楼宇物业安全管理工作研究

陈文彬

摘要：物业公司在建设物业安全管理的过程中，重点对物业公司在区域内管理的资产及相关设备、设施的正常运行履行安全管理职责，确立安全管理职责必须确立科学实用的管理方法和实施方案。

关键词：楼宇;物业;安全管理

1楼宇安全管理的意义

楼宇的安全管理是一個巨大而复杂的系统工程，在理论上和实践上都具有重要的意义。

1.1楼宇安全管理理论探析

马斯洛需求层次理论将个人需求分为五个层次，从低到高分别是生理需求、安全需求、爱和归属需求、尊重需求和自我实现需求。安全的必要性是最基本的需要，基本上需要满足的情况下，个人对更高水平的需要很敏感。之后学者在这个基础上，将安全需求分为以下次元。人身安全、健康安全、资源所有权、财产所有权和工作安全。在很多方面，个人安全是最基本的。但是，现在对楼宇安全的研究和建筑经济的发展偏离了轨道，楼宇的安全管理的研究变得越来越重要。

1.2楼宇安全管理的现实需要

在理论研究的同时，安全管理也是社会实践中各级社会和政府关心的焦点。习近平连续两年指示“平安中国”，各级政府密切关注人民安全感影响未决问题，呼吁为和平、建设和民生保障做出重要贡献。同时，国务院全国安全生产召开电话会议，强调要把人民的生命和财产安全放在第一位，要求各级政府实施安全责任，加强安全措施，并尽一切努力确保人民的生命和财产安全。

2楼宇安全管理存在的问题

随着市场经济的进一步发展，楼宇作为现代城市的象征之一，已经在中国大量使用。给城市经济发展和商业繁荣带来了活力。但是，安全风险，火灾隐藏和楼宇自身的火灾风险给楼宇的安全管理带来了问题和危机，主要表现在以下：

2.1楼宇的安全消防设施和装备的不完善

楼宇的安全消防设施和设备的缺陷削弱了楼宇的安全消防能力。由于资金和技术的限制，一些早期的楼宇还没有安装安全监控自动化系统。消防设施不足。没有按照要求设置自动喷水灭火系统。火灾自动报警系统，一些现场避难标识和应急照明设备不符合要求。或者设置了安全监视和消防设施，但是因为没有进行维护，所以不能正常使用。

2.2专业人才的缺乏制约了楼宇的安全管理

楼宇的智能化系统和设备管理的维护离不开“智能楼宇管理专业人员”。越来越多的物业管理公司，尤其是管理楼宇的物业公司，存在着“智能楼宇文字管理人才”不足的问题。

2.3对楼宇安全管理存在认识偏差

楼宇安全管理认识上的偏差影响了安全管理的发展。因为楼宇的消防安全监视设施采用了先进的技术，所以管理者和工作人员容易过于依赖。如果有先进设施的话，安全防火工作会比较安全。

2.4没有认真落实消防安全责任制度

一些楼宇管理公司没有制定消防安全管理制度和应急计划的情况下，没有对员工进行消防安全训练。有些企业即使有基本的安全制度和操作规程，也会根据检查做出表面的东西，实际上没有取得成果。

2.5管理不当诱发安全隐患

由于缺乏相应的监督管理措施，一些楼宇所使用的建筑装饰材料缺乏防火性能。不符合消防安全技术标准。一部分的地方擅自修改、扩张，破坏了现有楼宇的防火功能。消防安全通路拥堵严重，易燃物品自行堆放。无保护或过载布线提高了这些楼宇的火灾风险。

3楼宇安全管理特征分析

根据研究，不同行业的安全管理表现出不同的特征。新兴楼宇的安全管理和传统的安全管理有很大区别。

3.1传统安全管理的特征

传统的安全管理研究侧重提高组织内部的安全性能，主要表现在3个层面。第一，从组织层面构建组织的安全方针和安全规程，通过奖惩体制加强安全行为（加固）和反生产行为（减强化）。第二，从团体层面来说，要营造良好的安全氛围，培养安全氛围，通过安全氛围影响和约束个人安全行为。最后，通过个别员工的社会学习和模仿，学习现场指导和同事的安全行为，提高组织整体的安全性能。传统组织安全管理的基本假设主要如下。一是组织内各部门目标的一致性依然很高。其次，传统安全管理系统的约束更有效。另一方面，在已建立的组织内，容易构建安全系统。最后，传统的安全管理仅限于组织，管理责任更明确，责任更简单。

3.2楼宇安全管理的特殊性

与传统的安全管理不同，楼宇管理扩大了传统安全管理的界限，把原来组织内部的安全管理问题变成了组织间的多关系问题。根据利益相关者的理论，企业管理的本质不是组织内部利益的最大化，而是为了平衡管理各利益相关者的利益而进行的活动。与传统股东至上相比，这个理论认为任何公司的发展都离不开各利益相关者的投入或参与，企业追求的是各利益相关者的整体利益，而不仅仅是一部分主体的利益。基于这个理论，楼宇的安全管理关系到所有者、不动产公司、管理部门等多个组织的共同业绩目标。

4楼宇安全管理应采取的主要措施

4.1强化日常维护保养，为大厦安全提供强有力的保障。

为了保证楼宇的安全，需要配备警备员和消防设施。楼宇的安全保障水平和输入资源有关系。这个经常说。安全和经济的关系，一般来说安全的属性越高，安全性的机会成本越低，反而越增加。基于这个认识，楼宇物业管理机关必须决心在安全管理和消防工程的设计、工程、安装、维护等方面投入重金属。确保这些设施充分运作，始终处于良好有效的紧急状况。凭借强大的技术力量，先进的生产设备将所有的安全风险因素降到最低。

4.2整章建制，全方位建设大厦消防安全责任体系

首先，科学区分各级、各部门的安全管理责任，每一层都在“消防安全责任”上签字。一级一级负责，消防安全工作组、人员为确保安全管理工作的管理流程建立并完善责任体系。第二，抓住重点，改进规章制度，结合楼宇的实际情况，修改和建立消防安全制度和消防安全操作规程，使安全管理遵守规章制度。各级安全管理的责任是在安全教育和教育突出的位置，把握不同位置的安全技能、安全操作、安全交接、安全检查这四个环节。所有的新员工经过职场前的安全训练，考试合格后就可以进入工作岗位。在重视理论学习的同时，掌握消防安全的实际操作，提高员工正确科学地利用消防设施的能力，掌握消防设备的操作规程。

4.3加强对业主、租户的宣传教育

鉴于楼宇所有者和租户的复杂度和高流量特征，防止火灾事故的重点应该从实施强制规章制度转变为提高所有者和租户的防火意识。通过各种形式的教育活动，提高业主、租户的防火意识，加强自我防卫和防火能力。同时，要加强对下属员工的安全和消防教育，避免发生事故。在办公室吸烟的时候，必须配备烟灰缸、烟头。下班后，确认电源开关是否全部切断，防止电源短路发生火灾。

4.4加强对业主、租户的安全监督管理

在日常管理中，业主和租户将消防安全负责人和消防经理名单向安全管理部门报告，要求紧急联络。对外租赁机构的二次装修应实施严格的审批申请制度。使用烟火时，建设公司的负责人必须在安全部门填写烟火使用许可的形式。双方签署公安、消防安全协议、必要火床的特定位置、类型火、经营者身份证号码、操作证号码，经公安部、工程部检查后可正确使用。

5结语

一方面，我们应该充分认识到楼宇本身的安全问题和隐患的严重性。作为楼宇本身的特征，除了楼宇和消防等技术手段的限制外，防火安全还没有成为不失去一切的好方法。另一方面，消防安全管理机关、楼宇管理者、学者不能夸大楼宇的安全性。

参考

[1]丁航.企业办公楼宇的物业管理探讨[J].经济研究导刊，2017（7）

[2]吴莲珍.楼宇安全管理探究[J].才智，2015（5）

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