房地产开发项目管理的重、难点刍议

范静波

西安海阔房地产开发有限公司 陕西 西安 710076

改革开放后我国房地产企业最先开始适应市场经济发展规律，通过对城市土地的开发和使用，持续推进建筑行业的发展。之后随着城镇化进程的加快，城市住房需求持续攀升，2020年全国房地产开发投资超过14万亿元，商品房销售面积超过17亿平方米。但随之而来的房价暴涨也导致了诸多社会性问题，国家为改善市场经济环境，稳定国民经济发展，针对房地产行业制定了一系列政策，限制房地产行业的非理性发展，将其拉回到带动经济发展、提高人民生活水平的正常轨道上来。尤其是最近几年，各项法律法规逐步完善，房地产行业的发展得到严格规范，在这种情况下，项目管理的作用更加凸显。

一、房地产开发项目管理的重要性

房地产开发项目管理的重要性主要体现在三个方面:

第一，保证项目按时完工。房地产开发项目牵涉多方投资、多个部门，保证项目按时完工对项目开发企业具有巨大的实际意义。房地产开发项目管理将项目开发的完整过程都纳入到管理工作之中，根据项目决策、规划设计、施工方案等对施工过程进行监督，通过不断检查、修正施工过程中出现的各种问题，保证房地产开发项目的顺利展开。同时项目管理还能够通过制定全景计划，将各施工阶段和建设节点按照时间顺序依次排开，帮助项目开发企业和施工单位直观地了解项目进度，督促项目按时完工。

第二，保证项目进展的协调性和组织性。房地产开发项目的完成需要多个单位、多家企业的协调合作。在多方合作的过程中，各方所要承担的责任和所得的收益都需要有明确的规定。房地产开发项目管理依据相关法律法规建立工作制度和管理体系，与各方达成书面协议，并在项目开发过程中监督执行。另外，项目管理工作还要协调各方利益，做好分工安排，并保证各方的施工秩序，使项目开发的整个施工过程杂而不乱、有序推进。

第三，保证项目投资的社会效益和经济效益。经济效益是几乎所有企业追求的最终目标，但随着近年来国家土地政策的收紧，房地产行业面临着存量高、投资大、贷款难、资金回笼慢等诸多风险，房地产开发项目管理工作通过对项目开发各个环节的把控，避免无效中间环节和不必要的经济损失，同时对项目风险进行转移和预先规避，再通过对施工过程的管理保证项目完成率和建筑产品质量，使房地产项目开发顺利完成，实现其经济效益。在确保项目开发企业正常、稳定运转的同时，最大程度地提高其项目开发的社会效益与经济效益。

二、房地产开发项目管理的重难点

1.质量控制。质量控制是房地产开发项目管理工作的重要内容，也是项目施工过程重要的组成部分。随着精装修房交付比例的不断提高，人民生活水平的不断改善，业主对房屋品质的要求也越来越高。房地产开发项目的质量控制直接关系到建筑产品的质量和用户安全，及时按期交付的高质量建筑产品不仅能够提高项目开发企业及相关施工单位在行业内的竞争力，有效实现其经济效益，而且能够营造相关企业在社会各界的口碑效应，收获丰厚的社会收益。但质量控制工作却是项目管理中最重要，同时却也最复杂的内容，一方面要实现质量控制需要施工单位严格按照经过科学论证的施工组织设计方案进行施工；另一方面要想保证质量控制就需要对施工过程的各个细节进行监督、修正，确保从物资质量到施工流程都能严格按照设计方案严格执行。另外，近年来国家针对房地产行业提出了一系列法规政策，施工方案的实施、执行、检测、验收等都要严格遵守国家和地方的相关规定。影响项目质量控制的另一个因素就是项目管理人员的质量意识。项目管理人员的行为风格和行事方式会直接影响到项目开发管理各项工作的策略偏好和工程进展。项目管理人员在工作中必须要强化质量意识，明确质量控制的重要意义，履行工作职责，及时纠正和调整施工过程中出现的各种问题。

2.对项目情况了解不足。房地产开发项目管理工作本身就千头万绪，联合施工的单位较多，再加上政策、市场等外界环境的影响，管理人员往往很难对项目情况进行充分了解。首先是开发商在进行项目开发之前对市场情况的调查不足，缺乏可靠的方案；其次是对当地法规和近期政策的了解不够及时，再加上项目施工的延后性，导致项目申报时报批程序、各项特殊要求、验收尺度等内容并不符合政策法规；此外，开发过程中对施工细节的疏忽或中途修改项目方案等都会对项目开发的节奏产生影响。

3.成本控制困难。成本控制是房地产开发项目管理工作中的另一难点，同时也是保证项目开发企业经济效益的重点。但在我国房地产行业中，各企业对成本控制的重视程度明显不足，大部分情况下成本控制只出现在竣工验收阶段，通过管控施工单位来达到减少支出的目的，并没有从本质上解决项目开发实际成本远超预算的问题。项目管理要想解决这一问题，必须从项目决策阶段就将成本控制纳入工作范围，从项目开发的各个环节入手，建立目标成本、动态成本、责任成本管理制度，完善成本控制体系，切实提高房地产开发项目的经济效益。

三、优化房地产开发项目管理的策略

1.提高房地产开发项目管理的重视。重视房地产开发项目的管理工作，并不是要求项目开发企业进行组建管理部门、增开管理会议等重形式轻效果的工作，而是要将项目管理工作作为项目的一部分，为管理工作提供物质支持，重视管理人员意见，赋予管理人员一定的职权。首先是加大项目决策前的市场调研投入，前期调查可以帮助企业收集准确有效的市场数据和政策信息，为项目决策提供数据支持；其次是重视项目实施过程中管理人员的各项意见，及时发现并修正施工过程中存在的问题，确保建筑产品质量；同时重视项目验收阶段的监督与检测，协调好开发商、物业管理、项目验收部门等各方关系，保证项目交付、移交工作的顺利完成；另外，重视项目管理工作在项目开发全过程的作用，给予管理人员充分的自由和信任，尊重管理人员提出的各项意见和建议，对经过科学论证的管理方案予以支持并执行，使项目管理工作真正成为房地产开发项目的重要组成部分。

2.提前做好市场调研工作。市场调研工作能够为房地产开发项目管理收集更加真实、有效的市场和政策信息，为管理工作提供更可靠的数据依据和资料支持。管理人员在房地产开发项目展开之前就应对房地产市场情况、项目所在地政策环境、物资市场变化等信息进行调查、整理和分析，为项目决策、造价预算、招投标方案制定等提供可靠数据，并在设计与施工阶段有针对性地开展管理工作，以保证项目的顺利实施和按期交付。

3.构建完善科学的成本控制体系。成本控制不仅与房地产开发项目的经济效益直接相关，而且会影响到项目开发企业的投资回报比和项目利润率。构建科学完善的成本控制体系，首先要加强房地产开发项目管理工作对成本控制的重视，将成本控制与项目开发的各个环节相结合，减少施工过程中不必要的浪费；其次对土地费用、基础设施费用、工程费用、采购费用、管理费用等进行分项管理，再按照时间顺序分别核对各项费用，确保没有漏帐、坏账的出现；另外，加强对施工阶段成本管理的重视，对施工过程、物资采购、工期与时段等内容进行科学设计、合理规划，降低人为损耗，充分发挥成本管理和项目管理的积极作用；最后，项目开发企业要重视现代信息系统的运用，建立先进、适应的成本管理信息系统，目标成本逐步细化、责任成本落实到各部门及相关责任人、动态成本及时更新。

四、结语

房地产开发项目管理的主要目标就是在保证各项项目决策和实施方案严格执行和有效落实的基础上，降低项目风险，提高项目经济效益与社会效益。当前我国的房地产开发项目管理工作仍在不断探索的阶段，在实践过程中暴露出诸多问题，但随着国家对房地产行业重视程度的加深，各项法律法规逐步完善，项目管理工作也能有更多可依据执行的条例和规范，同时项目管理工作对房地产企业和房地产行业的影响也会逐渐增大。