新形势下不动产权籍调查关键技术与质量控制研究

朱惠英

（广州市房地产测绘院，广东 广州 510070）

不动产权籍调查是一个复杂的系统工程，存在多规程并行、涉及范围广、牵涉利益大、涉及知识面较广、数据源种类多、精度要求不同、工作内容环节多、新旧业务内容的差异化、数据成果结构不清晰、作业软件工具多样化等难点。本文主要结合自身项目实践，以现代技术为支撑，研究不动产权籍调查的关键技术和质量控制方法，进一步积极稳妥、规范、有序地开展不动产权籍调查工作。

1 不动产权籍调查内容与技术路线

（1）土地权属调查。强化对工作范围内每宗建设用地土地权属的调查，尤其注重对土地建设现状、使用权来源、登记发证情况、实际用途等几个方面开展调查。（2）建（构）筑物调查。重点对建筑物房产发证情况、建筑面积、所有权人、三代关系等相关内容开展详细的调查。（3）对界址和权属不清晰宗地现场调查。鉴于历史资料不完整等原因，有些土地存在红线图坐标不准确，可能存在一些争议土地，需要加强现场调整。

在明确调查工作工程流程和内容基础上，以权籍调查为基础，以宗地为依托，改变传统的测绘调查方法，借助先进技术手段，规范各类不动产测绘要素数据集，调查成果整理及数据入库，最终实现内业自动成图、图形关联匹配、成果建库等要求和提升成果质量。

2 不动产权籍调查实施流程

2.1 调查准备

前期准备工作完善对不动产权籍调查工作顺利开展起到关键推动作用，不仅能有效降低调查工作中出现问题的几率，还能提高调查工作的效率。不动产准备工作主要包括调查方案的制定、资料的收集、外业调查底图的制定等。调查方案制定是权籍调查工作的第一环节，在这个环节重点开展实地踏勘，并结合测区环节条件和不动产情况，明确调查范围和制定科学合理的调查实施方案。资料收集主要是为了调查底图制作准备，通过对地形图、历史宗地数据、权源资料、房产信息数据等相关资料的收集，推动调查工程顺利开展。外业调查底图作为权籍调查的参考资料之一，能清楚地反映调查区域内各宗地的相互位置关系，在现场集中调查之前，可以利用已有地形图等资料作为初始调查底图，然后利用无人机航测技术快速提供外业调查底图，保证调查不出现遗漏调查现象，减少了争议情况发生。

2.2 数据整合建库

不动产权籍数据库由空间数据库和非空间数据库构成，在数据整理初始阶段通过宗地预编码进行关联，最终数据库整体中则通过权籍调查单元号进行关联。空间数据库主要包括历史数据（有坐标的宗地、没有坐标的宗地）、现势数据（已发证宅基地、已批准宅基地、未发证宅基地、房屋用地）；非空间数据主要包括宅基地权属调查表、建设用地权属调查表、界址标示表、界址签章表、宗地草图、界址说明表、调查审核表、共有宗地面积分摊表等。不动产数据库整合建库需要在不动产权籍调查数据库标准的基础上，进行多源异构数据规范和整合关联。首先，研制不动产权籍调查数据库标准，需要考虑现有不动产数据与其它各类权籍数据的标准差异，对不同类型数据无法实现统一的现状问题进行分析，对存在问题和矛盾进行统筹分析，并在不断分析、编制、检测、再论证的基础上，不断形成不动产权籍调查数据库标准。其次，在不动产权籍调查数据标准制定的基础上，强化对不同类别、来源、格式、比例尺的权籍数据规范化梳理，清除重复和无效数据，并解决存在坐标参考不一致等问题的数据类型，同时借助外业调查与采集技术对空间信息缺失的内容进行补充。最后，通过借助整合关联技术，利用整合关联工具，在充分利用登记信息和空间拓扑关系基础上，对示范点范围内的空间数据进行整合、关联和落宗，并优化数据整合流程，如图1所示，最终建立统一的不动产权籍调查数据库。

图1 数据整合流程图

3 不动产权籍调查数据质量控制

3.1 看——提升数据的可靠性

不动产权籍调查全面质量控制，首先“看”尤其重要。完成数据源资源的收集后，通过“看”，对所收集资料数据，进行全面检查与分析，以保证数据的完整性与可靠性。如对外业图件成果的审查的过程中，通过“看”检查数据的完整性，更新的及时性，以确保符合满足不动产权籍调查的要求；在对内业图面审查过程中，根据经验“看”图面图式符号的一些不合理之处，同时制定符合实际的检查计划，并指导外业检查，提高工作效率；在对不动产权籍调查表“看”的过程中，通过对照相关权源资料，及时发现表格存在的一些表征特性的错误，推动后续不动产权籍调查工作的进展。

3.2 问——提升数据的一致性

不动产权籍调查的“问”是建立在现状问题基础上的“问”，因为在具体实践过程中，笔者发现造成调查成果不合格的原因很多时候都是由于调查员将房屋的权属、使用者、建设年代等情况表示错误造成的。因此，强化“问”的过程能一定程度对数据的一致性进行优化。如在内业检查中要问填写表格方法的正确性，属性数据的录入能否满足软件的要求；在外业检查中要问建筑物的建设年代、使用者、是否重新修建等。

图2 不动产权籍调查全面质量控制关键步骤图

3.3 量——提升数据的精确性

“量”是不动产权籍现场调查数据检查最基本和最简便的方法，通过对界址点、房屋等相对边长的间距的丈量，检查相对位置精度，能最快发现所测量的数据能否符合要求。

3.4 测——确定坐标精度

“测”作为确定绝对坐标精度最直接有效的方法，通过进行绝对坐标的检测，以确保坐标的精度能符合对不动产权籍调查数据的要求，“量”和“测”在不动产权籍数据检测中是相辅相成的，都是以客观数据为依据进行质量控制。

3.5 评——提升对测量数据客观判断

对不动产权籍现场调查数据进行质量的评价是在《数字测绘成果质量检查与验收》（GB/T18316－2008）等相关规范基础上开展的，主要从属性精度和空间精度对数据进行客观全面的评价和判断。

3.6 改——实现对数据的持续改进

“改”是基于前面“看、问、量、测、评”这些控制过程，不断在调查过程中发现数据存在的问题和错误，并对存在的问题进行总结反馈，最终提出整改方法，实现调查数据的持续改进，并为下一次调查工作提供借鉴经验。

结合不动产权籍调查工作的六字质量控制方案，笔者认为还可以与质量管理体系的PDCA循环全面质量管理进行相互融合，以“看”“问”为基础，寻求问题根源和影响因素，制定实施计划；以“量”“测”的检查数据为依据进行质量评定，整改数据存在的属性和空间问题，并优化现有方法和策略，不能整改的问题则转入下一循环中进行融合解决，不断进行循环阶梯式上升。这样的一个循环全面质量工作过程，更有利于不动产权籍调查的过程质量控制。

4 关键技术及创新实践分析

下面以广州某区农村地籍和房屋调查工作为例进行分析，调查区域村落呈现团聚型、棋盘式的格局，地势较为平坦。本次调查创新性将无人机倾斜摄影测量技术引入本项目不动产权籍调查中，具体流程如图3所示。

图3 倾斜摄影测量工作流程图

数据获取与处理：本项目采用大疆M600Pro六旋翼无人机搭载苍穹KQ－CAM5倾斜摄影相机和POS模块。该技术能实现全方位数据采集，从垂直、左、右、前、后5个角度进行数据采集，减少大量外业采集工作量，实现成本的节约。

（1）飞行数据准备。导出影像，写入POS，进行采集数据的可靠性与完整性的检查，并对废片进行删除。检查像片的航向、旁向重叠度，确保符合要求，如出现重叠度不达标的区域，需要进行补飞补拍，最后完成对影像的匀色匀光处理。

（2）自动建模。目前国内外对于倾斜影像处理的软件很多，结合本项目不动产权籍测量精度要求和综合项目实验要求，在本地籍和房屋调查项目中航飞数据的处理借助Smart3D软件万能充数据业内处理。在完成数据预处理和影像数据的导入后，进一步实行空三解算，提高像片控制点效率。进程空中三角测量，运行过程中无需任何操作，不需要人工调参数，运算生成基于真实影像的高密度点云，然后在点云数据的基础上自动生成不规则的三角网，全自动完成建模软件。

（3）倾斜三维矢量测图。倾斜三维模型数据在完成建筑物边角和独立地物360°无死角测量后，能直接对高程点的提取，量测和提取成果输出成图。与传统立体像对测图方式相比较，倾斜三维模型测图不用进行房檐改正，提高测图精度和测图效率。

（4）成果精度分析。在本项目无人机倾斜摄影测量技术应用中，加强了对影像质量检查，除了确保影像的色彩饱和度、模糊度、大面积反光、阴影及污点的明显错误之外，还需要重点按照相关要求对检查航高差、旋偏角、影像重叠度及航带弯曲度进行评定，保证符合规范要求。

为检验测量成果精度情况，随机抽取项目区2个镇中各个村组的测绘成果，通过使用GPS－RTK测量方法同精度和使用手持测距仪量高精度进行检测，最终同精度检测界址点位最小误差为0.7cm，最大误差为11.8cm，允许误差为14.1cm，中误差为4.5cm，允许中误差为5.0cm;最终高精度检测界址间距最小误差为0cm，最大误差为10cm，允许误差为10.0cm，中误差为3.6cm，允许中误差为5.0cm。本项目通过采用倾斜摄影测量技术生产的地图成果，其精度符合最高（级别一）标准的要求。同时与本项目同类项目相比，生产效率提高约46%，成本节约32%。结果表明，通过借助无人机倾斜摄影测量技术进行不动产产权籍调查精度高、效率高、成本低。

5 结束语

本文主要依据广东不动产权籍调查的各项政策、文件、标准进行不动产权籍调查工作的研究。结合不动产权籍调查项目的特点和难点针对性提出关键技术和质量控制措施，并通过具体项目对项目中解决的难点问题和创新点进行了提炼和实践检验，为不动产权籍调查实践明确了调查方向，提供了理论依据。