住房资产的有序传承之道

高皓　许嫘

图/IC

根据《中国住房市值报告》数據，2018年中国住房市值为321万亿元，相当于中国GDP的3.56倍，高于世界其他主要经济体（美国、英国、德国、日本该数据2018年分别为1.26倍、3.20倍、2.38倍、2.08倍）。中国人民银行城镇居民家庭资产负债课题组2019年10月调查结果显示：中国城镇居民家庭资产的实物资产占总资产八成，其中74.2%为住房资产;住房资产占中国城镇居民家庭总资产的比重为59.1%，高于世界其他主要经济体（美国、英国、德国、日本该数据2018年分别为24.3%、48.9%、20.8%、36.7%）。

作为家庭占比最大的资产类别，住房资产的有效管理和有序传承将对中国居民的安居乐业、民生福祉产生重要影响。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2021年一季度发布的《中国家庭财富指数调研报告》显示，今年一季度财富增加的家庭中，住房资产的贡献率达76.7%。然而，有效管理住房资产需要家庭投入大量精力，而且住房资产的传承方式、税费成本、法律法规等相较于其他类型资产而言更为复杂，这些都增加了家庭财富管理的难度和成本。

在住房资产管理与传承工具供给不足的背景下，以“房产理财”及“以房养老”等为名、面向老年人群的诈骗案于近年来频频发生，给受害家庭造成了极大的财产损失。在代际财富传承中，因住房资产分配而产生的家庭财产纠纷屡见不鲜，已成为影响家庭和谐、社会稳定和精神文明的重要因素。

国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，要完善住房市场体系和住房保障体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡;加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源。在金融服务实体经济、金融服务人民福祉的大背景下，应当切实推进住房信托等金融制度供给，以金融业供给侧结构性改革不断满足人民群众对美好生活的向往。

住房信托是民事信托的一种，属于实物资产信托，是指住房所有者作为委托人，将住房资产交由受托人，为受益人的利益履行住房管理、维护、出租、出售等受托行为的服务类信托。发展住房信托可实现多方共赢，不仅能够有效推动中国居民家庭财富的有序传承，盘活资产以缓解人口老龄化带来的家庭与社会压力，还将有助于扩大住房的有效供给，提升住房资源的实际利用率，有效弥补中国住房的需求缺口。

住房信托制度的功能与意义

对社会而言，住房信托制度是盘活闲置住房的重要途径。目前，居民住房领域的主要矛盾在于：大量住房没有得到充分利用，而很多居民的住房需求却无法得到满足，这种住房资源的错配很可能会带来严重的社会民生问题。西南财经大学《2017中国家庭住房空置分析》显示，中国空置房屋已经达到了6500万套，其中一、二、三线城市的住房空置率分别为16.8%、22.8%、21.8%。

住房信托可以成为吞吐住房资源的“蓄水池”。居民将闲置住房置入信托，受托人通过对住房的装修、维护、出租等专业受托管理行为，在为受益人获取利益的同时，也能实现有效扩大住房资源供给、拓宽住房供应渠道的政策目标。

对信托行业而言，住房信托制度能够为信托行业注入数十万亿量级的优质资产。当前，在经济增速放缓、新冠疫情冲击、压减非标融资业务等多重因素的共同作用下，信托业面临着较为严重的“资产荒”，行业转型阵痛加剧。截至2021年1月末，全行业信托产品存量规模为19.99万亿元，较2017年末的26.25万亿元大幅降低近24%。

住房信托能够成为中国信托行业回归本源的重要资产类别和战略业务方向。中国321万亿元量级的存量居民住房可以为信托行业源源不断地提供优质资产，从而助推信托业长期健康发展。

对房地产行业而言，住房信托制度能够推动行业从增量开发向存量管理转变。房地产行业过去多年的发展主要依靠资本、土地等要素投入与规模扩张，发展模式相对粗放。随着中国住房供需矛盾逐渐缓和与国民收入不断增长，居民对住房质量的要求逐渐提升，房地产行业面临向高质量发展阶段转型的压力。

住房信托制度的建立，意味着住房资产由具备专业能力的受托人进行管理、经营、运作，这将有利于推动房地产行业由增量开发向存量管理的转型升级，推动房地产行业向供需平衡、价格稳健、精细管理、服务完善的方向发展。

对家庭而言，住房信托制度能够有效防范家庭成员对财产的不当处置和纠纷争产。中国裁判文书网数据显示，2018年至2020年6月间，北京地区继承纠纷公开判决书、裁定书共14870份，其中房产作为主要争议遗产的案件数量占比高达70%。2021年3月，最高人民法院新闻局和CCTV-12《现场》共同推出的法治纪录片《家事如天》讲述了六兄妹因千万元房产继承纠纷反目成仇、对簿公堂的闹剧，正是由于已逝父母生前缺乏住房资产传承安排而引发。

2021年1月1日起施行的《民法典》增设了遗产管理人制度。根据《民法典》第一千一百四十五条的规定，未来的遗产继承需要有遗产管理人的参与。遗产管理人将履行制作遗产清单、处理被继承人债权债务、分割遗产等义务，在住房继承流程逐步完善的同时，管理成本也相应增加。住房信托的受托人实际上充当了家庭房产“遗产管理人”的角色，根据委托人意愿对住房资产做出系统规划与有效安排，有助于减轻财产继承成本，减少家庭纠纷，促进社会和谐。

在人口老龄化加速发展的背景下，住房信托制度对养老型社会独具意义。第七次全国人口普查显示，中国60岁及以上人口已达2.6亿人。在人口老龄化加速、养老问题加剧的背景下，老龄人群希望通过盘活住房资产以获取养老资金。然而，在相关制度工具供给不足的现实情况下，“以房养老”的骗局频现，造成多起老年人钱房两亏的惨案。因此，建立合理有效、专业规范的住房资产管理和运营机制，就是为人民谋福祉。

建立住房信托制度的难点问题

目前中国民事信托的受托资产主要为现金及金融资产，以住房不动产为受托资产的信托为数甚少。究其原因，中国存在立法、产权登记、税收、监管等方面的难点问题，导致住房等不动产难以成为信托财产，住房信托的发展存在较大制度障碍，信托公司开展民事信托业务的动力仍需增强。只有解决这些难点问题，才能实现家庭财产传承的有效性和多样性，以及社会资源的充分流动与高效利用。

一是信托法立法缺陷。住房信托是民事信托的一种，属于实物资产信托，其主体由委托人、受托人、受益人和监察人组成，客体是信托财产。本质是委托人将信托财产（住房）转让给受托人（信托公司），由受托人按委托人的意愿为受益人进行管理。国际通行的信托制度是建立在信托财产所有权转移基础之上的，即委托人必须将信托财产的所有权转移到受托人名下，这是信托的本质属性和制度保障。但中国2001年通过的信托法第二条关于信托定义的表述中，“将其财产权委托给受托人”，其中“委托给”为中国信托法独创，对信托财产的产权转移界定模糊。

住房信托是超长期的不动产财产安排和传承计划，其存续期限一般长达数十年之久。从法理及实践上来看，“委托给”对于存续期只有几年的商事信托而言影响不大，但对于较长期限的住房信托而言却成为明显的制度缺陷。由于信托财产的归属不明确、独立性不足，很难真正实现住房信托对于信托财产保护、家庭财产传承等核心功能。

二是不动产产权登记缺失。信托财产登记制度不健全也成为制约住房信托发展的重要因素。根据物权法和信托法，中国实行登记生效主义。委托人按照法律规定为办理登记手续的财产设立信托时，应该办理登记手续，确认财产的转移，信托方能生效。但由于中国没有出台信托财产登记制度，这一方面造成了信托公司在开展业务时只能通过合同法来持有信托财产，在过户税费及登记审批上都遇到很多障碍;另一方面，也使得信托在资产独立、破产隔离等方面的制度优势无法充分发挥。

三是税负成本过高。由于现行法律法规没有针对民事信托非交易性过户这一特性进行规定，因此税务机关普遍将信托财产的置入视为一次市场交易行为，由此产生的高额税负使得住房信托步履维艰。

若将住房置入信托看作交易行为，那么住房的转移要缴纳印花税、契税，还可能要缴纳营业税、个人所得税。同时，这种缴纳是双重的，即信托设立时，委托人向受托人转移要缴纳一次，信托终止时，受托人按约定向受益人转移住房时还须再缴纳一次。以上双重征税的问题大大加重了住房信托的设立成本，严重制约了住房信托发挥调节资源分配、促进社会和谐的作用。

四是民事信托监管适用性不强。受历史发展等原因局限，中国目前尚未对商事信托和民事信托进行明确的监管区分，现行金融监管框架主要针对商事信托设立，尚未充分考虑民事信托的特征和规律进行专门规制。实际上，商事信托和民事信托在信托目的、受益人范围、存续期限、委托人意愿、受托人权利义务等方面存在较大差异，不宜一概而论。

商事信托是推进某种商事目的的工具，如集合资金信托计划。在商事信托中，委托人更多是充当投资者角色，对信托制式合同的内容很少有磋商的权利，而受托人履行的义务主要是产品适当性和投资者保护等。民事信托则是委托人进行长期财产安排和规划的工具，例如家族信托、住房信托、慈善信托等。在民事信托中，委托人对信托目的、存续期限、受益权、信托财产的管理办法应具有较大的酌情决定权，受托人对受益人应承担更为严格的信义义务。

鉴于商事信托和民事信托的不同特点，建议银保监会对住房信托、家族信托、慈善信托等民事信托业务发放新的、独立的民事信托牌照，将进行商事信托与民事信托进行分类监管。同时，鉴于民事信托涉及民生、存续期较长，不宜向风险评级较高的信托公司发放此类牌照。另外，考虑到住房管理的专业性，亦可考虑引导少数头部物业管理公司新设专营民事信托的专业信托公司，发放民事信托牌照进行试点。

建立住房信托制度的相关建议

加强研究住房信托制度，将住房信托作为拓宽城镇住房供给、盘活存量住房资源、提升人民福祉和国家治理能力的战略性制度。从宏观层面看，住房信托能够拓宽住房供给，弥补城镇化过程中的住房需求缺口;从中观层面看，住房信托能够为信托行业发展注入新的活力，助推房地产业向高质量发展转型;从微观层面看，住房信托能够助力家庭财产有序传承，促进社会和谐。鉴于住房信托制度在经济、社会等层面的多重作用，建议就住房信托制度进行深入研究，将住房信托制度上升为保民生的战略性制度。建议可考虑在房屋空置率畸高的海南自由贸易港先行试点，将住房信托能够盘活的住房资源与《百万人才进海南行动计划（2018-2025）》等现行制度有机对接，以住房信托制度保障人才公寓的长期稳定供应。

尽快修订信托法，出台与住房信托相关的管理条例，解决税收不合理问题，使住房信托的发展有法可依、有路可循。建议全国人大尽快启动信托法的修法工作，完善家族信托、住房信托、慈善信托等民事信托最为重要的法律基础设施。建议相关部委（财政部、住建部、自然资源部、国税总局、银保监会等）组织拟定与住房信托相關的管理条例，规定住房信托发展的相关细则，针对住房信托非交易性过户的特性，解决住房信托在设立、分配和清算等不同阶段税收过高的难点问题。

出台明确的住房信托登记制度，建立国家层面的信托财产权属统一登记机构，或借助现有不动产登记机构进行信托财产权属登记。建议针对民事信托财产涉及的不动产、上市公司股份、非上市公司股权及知识产权等不同类型的资产，建立国家层面的信托财产权属登记和流转机构，在法律层面确立不动产等非交易性过户转让登记工作的权威性及统一性。

借鉴日本和中国台湾地区的经验，以上两地并未设立专门的信托登记机构，而是依托已有权属登记机关进行信托财产登记，相当于在现有物权登记制度体系中加入信托财产这一特殊财产类型。考虑到中国已建立不动产统一登记制度，可以依托现有制度基础增加不动产信托财产登记项目，不仅可以将信托财产权属登记较快投入实践，还可以为未来统一的信托财产权属登记制度累积实务经验，提供成熟的工作体系与规范。

对商事信托与民事信托进行分类监管，为民事信托业务单独发放牌照，对不同类型的信托机构与业务进行更有针对性的金融监管。考虑到中国目前信托公司业务主要为商事信托，建议银保监会针对专营民事信托业务的民事信托公司单独颁发牌照，依据商事信托与民事信托的不同特点进行分类监管。在中国金融业高质量发展过程中，商事信托业务遭遇了一定的问题与瓶颈，而民事信托业务则呈现出强大的发展活力。作为社会需求极大、发展势头良好的信托本源业务，以家族信托、住房信托、慈善信托等为代表的民事信托更应轻装上阵，不背历史问题和风险机构等既有包袱。

加强受托人义务规范，提升从业人员的职业能力与道德水平，提高住房信托供给侧服务质量。中国现行信托法并未就受托人义务做出单独规定，建议在法律层面增加对受托人义务的规范，就受托人应尽的亲自义务、忠实义务、审慎义务、有效管理义务、保密义务等加强事前立法和事中监管。住房信托作为跨越代际的超长期财产安排和传承计划，本质上应基于“受人之托、忠人之事”的信托关系，受托人更应在跨越代际的超长周期中切实履行信托义务，消除亿万家庭的后顾之忧，长久造福国家、社会与人民。

（编辑：赵莎莎）