关于我国发展租赁住房的几点思考

摘要：我国1998年房改以来形成的以售为主的住房制度已难以满足我国目前经济社会发展的需要，发展租赁住房成为了不二选择。然而，受传统思想的影响，加之我国目前的租赁市场制度不健全、市场吸引力不足，仅通过市场力量难以使我国的住房租赁行业快速发展。借鉴德国的发展经验，短期内，我国应当加强政府干预力度，为住房租赁行业的发展提供政策支持，当住房租赁市场逐渐成熟时再逐渐减少干预。

关键词：租赁住房;德国;经验

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）05-0029-32 收稿日期：2021-04-20

作者简介：单爽，住房和城乡建设部政策研究中心，助理研究员。

1998年房改以来，我国住房市场迅速发展，逐渐形成以售为主的住房制度，解决了数亿城镇居民的住房问题，房地产业逐渐成为我国的支柱产业。但随着经济社会的发展，其弊端逐渐显露，尤其是2008年金融危机以来，住房价格不断攀升，吸收了大量社会资源，挤占了实体经济的金融资源和居民消费，既增加了居民的住房负担，也不利于经济社會的可持续发展。

在此状况下，租房居住成为了越来越多人的选择。我爱我家的相关研究显示，2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人。预计到2025年，租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。到2030年，租赁市场规模将达到4.6万亿元，有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。发展租赁住房也受到了越来越多的重视，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》再次强调“租购并举”，指出要“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。在去年的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王蒙徽强调，要大力发展租赁住房。各地也开始纷纷出台文件推动租赁住房发展。

1 发展租赁住房是完善我国住房体系的必然选择

目前，我国经济已由迅速发展阶段步入高质量发展阶段，在新发展阶段中，新发展格局下，以售为主的住房制度已无法适应经济社会发展要求。一方面，现有住房制度越来越难以满足居民的住房需求。在新时期，都市圈与城市群已逐渐成为我国城市发展的主要模式，在集聚效应的影响下，人口会继续向都市群，向核心城市流动，形成规模庞大的新市民群体，而核心城市的房价水平通常较高，对于新市民而言难以负担。同时，人口和产业的集聚会带来城市规模的扩张，市中心高昂的居住成本令许多新市民不得不居住在郊区，远离工作地点，这不但增加了上班族的通勤时间，降低了他们的幸福感，也减少了其可自主支配的时间，不利于其人力资本的积累。另一方面，以售为主的住房制度也不利于畅通国内大循环。从生产方面来看，资本、劳动力、土地是三种重要的生产要素，而在以售为主的住房制度下，一来住房的投资属性被强化，大量资本流入住房市场，挤占了实体经济的金融资源;二来高昂的房价抬高了劳动者的居住成本和劳动力的价格;三来房价的上涨带动了地价的上涨。三方面的压力提高了企业的生产成本，降低了企业活力和竞争力。从消费方面来看，以售为主的住房制度不但使居民的大部分工资收入流向了住房，还将居民的大量财富固定在了住房上，抑制了居民消费能力的提高。

面对现有住房体系带来的上述问题，发展租赁住房成为了一个新的可行选项。一方面，租赁住房可以有效地缓解上述问题。第一，与房价相比，我国目前的住房租金水平不高，通过发展租赁住房，居民的住房负担可以得到减轻，新市民的住房问题也可以得到有效缓解，有利于解决职住平衡问题，提高居民的幸福感。第二，发展租赁住房可以分流大量的购房需求，平抑住房价格和土地价格的上涨趋势，降低住房的投资属性，降低劳动者的居住成本，提高其消费能力，促进实体经济的发展。另一方面，我国目前的住房租赁产业发展空间较大。第一，我国目前的租赁人口仅占总人口比例不足20%，远低于世界各发达经济体，仍有较大的上升空间。第二，随着都市圈的发展和新型城镇化进程的推进，我国的流动人口数量会继续增加，带来大量的租赁住房潜在需求。

2 当下住房租赁行业发展面临的问题

目前，我国的租赁住房市场发展速度仍然缓慢，主要是由于仍存在诸多阻碍。第一，“居者有其屋”的思想依然深入人心。受我国千百年农耕文明和儒家文化的影响，我国住房自有率一直处于较高水平，在我国居民心中，拥有一套自己的住房依然是首选，虽然越来越多的人能够接受长期租房居住，但仍有许多人认为，拥有一套自己的住房不但是成家的前提，也是立业的标准。

第二，住房租赁制度建设依然不完善。近年来，长租公寓爆雷事件频出，尤其是“蛋壳”爆雷，受影响的房东及租客达数十万人，虽然相关部门已经加强了对长租公寓和租金贷问题的监管，但截至目前，我国依然缺少规范住房租赁市场，维护房东、租客合法权益的相关法律法规。同时，与购房者相比，租房者在享受教育、医疗等公共服务方面的差距依然较大。疫情期间，租户难以进入小区等现象也反映出了租房者在遇到问题时仍难以享受到和购房者同等的权利。

第三，租赁住房对市场的吸引力不足。由于房租相对于房价处于较低水平，租赁住房投资回报率低，房地产开发企业总是热衷于投资用于销售的商品住房，而不愿投资租赁住房，甚至出现了“以租代售”的奇特现象。同时，受先前十余年我国住房价格飞速上涨的影响，社会上仍普遍认为住房是优质的投资品，仍普遍存在房价会上涨的预期，很多消费者出于获取投资收益和节省租金的考虑，也会优先选择买房而非租房。受此影响，我国的租赁住房供求间仍存在一定缺口，部分人口净流入的核心城市租赁住房供需矛盾加剧，加之房地产商更加倾向于开发大户型住宅，低租金、小户型、区位合适的租赁住房供应更难以满足市场需求，结构性矛盾突出。

3 德国租赁住房发展情况

第二次世界大战期间，西德225万房屋被毁，住房存量减少约20%，此外，还有200到225万房屋受损（Voigtl?nder，2009）。1945年后，二战期间流落他国的德国人大量回国，加剧了房屋短缺问题。1950年时，西德房屋短缺量超过450万套（Voigtl?nder，2009）。

为解决住房短缺问题、增加住房供应，西德政府对住房租赁市场大力干预，在1950年颁布了第一步《住房建设法》，提出6年内建设180万套社会住房的目标，并在土地、税收、贷款等方面为其提供政策支持。从1949年到1959年，德国新建住房共约500万套，其中70%是靠政府公共租金资助下建设的社会住房。作为条件，这部分社会住房的所有者不能自主选择租客，住房租金水平也远低于市场租金，社会住房必须按政府要求服役满一定年限后才可进入市场，而租客则必须证明自己的收入低于某个水平，社会住房为发达的租赁市场奠定了基础。1968年，随着经济的恢复和住房短缺问题的缓解，西德政府开始逐渐取消对房租的管制，市场机制在租赁市场上开始发挥越来越重要的作用。

针对住房租赁市场，1960年、1965年、1970年、1971年，西德政府先后出台《关于减少住房强制经济和关于社会性租赁权和居住权的法律》《住房补贴法》《住房租赁法》和《租赁住房解约保护法》，并在后来进行了多次修订，有效地保护了租客的利益。目前，德国相关法律对租客的合法权益保护力度依然很大。租金方面，规定房东在3年内累计租金涨价不得超过20%;租期方面，规定租赁合同一旦签订即为无限期合同，房东不得随意解除，若解除需要提前通知租客;享受公共服务方面，规定只要能够依法纳税，租户也能够享受到与购房者同等的教育、医疗等资源;房租补贴方面，对符合要求的低收入家庭，按实际租金和可承受租金的差额提供长期补贴。此外，德国还建立了完善的住房合作社制度，得益于政府在贷款、土地、税收等方面的补贴，住房合作社也成为了德国租赁住房市场上的重要供给方，2017年，住房合作社提供了德国10%的租赁住房。

目前，德国政府对租赁住房的政策支持力度已经有所减轻，1950年出台的推动社会住房建设的《住房建设法》已于2001年废止，原先面对社会中低收入群体的住房合作社由于收入有限，运营压力较大，也开始放弃政府的土地、资金优惠，转向为全体公民提供市场住房，德国住房租赁市场上的房源已主要以私人房源和专业私人机构的房源为主。虽然如此，但德国完善的租赁住房制度仍带来了居民对租赁住房的需求，具有一定吸引力的租赁住房投资回报率则保障了市场对租赁住房的供给，使租赁一直是德国居民解决住房问题的主要方式。德国联邦统计局的数据显示，2014年，德国租赁住房占总住房数的比例为56.0%，住房自有率为45.5%，有54.5%的人口居住于租赁住房中。

4 对我国租赁住房发展的启示

第一，政府要对租赁住房市场发展提供政策支持。虽然与第二次世界大战后的德國不同，我国目前的住房供给不存在那么大的缺口，但我国同样面临租赁住房供给短缺的问题，只是这种短缺主要具有区域性和结构性的特征。在目前的市场条件下，租赁住房盈利空间较小，仅依靠市场力量解决租赁住房供给不足的问题是不够的，必须提供一定的政策支持。一方面，政府可以自主建设或通过国有企业建设一批租赁住房，以缓解当下租赁住房供给不足的问题。另一方面，政府需要通过土地、金融、财税方面的政策，帮助租赁住房供给方降低成本和增加收入。降低成本主要可以通过土地、金融、税收方面的支持政策实现。土地方面，可以增加租赁住房用地供给，并降低用地价格;金融方面，可以为建设租赁住房提供长期的低息或无息贷款;税收方面，可以减免住房租赁企业的房产税、营业税税率，以及个人房东因出租住房需缴纳的个人所得税、房产税、增值税的税率。增加收入可以通过财政支持政策实现。对于在本地无房的低收入群体和新市民可以通过增加其货币补贴的形式增强其对租赁住房的消费能力。

第二，健全租赁住房制度。与德国相比，我国的租赁住房制度漏洞较多，致使租房人群普遍缺乏归属感，很多租客都未将租住的房子视作自己的真正的家。为此，首先要完善租购同权，保障租房者与购房者能够享受到同等水平的社会公共服务;其次要尽快出台相关法律法规，保证租客租房的稳定性，确保房租不能随意上涨，没有违反合同约定的租客不会被驱逐。

第三，充分发挥市场在配置资源方面的基础性作用。长期而言，仍需以市场作为配置资源的主要方式，为此，我国政府需要做好发展住房租赁市场的长期规划，在政策干预的同时，引导建立健全租赁住房市场制度，当其作为一种长期解决住房问题的方式逐渐被人们所接受，可持续性的盈利模式逐渐形成之后，政府再逐步减少对住房租赁市场的干预。

参考文献：

1.Voigtl?nder M.Why is the German home-ownership rate so low.Housing Studies.2009.24 （3）

2.王阳.德国住房租赁制度及其对我国住房租赁市场培育的启示.国际城市规划.2019.34 （05）

3.乐加栋 郭镇 李飞.住房制度深度报告德国篇——租赁主导的典范.广发证券.2018