“十四五”期间房地产业如何转型？

陈宜明

2021年是“十四五”规划开局之年，是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年。当前，世界正经历着百年未有之大变局，新一轮的科技革命和产业变革深入发展，我国社会经济发展也进入新阶段。党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》），明确提出了“十四五”时期我国经济社会发展要坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，这五大方针促进了我国经济社会发展的转型，使我国经济将从注重数量和规模转向更加注重质量和效益。

可以肯定的是，在当前和今后一个时期，我国发展仍然处于重要战略机遇期，机遇与挑战都会有新的发展变化，而房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业，也无疑将迎来新的战略机遇。

房地产业转型升级为何如此迫切？

万物互联、数据互通，已经成为数字化时代的典型特征。随着数字技术与网络技术深入融合，数字化和信息化不断转型升级，数据信息正呈指数型增长。尤其是，随着以“互联网+房地产大数据”的服务模式，采用大数据、人工智能、物联网、区块链等新一代信息技术与房地产业深度融合，整合相关核心资源，以可控化、可视化、数据化等智能系统搭建的行业评估发展平台、房产交易平台、地产全产业链互联网平台等技术的蓬勃发展，在推动房地产业建造方式不断变革、科技创新能力不断提高的同时，也为房地产业信息化转型升级、创新发展模式带来无限商机。在房地产行业发展面临根本性变革的同时，未来房地产企业也应尽快适应这个大趋势，面对新的发展阶段、环境和条件，加快促进企业的转型升级，努力提升产品品质，向管理要效率，从规模问品质，从而更好地满足人民群众对美好生活的向往。

同时，我国正式提出力争要在2030年碳达峰、2060年实现碳中和，这对我国经济社会发展是一次系统性的变革，而房地产行业在“3060”目标实现过程当中，也承担着重要的任务。据国家统计局数据，2020年全国房屋竣工面积为9.12亿平方米。如果按建成面积即投入运行计算，建筑节能减排面临较大的压力，也具有较大的潜力。在碳达峰和碳中和的背景下，无论是建筑的品质还是建筑的功能，都应该增加新的内容，提高新的要求，为实现影响经济社会发展目标做出自己的贡献。

当前，房地产高质量发展已经成为行业共识，但也必须看到，我国住房品质还不能完全适应老百姓的美好生活需要和行业高质量发展要求。“十四五”时期，推动质量变革、效率变革、动力變革，走高质量发展之路，已经成为各行各业努力转型升级的方向。对于房地产而言，随着经济社会发展、人民群众生活水平的提高，人们对住宅户型设计、功能配置等方面的需求升级，产品供给也需要根据需求变化不断进行调整，才能满足人们日常生活的需要。把房地产行业的转型放在“十四五”经济社会发展以及“3060”目标双背景下考虑，这一问题显得尤为迫切。

房地产行业应该如何实现转型？

“十四五”期间是房地产行业转型发展的重要阶段。在碳达峰和碳中和的背景下，无论是建筑的品质还是建筑的功能，都应该增加新的内容，提高新的要求，为实现影响经济社会发展目标做出自己的贡献。

为了实现2030年的碳达峰和2060年的碳中和目标，房地产业应该做好五个结合：一是把建筑构造自身的节能降耗与新技术新产品的应用结合。二是将技术节能与行为节能相结合。技术节能是基础，行为节能是主导。在一些饭店、宾馆，进场时可以看到电视处于待机状态，红灯长亮，如果把待机状态也取消，仅此一项微小的行为节能就能够满足许多地区一年的用电需求。第三，把对化石能源的节约和可再生能源的利用结合起来。每年竣工的房屋面积是9.12亿平方米，如果在这些建筑的屋顶和向阳的立面上采用光伏、光热等，解决生活热水和一些楼道、草坪、边道等基本的照明，能有效节省和替代化石能源。第四，把农村的节能和城市的节能结合起来。农村建筑和农村居民生活的节能措施还有待加强研究。第五，把建造的节能和运行的节能结合起来。按照民用建筑设计规范，房屋的使用寿命是50年，其中80%以上的时间处于建筑的使用阶段。有人做过测算，2018年当年建筑运行的能耗占当年全社会的能耗是21.5%，如果在建筑使用期间能够合理用能、节约用能，将有效助力“碳达峰、碳中和”。

面对中国房地产业发展的转型期，还有三个方面的具体工作：

第一，是更加遵纪守法，这是任何一个企业、任何一个行业持续健康发展必须做到的。

第二，是更多地依靠技术进步，在2020年9月召开的科学家座谈会上，总书记在此强调科学技术应该成为发展的第一动力，突如其来的疫情暴露了我们住宅设计当中的一些短板和产品材料的一些缺陷，因此住宅在建造、设计和使用上，还需要更多地依靠技术进步。

第三，是更高的项目品质，按照国家统计局发布的统计数据，1978年全国城镇人均住宅面积是6.7平米，到2018年底是39平米，40年的时间增长了32.3平方米。因此下一步是如何提高品质的问题。品质包括两个内容，第一是质量，第二是功能，没有质量的功能是不能长久、不可持续的，同样没有功能的质量无法满足人民群众对住房的需求。住房是用来满足人民群众生活的，生活水平提高以后，住房的质量和功能都应该随之提高。

2019年中央深改委召开的第十次会议通过了文件《绿色生活创建行动总体方案》，专门指出要鼓励发展绿色建筑。所以房地产企业的转型升级应该把更多的精力、把更多的人力、物力放在推动绿色发展上，开发品质优良的绿色建筑。随着房地产的大形势越来越“硬”，房地产企业应该硬碰硬。但是这个“硬”不是和政策冲撞，而是在政策的引导下要有过硬的本领，要有过硬的能力来完成在政策过硬的环境下企业的发展任务、企业的开发任务。这个过硬的任务就是要更多的依靠创新，企业有没有能力开发新技术、新产品，有没有能力综合运用新技术、新产品开发高品质的项目，这是对企业能不能在新的政策环境下更好的生存发展的一个考量。

（根据作者在研讨会上的发言编辑整理）