城市轨道交通与房地产综合开发的对策与建议

张嘉壮

摘要：城市的发展需要有合理的规划，不仅要保证城市现在的建设，还要兼顾未来的发展需要。在如今城市化进程明显加快的前提下，如何合理的规划城市，增强城市的竞争力，就成了一个重要的问题。而在城市的发展过程中，人口的不断增长带来了许多难题，一是道路的修建，在城市人口增长，私家车不断增加的前提下，道路拥堵问题一直是许多城市面临的重大问题。二是房地产开发的问题，人口的增长势必会增加对住房的需求，这就对城市房地产开发带来了难题。无论是加大道路的建设还是进行房地产建设，都会占用大量土地资源，增加财政支出。所以如何规划交通轨道与房地产开发就成为了现代城市规划中急需解决的问题。本文就城市化发展中轨道交通与房地产综合开发为论点，阐述其必要性和过程中存在的问题，以及对策和建议。

关键词：轨道交通;房地产;综合开发;对策;建议

在我国的城市化进程中，交通是城市发展的基础，房地产就是城市的发展标志。交通决定了城市的发展方向和规模，房地产决定了城市发展的水平。由此可见城市交通和房地产开发在城市规划中的重要程度。现如今，随着城市化进程的不断加快，城市人口进入高速增长阶段，也由此给城市的交通和住房带来了巨大的压力，在城市的规划方面，必须着重于城市的交通和房地产开发。但这两者的开发不仅需要付出大量的金钱，还要占用大量的土地进行基建，而城市中土地资源最为稀缺，将土地资源用在交通和房地产方面，势必会影响城市规划的其他方面，这个时候，就需要对两者进行合理化开发，找到一条兼顾城市发展和交通房地产开发的道路。

一、轨道交通和房地产开发的基本内涵

（一）轨道交通

具体来说，城市轨道交通就是采用轨道结构进行承重和导向的车辆运输系统，和传统的交通规划不同，轨道交通依据城市交通总体规划的要求，设置了全封闭或部分封闭的专用轨道线路，以列车或客车形式，运送一定规模客流量的公共交通方式。城市轨道交通的类型主要包括：地铁系统、轻轨系统、有轨电车、磁浮系统、市域快速轨道系统等一系列城市交通体系。城市轨道交通在城市公共交通中发挥着重要的作用，具有节能、省地、运量大、全天候、无污染（或少污染）又安全等特点，不仅方便了城市交通体系，还具备绿色环保的优点，在解决城市交通拥堵问题有着重要的作用，特别适用于大中型城市的轨道交通建设[1]。

（二）房地产开发

对于房地产开发来说，在规划方面就更加复杂，需要考虑的方面更加繁重。房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。包括土地、建筑、以及存在于土地上不可分割的其他设施和权益。由于房地产的开发需要在特定的位置进行，还具备不可移动性，这就导致房地产的综合开发在城市规划中更加困难。

二、发展轨道交通于房地产开发的必要性

（一）城市轨道交通的开发

城市轨道交通在某种程度上是对传统交通规划的一种改进，它利用全封闭或者半封闭的专用轨道，将城市公共交通与私家车的行驶路线分离开来，一定程度上减缓了城市的交通拥堵状况。城市轨道交通具备舒适、正点、安全、节能、快速等诸多优点。舒适方面，地铁和一些其他轨道交通系统，在环境和设施的建设上十分用心，安置有空调和暖气等设施，无论是在站内还是在车厢，都让人十分舒适;正点方面，以往的车辆由于和私家车共用一条线路，这就很容易发生交通拥堵，影响车辆到点时间。在轨道交通的规划下，公共交通有了自己的专有路线，没有其他车辆的干扰，到站时间更加准确;安全是指拥有封闭式的轨道，地铁在地下隧道中行驶，其他客车有的在空中高架上行驶，有的在专业轨道上，都避免了和私家车的接触，能减少交通事故的发生;节能方面，城市轨道交通车辆都采用电动车组，以电作为车辆的主要能源。而传统的城市地面车辆大都是以柴油或汽油为能源。电能转换效率是60%～70%，而燃料的效率只有25%左右，两者相差一倍以上。所以说现代化的城市轨道交通是节能型的交通，由于电能是清洁能源，在环境保护方面也要重要作用;快速方面，由于轨道交通都有自己的专业轨道，这保证了轨道交通的高速度行驶。地铁的一般速度能达到80km/h。而地面公交车辆的行驶速度由于红绿灯和交通因素的影响，很难达到25km/h，轨道交通的速度性就得以展现[2]。

（二）房地产行业的开发

房地产行业在我国国民经济中占据着重要地位，是我国经济的重要组成部分，杂作用方面。房地产能拉动相关产业的可持续发展，房地产的开发需要钢铁、混凝土、家具等，这就在一定程度上带动了冶金、机械、建材、家具行业的发展，还促进了金融业和现代服务业的发展。房地产还和民生产业息息相关，不仅是住房，在医院、教育、健身等设施的建造中，都是保障民生健康的重要环节。房地产企业已经成为我国发展的支柱型产业，对提高居民住房水平、满足人们物质需求、促进消费。拉动投资方面都有着巨大的作用。

三、城市轨道交通和房地产综合开发的策略

（一）车站空间发展房地产

一般来说，车站的建设，仅仅只能用到地面和临近地面的几层，这就导致车站上方和下方空间处于闲置状态，浪费了大量的空间资源。在车站上下方进行房地产的开发，不仅能够有效地利用车站上下方的闲置空间，还能够利用车站本身携带的人流量。开发成居住区，紧靠车站，能方便居民乘车;开发成商业区，由于人流量大，也能促进商业的发展;而且由于建筑是在车站上下方，还节省了城市空间用地，对城市的规劃提供便利。常见的几种形式有，高架站和建筑结合、地下站与建筑结合、出站口与建筑结合等方式。高架与建筑结合是将站点客流聚散空间与建筑相对应，形成社区中心，扩大建筑开发范围。地下站与建筑结合是指将商业区、居住区等建筑建设在站点上方，方便居民出现和消费。出站口与建筑结合，是将站口设置在建筑周边，方便建筑方向的客流，增加建筑价值。

（二）交通站点周边开发模式

这种模式是在车站的出口周围大力进行房地产开发，这种模式一般用于商业建筑的开发，能迅速的回笼资金，投资回报快。在车站的出口处，利用隧道、天桥等设施将周边建筑与车站相连，利用车站出口的巨大人流量，迅速提升周围建筑的使用价值。就能将前期的投资迅速收回，甚至产生盈利。也能促进车站人流的消费，推动经济的流通。

（三）地下空间的开发模式

在地铁等交通轨道的建设中，会产生大量的地下空间，拥有者大量的人流量。可以借助这一点，在轨道站点周边利用原本的闲置空间进行开发，将原本的施工空间进行二次开发，建设地下步行街和地下商场等建筑。利用站点带来的巨大人流量，促进商业的发展。而且由于在地下，对于地上空间的占用几乎没有，也就对城市规划造成不了太大的影响。通过对轨道交通地下空间进行房地产的开发，不仅有效解决了城市规划中房地产的土地占用问题，还能利用轨道交通携带的人流量，推动该地区房地产的发展升级，促进经济的发展。

结语

城市轨道交通能够有效解决城市的交通拥堵问题，房地产开发则能带动相关行业的发展，提升居民的生活水平。他们的综合开发，更是推动着城市的发展。城市轨道交通和房地产开发的综合规划应该从地下、地上、周边三个层面进行综合开发，在如今城市土地资源紧缺的背景下，能够有效地节省土地资源，并在节约土地资源的同时，借助轨道交通的巨大人流量发展经济。

参考文献

[1]杨雪琦，祁颖智.国内城市轨道交通快线实践总结与思考[J].交通企业管理，2021，36（03）：104-106.

[2]周杉杉，武翔宇.城市轨道交通安防集成平台独立建设案例研究[J].智能城市，2021，7（08）：1-2.

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