。”

公开数据显示，房地产行业在“三稳”政策开始后就已经告别了高利润时代。

公开数据显示，房地产行业在“三稳”政策开始后就已经告别了高利润时代，一路从动辄超过20%的利润水平下探到低于10%。到2020年，百强房企平均净利润率为11.2%，在多数一二线城市，很多项目最终的利润水平仅能达到5%～6%。而双集中供地新政之下，盈利空间进一步缩小，一部分城市的很多高溢价项目在核算后接近零利润或负利润。

“新政下，行业需要更多的理智和冷静。”港龙中国执行总裁姜炜提醒说，“站在投资端的角度来分析，房企要认清现实，学会经营低利润项目，不具备先发优势的中小房企更要认清形势、谋定后动。”

房地产行业观察人士徐若男对《中国报道》记者表示，从一定程度上来说，集中供地政策加速了地产行业的洗牌，那些明知算不过账来，却为了抓住一年仅有的3次机会，硬着头皮拿高价地的房企，必将会面临重大风险。做大规模是房企发展的必由之路，但越是在土拍“踩踏”的时候，越要注意企业的风险管理。

政策改革任重道远

土地出让形式的改革，事关重大，首批集中供地又带有试点性质，记者采访的专家普遍认为，相关政策制定部门应及时总结经验听取建议，更好地推进集中供地后续工作的进展，更好地体现“房住不炒”的真意。

相关政策制定部门应及时总结经验听取建议，更好地推进集中供地后续工作的进展，更好地体现“房住不炒”的真意。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，“双集中”政策最初是希望通过控制土地供给端统一行为，降低房企参拍率，减少重复竞争来降低土地拍卖过程加价，从而控制地价，是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。由于重点城市的房价高、土地竞争激烈，影响力大，稳定了重点城市的地价，可带动全國大多数城市房价趋稳。另外便是提升透明度，为市场主体提供更多的机会，从而降低市场集中度。但“双集中”政策能否按住地价并且限制住房价，对房地产市场的降温产生积极影响，从第一轮集中供地情况来看情况堪忧，还有待于政策的进一步调整。

“地方政府‘算账，要实现良性发展，一定要把企业的合理利润算进去，也要留给企业足够的测算时间和空间。一幅地块动辄几十亿，算错了谁都承受不起，对于市场来说也不是一个健康的方向，集中供地政策后续调整的空间很大。”一位房地产行业的资深研究者对《中国报道》记者坦言。

实际上，从4月15日长春打响集中供地第一枪开始，对于“双集中”政策预期是否实现的讨论就从未停止。尤其体现在长三角、热点城市、热点地块的拍卖上。广州土拍开始后，土地市场掀起一轮又一轮热潮，重庆、无锡、杭州、厦门等热点城市的土拍过程再一次掀起热议，普遍的舆论是，“双集中”政策不仅没有抑制地价，反而抬高了地价。

另一方面记者也注意到，除了“双集中”政策实施之外，同期还有其他调控政策纷纷出台。住建部多次约谈热点城市，各大城市对限购、限售政策陆续加码，对房市的调控继续收紧。随着多项政策的重拳出击，有部分城市的热度开始降温，多个城市的住宅成交量略有下跌。

经济学家任泽平认为，现在的生育率问题、年轻人“躺平”问题，都和高房价息息相关，真正控制房价的关键不在于供地次数以及限购限售等调控政策，而在于供地量与人口的均衡程度，他认为，人口流入的地方相应的供给建设用地指标也要提升。比如东北、西北的建设用地指标卖给东部或者南方，就像碳交易一样，实现地方财政平衡的同时房地产的供求也平衡了，以实际解决供求矛盾。