发展租赁住房要让企业有利可图

葛丰

国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，这是我国首份从国家层面明确加快发展保障性租赁住房的顶层设计。

这份顶层设计“干货”多、力度大，为加快发展保障性租赁住房提出了五项基础制度和六个方面支持政策，具有很强的现实指导意义与市场引导作用。其中特别是在着墨最多的“进一步完善土地支持政策”方面，此次出台的多项新政有力回应了租赁住房“地从哪里来”的核心问题，在最关键的环节上为加快发展保障性租赁住房打开了决胜的通道。

土地的重要性不言而喻。此前我国保障性租赁住房之所以供给不足，最大的障碍即在于既有土地供应格局下，高地价导致的高成本无法引导出吸引投资的恰当回报率（特别是在住房问题最突出、租赁需求最旺盛的一线城市，普通住房的租金回报率甚至仅为1%左右，比无风险资金回报率都要低得多）。

所以保障性租赁住房的土地供应必须在原有格局外另辟新路。事实上，2017年起已经有越来越多的大城市在宅地供应计划中单列租赁住房用地计划并逐步提高后者占比，租赁住房用地的“限价”出让显著降低了土地成本，租赁住房建设运营单位的预期回报率开始向正常水平大幅回归。预计此次新政发布后，随着盘活存量土地力度加大、速度加快，租赁住房的土地来源将更为多元、更具保障，而用地单位的土地成本则很可能进一步被压低，再加之此次新政在审批、税费、金融等方面实质性、全方位的扶持引导，投资建设租赁住房“无利可图”的尴尬局面将得到切实扭转。

当然，面对巨大且仍在迅速扩大中的市场需求，供给端长期反应滞后，这种看似违背市场逻辑的反常现象背后，往往存在极为复杂纠结的多因素制约，租赁住房的供给不足同样不例外。

在土地支持政策大幅度完善的情况下，制约租赁住房发展的多因素中金融支持相对不足的重要性将相应凸显。这个判断的依据主要来自两个方面：其一，越是租赁需求旺盛的城市，土地供应的成本刚性就越强，由此再结合租金价格的可接受度以及保障性租赁住房的“保障性”前提，共同决定了保障性租赁住房项目的投资回报率在上升至一定水平后，将很难再有大的提升。其二，租赁住房（尤其是自持性租赁住房）建设是典型的重资产项目，这种特性在投资回报率总体一般（很难高于普通商品房投资回报率）的前提下，必然引致企业更为在意资金占用并且更为敏感于资金成本。

有测算认为，在传统信贷支持模式下，保障性租赁住房的现金流回正时间至少在20年以上。这种状况表明，在回答了“地从哪里来”这个问题后，加快发展保障性租赁住房还必须回答好“钱从哪里来”的问题，而这个问题在市场主导原则下，只能并且完全可以通过金融创新予以解答（如發行REITs等证券化产品）。总之，只有坚持问题导向，实实在在地逐项解决市场发育过程中可能会碰到的各种问题，让企业在这项事业中有利可图，多主体投资、多渠道供给的租赁住房发展新格局才能快成型、早见效。