旧房加装电梯推进策略的研究

邓果

摘 要：电梯作为提升人们生活质量的重要设备，但在一些老旧小区并没有安装电梯，这无疑增加了老年人和孕妇及残疾人的出行，因此，给老旧小区加装电梯受到了广泛关注，本文分析了给旧房加装电梯存在的问题，并提出了相应的解决方案。

关键词：老旧小区;加装电梯;解决方案

一、研究的意义

随着中国社会老龄人口日益增加，顺承经济快速发展与人们对更好生活的需求，旧房加装电梯的需求日益增加。旧房加装电梯，既是满足市民的需求，又是对城市发展进程的一种推进。为了适应社会经济的发展，完善旧房的功能，方便人们的生活起居，各级政府在政策方面不断推动旧房加装电梯的实现。但受限于居民意见难一致，资金难筹集，手续十分繁琐复杂等现状，使得旧房加装电梯的进度缓慢。国外包括欧洲以及美国老龄化人口也逐渐增多，可以说，现在对旧房加装电梯是世界上的一种普遍需求。

许多4层以上的旧房，受限于建设之初我国经济发展水平较低，并未安装电梯。然而近年来，随着随着人们生活水平的不断上升，社会经发发展的不断提升，对现有居住环境的改造呼声渐高。特别是对于目前旧房的某些用户老年人和身体有障碍的人来说，加装电梯能够使他们更方便的上下楼，会有效提高老年人和身体有障碍的人的生活质量，改善人们生活环境，提升居民幸福感的一种有效措施。也是解决当前主要民生问题，体现政府人文关怀与社会公平，体现中华传统文化中的友爱互助价值观的主要事件。在北京、上海、广州等大城市，已经对个别老旧小区进行了旧房加装电梯试点工作，有一些成功的经验可以借鉴，但加装电梯成功的只是个例，更多的老旧住房小区的老年人或身体有障碍的人，还在艰难地上下楼梯。

二、国内外研究现状

从2016年下半年开始，“旧房加装电梯”突然成了新闻热词。随着我国老龄化步伐的加快，旧房加装电梯显得尤为迫切。在《2018年国务院政府工作报告》中，李克强总理明确指出“有序推进‘城中村、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”;而在《2019年国务院政府工作报告》中，“鼓励有条件的加装电梯”则变成了“支持加装电梯”，旧房加装电梯更加受到了国家的重视。因此，各地纷纷响应国家号召，发布旧房加装扶持政策。先后有专家学者对旧房加装电梯安装技术做了研究，比如湖南理工大学郑辉烂研究的《广州市既有住宅加装电梯技术和经济分析》、沈阳建筑大学刘叶研究的《既有建筑加装电梯抗震性能分析》以及上海建科老年用房研究中心课题组对《破解多层旧住宅加装电梯难题》的研究等等;也有专家学者对加装电梯费用分摊做了研究，比如西安建筑科技大学刘晓君研究的《老旧住宅加装电梯住户间费用分摊补偿研究》、北京航空航天大学王倪《老旧小区加装电梯的冲突分析及解决：基于协商式角色模拟的研究》等等;国内外推出了无机房空间加装电梯解决方案和浅底坑技术加装等方案。

综合国内外研究的现状，其中加装电梯安装技术已经比较成熟，但是对于居民意愿和资金问题，众多研究缺乏可实践性，并且很多研究没有充分考虑低层住户的利益，目前仍然存在旧房加装电梯进程慢、落实难、建设运维资金缺口大、加装电梯协调难的现象。本文针对以上存在的问题，力求探索出一条能真正普及实用的旧房加装电梯的推进策略。

三、研究内容

（一）通过市场调研，分析现状和问题存在的原因

自2015年起中央部委首次发文明确专项维修资金可用于旧房加装电梯，要求加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造，鼓励有条件的地方对加装电梯等给予补贴，支持加装电梯和无障碍环境建设，全国已有75个城市相继出台了既有住宅加装电梯的指导意见，全国各省市旧房加装电梯工作取得了较大进展，但由于各地发展水平不同，指导意见之间存在一定差异，多数城市缺乏明确的政策文件指导，导致了落实难、建设运维资金缺口大、加装电梯技术难度大、加装电梯协调难的现象。正是由于政府政策和服務没有跟上，旧房加装电梯的进度并没有随着人们的呼声高涨而提速。

（二）电梯建设成本及后期运行维护费用分摊的研究

电梯作为一种特殊设备，各楼层业主之间存在利益不均匀现象，比如低楼层的业主可能不愿意出资或动用维修基金来维护高楼层业主主要出行必备的电梯设备，而倾向于把基金用在自己能够受益的项目上。此外，某些业主可能因房子闲置或出租状态，或跟物业公司存在矛盾纠纷，从而不愿意签字动用维修基金。

解决该问题关键是平衡高低层住户间的利益。以6层旧房为例，把费用分摊转化为一个利用合作对策理论建立的收益模型，考虑到加装电梯对低层住户有负外部效应，可首先确定个临界楼层，即加装电梯后收益最小的楼层，临界楼层以上住户共同分担加装电梯费，用临界楼层以下住户不参与费用分摊且要得到一定比例的补偿。引入投票模型，按照市场收益升值正相关、便利程度和侵害程度，不同楼层不同梯户和同一楼层不同梯户设置不同的投票权重，同时考虑对低楼层楼用户适当的补偿，充分尊重群众的知情权和参与权，把物质层面的改进转化为精神层面的升华。把运行费用和维护费用单独分开，对于一层和二层平时不适用电梯的用户，可以采取“谁享用、谁付费”的原则，可以不予缴纳电梯的运行费用，但是要根据楼层、常住人口、建筑面积等要素按比例承担维护费用;对于其它楼层的住户，不仅要承担运行费用还要承担维护费用。

同时也应该注重相关法律知识的传递与普及。《中华人民共和国物权法》明确规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利而不履行义务。可见，电梯是建筑物的共有部分，每个业主有权利享有权利，同时也要履行相关的义务，也就是说不管你住在几楼，只要是该楼的业主，对电梯是享有共有权，必须承担相应的义务。