物业企业应用管理会计存在问题与对策

张小红

随着社会经济发展进程加快，企业间的竞争越来越激烈，对内部管理的要求越来越高，管理会计作为企业重要的管理工具在各行各业中应用也越来越广泛。物业企业近年也要在加大对管理会计的应用，但由于受到行业特性、管理习惯等影响，在应用中还存在一些问题，本文主要对管理会计在物业企业的应用经验进行梳理、简要论述和分析，并提出应对之策，以期物业企业能够更好地应用管理会计，提升内部经营管理水平，从而实现效益的提升。

管理会计作用与价值

管理会计的历史沿革

管理会计起源自成本会计，在最早时它的功能主要是提高生产效率和降低成本，随后发展出预测、规划、决策、控制以及业绩考评等重要功能作用。在当前，管理会计主要被认为是一种管理信息系统，衔接战略与运营，其重要作用倍受实务界重视。

管理会计助力物业企业经营管理

随着管理会计在物业企业逐步得到重视和应用，它的作用主要体现在决策支撑，管控风险，促进建立和实现经营目标三个方面。在决策支撑方面，接手多个新的物业项目时，应在事前会对经济效益就行评估，并将其与企业的资源能力分析和权衡，选择最优的方案，此时管理会计的相关性分析，机会成本，差量成本分析等有较多的运用，能为企业做出最优决策提供支撑作用。在风险管控方面，用管理会计的风险管理工具去管理经营环境中的不确定性，使物业企业能够对风险和收益做出合理的权衡。在建立经营和落实经营目标方面，管理会计中的预算与责任会计系统将发挥有力的作用。这三方面组合应用对提升物业企业盈利能发挥显著效果。

物业企业管理会计主要工具应用浅析

如何为物业企业挑选合适的管理会计工具组合？多年来的理论研究和管理会计实践形成了丰富的管理会计工具，这些工具是使管理会计得以应用并发挥功用的载体。就物业企业的应用实践来看，主要有以下工具方法可供组合运用。

全面预算管理融合业务与财务、战略与运营

与传统意义上的财务预算不同，全面预算强调的是全面性，也就是业务与财务的高度融合下的全员参与。财务在全面预算中的主要工作职能是推进与协调各方，平衡资源分配，业务财务数据的处理和整合等。预算工作也不仅是编制年度的财务预算，还表现为中长期规划、专项决策预算等，通过中长期规划来体现物业企业的中长期发展战略目标，通过全面预算来保障中长期战略目标的分解和执行。

以作业成本为核心的成本管理体系

物业企业作为服务业，其成本特点与制造业非常的不同，在总的成本费用中，间接成本占比远超过直接成本，通过明确资源动因、作业动因、成本动因，建立相应的资源库、作业库和成本库，使间接成本分配的相关性更加客观，进而使服务项目的盈亏预算更加准确，防止出现账面虚盈利实亏的业务。同时，增值与非增值作业的清晰辨认，能更好地管控成本，提升客户让渡价值和客户满意度，从而促进业务的可持续发展。

平衡积分卡同样适用于物业企业

平衡积分卡是管理会计中最为重要的绩效管理工具，它的显著优势在可以很好地平衡战略与运营、长期与短期、内部与外部、员工与企业之间的关系。具有兼顾各方利益，聚焦战略目标的显著优点。在财务维度，围绕企业盈利目标同时还需要考核收益质量；客户维度，应加强对客户投诉的分析与管理，改善满意度；内部流程维度，物业企业应完善和优化内部流程，提高工作效率，努力降低成本扩大产出；学习与成长维度，应重视企业与员工利益的兼顾，涵养人力资源。

资金营运管理不容忽视

物业企业特别是集团化的物业企业，它的收支项目繁杂并且跨地区，资金管理具有一定的难度。若能构建一体化的资金管理平台，并以此为支撑，应用管理会计中的现金流预测、资金预算、资金计划与审批、资金定额支出管理、收现比率考核等，结合筹资管理，科学运筹资金，优化资金营运活动，确保物业企业资金安全的同时，提升资金周转率，从而提升企业盈利能力。

打造业务财务一体化的信息共享平台

管理会计作为信息化系统，它的数据信息来源是多样化的，既保持财务会计信息也包括业务数据，因此打造业务财务一体化的信息化数据平台是管理会计应用的基本支撑条件，物业企业应当结合自身的管理要求和资源条件开展信息化平台创造工作，它是实现业务财务一体化的关键所在。通过从业务端的标准流程和数据处理，到会计核算的大部分自动化，以及管理会计报告的自动生成等，使物业企业实现数据化管理。

当前物业企业管理会计应用中存在的问题

物业企业管理者对管理会计缺乏认识

物业行业一开始是附属于房地产，房地产业技术含量不高，毛利率较高，经营管理精细化水平不够。物业行业的管理者中相当部分也有房地产行业的从业经历，同时物业行业中以中小企业占大多数，企业管理者管理素質普通较低，管理上以经验管理为主，对财务的认识也局限于传统的记账报账功能，对管理会计所知甚少甚至一无所知，而推进管理会计应用是一项系统工程，需要企业的管理者有力的引导和助推。目前物业企业管理者的财务素养亟待加强。

财务人员应用管理会计知识与经验不足

虽然近年来国家在推进管理会计方面力度比较大，但我国会计教育历史上受苏联影响较大，管理会计教育源于西方。当前合格师资教育人才较为缺乏，国家统一的管理会计考试认证体系等尚待建立完善。此外近年来会计准则趋于复杂，客观上财务人员学习压力较大，而管理会计应用需要财务人员下沉到业务。在推进管理会计应用方面，财务人员知识保障不足，实施动力不足，实践活动较少经验不足等，制约了管理会计在物业企业的应用。

物业企业基础管理好坏也是重要制约因素

管理会计是一套管理信息系统，它需要物业企业具有良好的基础管理，业务规范，信息流畅通，会计核算规范完备，财务管理较为健全。而在基础管理方面物业企业较为薄弱，企业中财务部门的地位较低，工作推动力不强，企业人员流动大，财务账目较为混乱，甚至存在两套账，财务人员都无法掌握公司的真实信息，管理会计工作难以开展。

管理会计理论与实践脱节难以应用

管理会计理论与实践脱节主要存在两个问题，一是管理会计理论源于西方，基于成熟的市场经济环境和制度以及较为完善的公司治理。与我国物业企业面临的应用环境有着较为明显的差异。二是管理会计近年来研究呈现边际断扩张与多学科交叉性，方法、理论、模型趋于复杂，并未充分考虑企业相关信息的易取得性和成本，这也使得某些理论研究偏离了为实践服务的目的。

物业企业应用管理会计的思考与建议

物业企业应用管理会计对改善管理提升企业价值具有重要意义，但管理会计的应用受到上述一些因素的制约，在实际应用中如何打破这些制约因素，创造更好的应用条件，使管理会计能在物业企业更充分发挥作用，在总结实践的基础上，提出以下四点建议。

管理者要积极营造良好的应用环境

推进管理会计应用是系统工程同时也是“一把手”工程，管理者自身要加强管理素养的提高，认识到管理会计的重要性，为管理会计在物业企业的应用营造良好的环境，消除阻力，配置资源。财务人员在宣传和推广管理会计应用更应该责无旁贷，在日常工作中注重管理会计的宣传以及管理会计思维的潜移默化，为管理会计的应用造声势。

补强管理会计教育与应用的知识短板

在国家层面，要大力推进管理會计推广应用，为管理会计推广应用提供更多的配套政策支持；在财务人员自身层面，需要重视管理会计理论知识的补强，可以通过积极参加国际国内管理会计考试认证提升理论素养；财务人员应积极参与业务，将管理会计思维与方法与业务运行相结合，注重效果展示与汇报，通过正反馈形成良性循环。

加强基础管理建立健全内部控制体系

基础管理薄弱不仅影响到管理会计的有效应用，同时还使管理信息很难正确的传递，管理目标难以实现，进而加大经营管理的风险，针对物业管理企业基础管理普遍薄弱的问题，可以通过建立健全内部控制体系来补强。通过建立内部控制体系，完善业务流程，建立高效的信息与沟通，强化财务监督，为管理会计功能发挥提供支撑保障。

因地制宜建立适合物业企业自身的管理会计应用体系

管理会计理论源于西方，并不能完全照搬。财政部近年来陆续发布了22个管理会计的《应用指引》，这些指引是物业管理企业应用管理会计的指导性文件，管理会计实践应用千差万别，方法灵活多样，一企一法。物业企业还应结合自身特点，按照《指引》的指导思想，筛选适合的工具集，建立自己的体系，并在应用中不断总结经验方法，将管理会计在物业企业应用推向新的高度。

结 语

管理会计在物业企业有效应用能够显著地提高物业企业的经营管理精细化水平，提升企业经济效益，同时它的应用也反过来促进管理会计理论研究和应用的纵深和完善。本文通过对物业企业管理会计的应用环境、教育与培训、健全内部控制以及因地制宜构管理会计应用体系四个方面进行分析探讨，希望对推进管理会计在物业企业落地应用并取得良好的效果有所作用。

（湖南省湘诚物业集团有限公司）