农村土地市场建设之集体建设用地基准地价分析

张自强 王小玲

摘要：集体建设用地基准地价作为政府公示地价，可以为深化农村土地“三权分置”产权制度改革，促进土地经营权流转市场培育，推动土地适度规模化经营，提高土地生产能力和效率，开展集体土地资源资产核算，维护农民合法权益，助推乡村全面振兴等提供基础性支撑。不同于城镇建设用地，集体建设用地存在利用类型、利用方式多样，产权权利构成复杂，地价形成机制多元，价格体系比较庞杂等特殊性，使得当前集体建设用地基准地价评估工作中普遍面临评估边界难以界定、评估方法选择困难等现实问题。本文主要基于集体建设用地基准地价成果应用服务需求视角，对集体建设用地基准地价体系构建与评估方法思路的选择等方面进行探讨。

关键词：农村土地;市场建设;集体建设用地;基准地价;分析

引言

地价是随着我国城市土地使用制度改革应运而生的。在土地市场中，地价是土地权利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体现，并为土地使用权的有偿转让与使用提供了有偿付费的理论和计量依据。地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用。它既能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。

1集体建设用地基准地价开展背景

集体土地入市已成为经济发展的需要，国家的各项政策规定也在为集体土地入市提供基础保障。2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。2014年《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》中提出农户承包土地经营权、林权、“四荒地”使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权等法律没有限制的品种可以入市流转交易。2015年《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》中提出加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，对通过流转取得的农村承包土地的经营权进行确权登记颁证，为集体土地入市提供了基础支撑。2017年《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》中提出，有条件和有市场需求的地方，可以开展集体土地基准地价制订工作。《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》中提出在全国范围内全面开展集体建设用地基准地价制订工作。

2集体建设用地基准地价开展存在的问题

2.1基准地价没有设定标准

目前，许多省份都已经出台了一些完善的有关集体建设用地基准地价评估的制度，但仍旧存在技术不够完善，缺乏相关成熟的理论，这在一定程度上加大了集体建设用地基准地价的评估难度。此外，虽然我国已经开始逐渐完善相关规章制度，但是由于种种原因，这些制度仍旧不能满足集体建设用地基准地价评价标准。就目前情况来说，如果我国的一些集体建设用地基准地价评价标准主要基准地价的评价方式作为依据，这就会产生许多的问题，并且这些地价的基准评价标准仍旧不符合我国实际评价标准。

2.2估价参数确定缺乏依据。

估价参数依据的充分性决定了基准地价结果的准确性。集体建设用地基准地价工作开展属于摸索阶段，通过在全国各地开展试点工作，积累了一些经验，但尚不成熟，缺乏集体建设用地基准地价估价参数相关依据。集体建设用地价格内涵与国有建设用地价格内涵不同，不能完全将国有建设用地价格相关估价参数依据作为集体建设用地价格依据。

3集体建设用地基准地价开展相关建议

3.1加强农村集体建设用地基准地价的应用

集体建设用地基准地价的制订不仅可以为宗地评估、政府制定相关土地政策提供价格参考依据，同时为农用地流转、闲置宅基地有偿退出提供价格依据，为政府制定合理的补偿标准提供参考，既有利于保障农民权益，也有利于政府管理城乡统一的土地交易市场，推进我国城市化进程。农村集体建设用地基准地价专业性较强，适度进行宣传，让人们对其内涵、作用及意义有初步了解，才能更好地为自然资源管理部门和农村集体建设用地使用者提供价格参考依据。

3.2地价真实情况的采集

在开展集体建设用地基准使用地价评估时，首先需要对土地使用资源的基准估价相关资料进行分析收集，这些土地估价上的相关资料在地价评估管理工作中将会占有非常重要的地位。工作人员在对这项估价工作过程进行监督开展时，首先一定要注意保证估价相关资料的内容真实性与价格准确性。因为这些具有关键性的数据资料具有非常重要的社会影响力，可以直接反映计算出用地的实际交易价格或是投资收益率的情况。与此同时，工作人员还要使用一套科学合理的价值估计评价方法对这些资源价值进行准确的估价。按照土地评估的标准进行土地估价计算处理，计算出符合实际的集体建设用地基准性用地价。只有这样，才能真正让这些农村集体经济建设用地在实际交易过程中以较为合适的交易价格对其进行有效使用。

3.3制定了集体经营性建设用地地价。

参照国有建设用地交易制度，探索制定集体经营性建设用地入市管理办法、交易规则和服务监管制度，将集体土地纳入城市建设用地管理体系。同时，参照国有建设用地基准地价级别范围、设定规则及程序，制定了集体经营性建设用地基准地价，为入市试点地块地价评估和确定提供依据，确保出让底价有法可依、公平公正。集体经营性建设用地价格应通过具有土地估价资质的估价机构进行市场评估，达到了入市流程的科学化、合理化以及民主化。农村地区集体经营性建设用地入市在流程设置上增加了“民主集体商讨会议”流程，设定入市条件，在方案确认后，实行委托、汇报、决策等流程，所有权代表在入市程序的全过程中均能表达自己的意愿与想法，保障了出让主体的权益。此外，集体经营性建设用地入市决策在执行基准地价的基础上实行了公开投票原则，只有三分之二以上人员通过才能根据相关入市条款实行交易，提升了民主决策的效益力度和公平、公正性。

结束语

综上所述，土地公共资源经营管理人员在對这些集体性的建设事业用地的价值计算以及地价情况进行价格评估时，应该根据实际使用情况对这些集体建设事业用地流转进行合理规划与节约处理，采用各种科学的交易手段对这些集体土地流转进行市场交易或是进行流转，这些属于集体性的建设事业用地只有能够得到规范性的规划处理，才能在土地流转交易过程中以公平的地价进行市场交易。

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