县域物业管理存在的问题与对策研究

胡平

【摘要】随着城镇化建设步伐的加快，物业管理产业蓬勃发展，对城市运转、方便居民生活起到了不可替代的作用。但进入新时代，随着我国社会主要矛盾的变化，县域物业服务覆盖面窄，企业管理不规范等问题日益突出。本文通过桐城市物业管理行业发展情况，分析县域普遍存在问题，提出对策建议。

【关键词】县域物业管理;问题;对策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

随着县域经济不断发展，城镇化建设不断深入，物业管理逐渐出现在人们的视野中，县级各个新建住宅小区中得到了全面普及。但随着我国社会主要矛盾的变化，物业管理问题逐渐凸显。因此，本文通过对桐城市物业管理产业发展情况分析，剖析县域物业管理普遍存在问题，提出有效的解决策略，以此实现物业良好的管理目标。

1、县域物业管理存在的主要问题

1.1桐城市物业管理现状

桐城作为一个县级市，改革开放40年来，城市建成区面积从1.5平方公里扩张至近30平方公里，城区人口从2万增加到25万人，城镇化水平达到49%。物业管理的发展历史比较短，但发展比较快，从无到有，从小到大，专业化、社会化、市场化水平不断提高，已充分显示出其良好的经济效益、社会效益和环境效益，以及强大的生命力和广阔的发展前景。到2020年底，桐城市物业服务企业已发展到39家，物业从业人员1600余人，服务物业小区143个，归集物业专项维修资金近4亿元，但至今未使用。

1.2桐城市物业管理存在的主要问题

1.2.1多数小区没有专门的物业服务企业进驻。

我市有专门物业服务企业进驻只有新建商品住宅小区，其他一些面积小、人口少的老旧小区及拆迁安置小区，少部分为单位或社区代管，大都尚处于无物业管理状态。

1.2.2物业企业入驻程序不规范。

多数住宅小区没有严格按照《物业管理条例》规定公开选聘前期物业，而是由建设单位衍生出来的物业公司来管理物业，其经营管理水平低，而且与建设单位产权不清、职责不明。同时，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，使业主与物业公司的矛盾逐渐加深[1]。

1.2.3业主权利行使不到位。

《物业管理条例》明确规定业主的权利主要是通过召开业主大会、选举业主委员会，由业主委员会代表全体业主行使。我市范围内物业管理覆盖的小区中仅有几个成立了业主委员会。90%的小区业主委员会没有严格按照规定程序成立，少数几个按程序选举产生的业主委员会也因多种原因，不能依法行使业主委员会的权利，业主委员会成立难问题突出。

1.2.4物业费交纳率较低。

市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到50%。居民拖欠费用的情况络绎不绝，致使管理工作难以进行，并且，随着人们的生活水平逐渐升高，一人多户的现象逐渐增加，部分住处均处于闲置的状态，致使物业费用管理难度加大。

1.2.5市场运作能力相对较低

当前，我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，公司管理较为疏忽，市场运作能力较低，在实际运行过程中，缺乏主动性管理。并且，物业公司内部职能尚未完善，降低了管理效率，使城市管理存在着较多的问题，难以发挥其自身的优势。

2、城市物业管理的实际对策

2.1强化监管机制建设

在实际的管理过程中，应当按照“重心下移、属地管理”的原则，建立市级监督指导、镇（街道）属地管理、社区（村）具体落实的物业监管机制，厘清各方职责。成立市级物业管理工作领导小组，建立市物业管理联席会议制度，部署重要活动，统筹协调重大问题，加强物业管理基层自治指导。对符合相关条件的小区，各镇（街道）、社区（村）应及时牵头组织召开业主大会，实现小区业主委员会“应建尽建”。推进“红色物业”建设，通过扩大党的组织和工作覆盖，使区域党建对“红色物业”的统领作用更加显现，逐步形成社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业企业“四位一体”的党建引领住宅小区物业管理服务模式，破解物业管理工作中遇到的热点顽疾。

2.2构建管理信用体系

在我国日益发展过程中，应当加强城市物业管理，对物业企业及业主履责行为进行有效规范，有利于城市的稳定发展。在实际管理过程中，应当采取合理的解决措施，构建管理信用体系，改变业主对物业公司的印象。同时，针对部分业主拖欠物业费用的问题，建立恶意拖欠物业费行为联合惩戒机制，对于经多次催缴仍不交纳物业服务费的业主，物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告。经公告仍不交纳的，物业服务企业可依法向人民法院起诉或向市仲裁委申请仲裁，并将其纳入个人征信系统，可有效提高物业管理质量，推动物业公司的良好发展。

2.3做好管理交接工作

开发商与物业公司应落实物业项目承接查验制度，在物业交付使用前，物业服务企业应当与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，出具承接查验报告并报市物业主管部门备案。物业服务企业退出项目管理时，应将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备相关资料及相关财物移交给业主委员会或其他代管单位，并与承接方进行新一轮查验接收工作。建议引入第三方专业中介机构，加强区域内共用设施设备维护保养查验，实行物业项目管理退出预警报告制度。并对在规定期限內整改不到位的物业企业，将记入物业服务企业信用黑名单。

2.4建立健全管理体系

针对城市物业管理过程中存在的相关问题，应当建立健全管理体系，不断扩大物业管理范围，对于管理中仍然存在的问题，采取针对性措施。同时，在物业管理过程中，物业服务企业要将约定的服务标准和收费标准等内容在小区显著位置全面公开公示，让业主对其进行全面监督，充分实行业主的监督权利。政府部门要规范物业服务收费管理，完善物业专项维修资金管理制度，优化资金使用审批流程，推进执法力量进小区，建立快速反应机制，破解小区停车难、占用消防通道、违法建设等执法困境，及时调解处理物业管理方面的矛盾纠纷，使物业管理工作达到初步预期效果。

2.5重视企业扶持激励

由于县域物业服务企业抗风险能力低，服务覆盖面窄，服务面积小，政府部门应重视对企业的扶持，建立物业服务企业政策扶持机制，各相关职能部门要就物业服务企业在职工就业扶持、社会保障、财税金融支持、拆迁安置、老旧住宅小区物业服务补贴等方面给予政策扶持。积极引导物业服务企业开展争先创优活动，在小区、办公楼、商业等不同物业类型中培育一批先进典型，对在全国、省、市物业行业受到通报表彰的物业项目，政府实行以奖代补政策，激励企业增强市场化运作能力。

结语：

总而言之，在县域城市物业管理中，还存在着相应的问题，应针对有关问题提出合理对策，加强物业管理，不断缓解物业公司与业主之间产生的矛盾，并完善物业管理体系，提高业主的满足度，以此实现城市物业管理的目标。

参考文献：

[1]王园萍.浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].企业科技与发展，2018（12）：261-262.