中国房地产中介服务业发展研究

易成栋 毕添宇 夏西

摘要：以全国经济普查资料等为依据对2004至2018年中国房地产中介服务业发展状况进行分析，发现法人单位数量与从业人员数量增长明显，行业已具有一定规模，且小机构较多;资产、负债和企业收入以及三者的单位法人平均值和单位从业人员平均值皆增长明显;行业杠杆率上升，偿债能力下降。

关键词：房地产中介服务业;经济普查数据;趋势

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）05-0022-26 收稿日期：2021-05-10

作者简介：易成栋，中央财经大学管理科学与工程学院城市与房地产管理系教授，博导，经济学博士。

毕添宇、夏西，中央财经大学投资学专业博士生研究生。

基金项目：国务院第四次全国经济普查领导小组办公室重点课题项目《基于产业与环境协同演化视角的国际房地产业比较研究》（项目号JJPCZB39）。

根据2001年8月修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产咨询指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动;房地产价格评估指对房地产进行测算，评定其经济价值和代理业务的经营活动;房地产经纪指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。当前，在新型城镇化、房地产业转型以及后疫情时代的新形势下，我国房地产市场逐渐从卖方市场向买方市场转变，由以开发为主体转为存量房屋经营为主体，房地产企业经营模式由建设模式为主转为运营模式为主。因此，房地产中介服务业将有很好的发展空间。

2004年我国开展了第一次经济普查，并在2008年、2013年和2018年开展了第二次、第三次和第四次经济普查。经济普查资料中收集了大量、详细的房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁经营和其他房地产的单位数量、就业人数、生产经营和财务状况等方面的信息。除了个别调查项目发生了变化，绝大部分保持了一致，具有很好的可比性。

本文运用此数据分析了2004-2018年中国房地产中介服务业的发展状况，预判我国房地产中介服务业的发展趋势，从而为行业健康发展提供政策建议，更好地促进房地产平稳健康发展，对完善我国房地产基础制度和长效机制具有重要的意义。与此前的研究（易成栋，2006;杜宸等，2015;蒋宇芳，2019;王欢等，2019;王霞等，2019;王霞等，2020）相比，本文使用了四次经济普查资料，分析更加全面，从而推进了现有研究。

1 中国房地产中介服务业的动态变化

1.1 总体规模快速扩张，单位法人规模下降

2004至2018年，中国房地产中介服务业行业规模扩张明显。从企业法人单位数量看，2018年第四次经济普查时，我国房地产中介服务业有企业法人20万家，比2013年的6.6万家，增长约14万家，相比于2004年增长18.6万家。从从业人员数量看，2004至2018年，我国房地产中介服务业从业人员数量从23.5万人增至158.3万人，增长537.62%。与此同时，中国房地产中介服务业行业规模占房地产业比例也在稳步上升，企业数量的占比从2004年的15.5%上升至2018年的27.8%，从业人员数量占比从5.9%上升到了12.5%。

伴随行业规模迅速扩张的是不断下降的单位法人规模。如表1所示，我国房地产中介服业的单位法人平均规模从2004年的11.75人/家下降到了2018年7.68人/家。其中2004、2008和2013年的三次普查，中介服务业平均每单位法人从业人员数量均在11人/家以上，平均值為11.52人/家。主要的下降来自于第四次经济普查期间，从11.76人/家下降到7.68人/家。如图1所示，2004至2008年以及2009至2013年两段时间内，中介服务业的企业法人数量和从业人员数量的增长高度同步，而在2014至2018年间，房地产企业数量的增速为212.12%，约为从业人员增速103.99%的两倍。根据王霞等（2020）的研究，经营10年以上的房地产经纪机构占全部机构数量的14.19%，一级（含分支）房地产估价机构占全机构数量的30.4%。行业总体规模不断壮大，行业集中度持续提升，小机构依然是主体。

1.2 财务状况不断改善

从资产总计情况看，2004至2018年房地产中介服务业资产总计由718.3亿元增加至13305.22亿元，涨幅1753.32%。相应地，单位法人的资产均值从359.15万元/家增至645.88万元/家，单位从业人员人均资产扩张近3倍，从30.57万元/人增至84.05万元/人。负债总计同样实现巨量增长，从2004年的394.10亿元大幅度增至2018年的9756.75亿元;单位法人平均负债从197.05万元/家上升至473.63万元/家，单位从业人员人均负债从16.77万元/人上升至61.63万元/人。如表2所示，基于负债总计和资产总计数据，可知中国房地产中介服务业杠杆水平上升，资产负债率从2004年的54.87%上升到2018年的73.33%。

在行业营收方面，2004年公布的中介服务业主营业务收入为211.10亿元，至2018年的营业收入为3277.62亿元。虽然统计口径不同，但仍能看出行业总营收实现了明显增长。相比于总量的增长，单位企业和单位从业人员的创收增长幅度相对较小。如表3所示，2004年的单位法人主营业务收入为105.55万元/家，2018年的单位法人营业收入159.11万元/家，如果统一为主营业务收入数据，则2018年的水平则会小于159.11万元/家。同样，2004年的单位从业人员主营业务收入为8.98万元/人，2018年的单位从业人员营业收入20.71万元/人。用收入数据和负债数据作为估算基础，可以发现行业偿债能力在下降，收入与负债比率从2004年约53.57%下降到2018年的33.59%左右。

2 中国房地产中介服务业的发展趋势

2.1 行业发展前景看好，拓展新兴业务领域

按照西方发达国家的平均标准人均套内建筑面积40平方米左右（相当于我国建筑面积50平方米）来计算，中国在达到此标准后，数量需求（人均建筑面积）不再增加，而质量、功能和环境方面的需求不断提升。我国城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，还有一定的提升空间。与此同时，很多大城市已经进入了存量房时代。这样，房地产行业将从建设为主的房屋建筑业和房地产开发业逐渐转为房地产中介服务、物业管理、资产管理行业为主。

房地产经纪行业业务结构不断转变。目前新房交易成为房地产经纪公司增长最为显著的业务。据中房学数据，2019年新房交易业务在我国房地产经纪机构全部业务中占比约30%。最近几年的房地产市场供求关系发生变化，采取了因城施策等措施加强了调控，加之居民购房理念也发生了变化，新房市场逐渐进入了买方市场，房地产开发企业越来越依赖于经纪公司强大的销售能力与资源（王霞等，2020）。同时，房地产经纪机构开始依托原有存量房市场资源，向新房市场拓展。同时，存量房交易仍是房地产经纪机构的重要业务来源，并且占比越来越大。据贝壳研究院数据，2019年我国二手房买卖交易量为426万套，成交额6.67万亿元。此外，中国住房租赁交易规模稳步攀升，从2014年的0.9万亿元逐步增长至2019年的1.7万亿元。房地产估价行业进入到房地产司法评估、农村集体建设用地入市、租赁住房估价等新领域。与此同时，国家金融制度改革过程中的具体措施和创新也为房地产估价行业创造了新机遇。如2018年4月《关于住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发〔2018〕30号）明确了房地产估价机构在住房租赁资产证券化估值工作中的主体地位。

2.2 政策法规不断完善

1995年1月《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）实施，确定了房地产经纪机构的设立条件，标志着我国房地产经纪行业有了明确的法律地位;同时，也规定实行房地产价格评估制度以及房地产价格评估人员资格认证制度，从1995年起开始实施房地产估价师执业资格制度（石春艳等，2018）。在房地产经纪行业方面，2001年12月《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（人发〔2001〕128号）颁发，决定对房地产经纪人员实行职业资格制度。2005年后，《房地产经纪管理办法》《房地产经纪执业规则》《房地产经纪业务合同推荐文本》等一系列行业规范文件出台。在房地产估价行业方面，1999年第一版《房地产估价规范》制定发布，并在2015年修订，行业技术标准得以完善、与时俱进。2016年后，《资产评估法》颁布实施，正在修订房地产估价行业的监管规章。近年来，开展了房地产经纪行业检查、整治和整顿，围绕房地产估价行业简政放权、简化办事流程等完善营商环境。

2.3 行业信息化平台化加速

很多房地产经纪公司构建网页端和手机App信息平台，为开发商、经纪人和购房、租房者提供匹配空间和提升交易效率。根据东北证券的总结，2018 年以前的“房多多”平台提供了卖方与买方直接进行交易的平台;安居客旨在为经纪人发布房源提供信息平台;易居等公司则为线下经纪人提供了交易数据库等。此外，还加强了VR看房等新技术的应用，如贝壳找房、安居客、链家和我爱我家等机构均已实现VR看房。还有一些采取了直播看房等新媒体方式。这些新技术的应用极大缓解了交易双方信息不对称、时空距离等问题，提升了存量房交易效率。一些房地产估价企业纷纷采取大数据、AI等新技术，从传统的估价走向了大数据开发和应用场景拓展。

3 结论和政策建议

中国房地产行业正在从以房屋建筑业和开发业为主向侧重房地产中介服务、物业管理、租赁经营等方向转变。房地产中介服务作为房地产交易环节中涉及房地产交易流转匹配效率的重要行业，成为新时期房地产业进一步发展壮大的重要支撑之一。从房地产中介服务业发展状况来看，从2004至2018年中国房地产中介服务业法人单位数量与从业人员数量增长明显，集中度有所提升，小机构依然是主流;资产、负债和企业收入，以及三者的单位法人平均值和单位从业人员平均值皆增长明显;平均而言，行业杠杆率上升，偿债能力下降。未来行业发展前景看好，政策法律环境不断完善，信息化趋势加快。

根据上述分析，本文针对促进房地产中介服务业的健康发展提出以下政策建议：一是加强在新环境下的政策法律体系建设，规范和合理引导房地产中介服务机构在住房租赁、大数据应用等新实践情境下的行为，保护委托交易双方合法权益;二是构建全国统一的房地产中介服务业诚信信息库，对房地产经纪人和经纪机构、估价师和估价机构等的经营行为进行评价，并建立相应的奖惩体系，形成行业自律监督的诚信体系;三是进一步加强大数据、人工智能、物联网等技术的应用，丰富服务种类、拓展服务领域，提升服务质量;四是进一步强化人才队伍建设，优化房地产经纪人、房地产估价师等考试水平及其与实践的结合程度，培养相关人才的职业荣誉感和责任感，打造一支能够提供优质服务、具有高度自律意识的专业人才队伍。

参考文献：

1.杜宸 易欣 马宇轩.房地产中介服务业的发展现状及未来走势.现代经济信息.2015.21

2.蒋宇芳.房地产估价行业发展现状、趋势及对策分析.住宅与房地产.2019.22

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6.王欢 程敏敏.房地产估价行业发展现状及展望：中国房地产发展报告（2019）.社会科学文献出版社.2019

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