城市规划导向下的土地储备发展策略

徐海波

摘要：现代城市规划建设理念与城市土地储备管理制度的出现同时迅速兴起与同步出现，不是偶然的，两者之间更是有着密切的相互作用关联。城市规划运作理念的不断兴起，城市规划土地储备仅为运作制度提供了一套相应的理论指导，相反，城市规划土地储备运作制度的不断完善，又为我国城市规划运作提供了一项具体储备运作的新形式。

关键词：城市规划;土地储备;发展

一、建立规范城市土地储备管理制度是必然趋势

从储备制度结构设计需要针对的实际问题和设计初衷上来看，城市建设土地储备制度具有以下几个必要性：一是城市土地所有使用权出让制度结构更新的具体实施需要。从无偿、无期限土地到有偿、有偿无期限土地使用，就必然需要一个好的土地出让市场平台来真正实现使用过度。我国一个国家政府土地管理者拥有城市中的土地，换句话说也就是说在城市中的土地管理是不隶属于一个国家的，国家的地方政府对城市土地管理起着一种调控性作用，有利于基本实现一个国家政府作为城市土地资源所有者的社会主体经济地位。二是权责明晰保障土地固定资产所有产权。由于长期以来实行无偿、无期限土地划拨无偿使用国有土地，城市规划土地所有变异产权为所有使用者个人所有。国家有权垄断国有土地一级开发市场，有利于企业明晰掌握土地所有产权。三是有效防止我市国有土地固定资产的严重流失。无偿、无限期违规划拨非法使用国有土地，导致一部分国有单位以及国有企业内部出现违规出租和非法转让国有土地不良现象，造成使用国有土地固定资产的大量收益流失。

二、目前我国城市土地储备分析

目前现在我国具代表性的地方土地储备管理模式主要有以下几种：第一种模式是"上海模式"，上海三种模式等都是以土地市场机制及其运行规律为理论基础的;第二种模式是"杭州模式"，杭州三种模式等都是一种以政府部门为主要力量指导经济力量的模式﹔第三种模式是"武汉模式"，武汉三种模式等都是中央市场和地方政府的有效相互结合管理模式。尽管由于目前缺乏统一性的法律或相关行政部门法规以有效规范城市土地开发收购使用储备，各地方的做法也不尽相同，但是，城市使用土地储备管理制度基本特征依然有章可循。在整个我国土地储备管理过程中，土地的前期收购、土地的前期处理、土地的后期产权出让都已经是非常重要的一个环节，土地、资金又同样属于这个关键环节。

1.不够明确的城市土地储备机构定位

土地储备管理机构功能职责主体定位不够充分明确，很大程度上也阻碍着我国土地储备工作目标的顺利完成实现。通过案例分析目前全国各地的企业土地储备部在中心内部的各种权责关系结构，由此可见，土地储备部在中心内部扮演着两种重要的主导角色。第一种方法是根据企业市场经济发展规律而做的从事大型企业生产经营管理活动。例如∶按照国有土地出让市场的发展需要，之后首先进行土地决策，并且及时的计划进行国有土地的开发收购、土地的收购储备、土地的预备出让等管理活动，按照实行现代国有企业管理制度的实际经营需求，进行资金筹集、运作和进行管理的在土地上的收购、储备和预备的出让土地资金等管理活动。第二种方式是通过地方政府部门授权之后可以行驶的地方政府职能。例如：需要代表各级政府的领导指示，制定好一些土地集中收购项目储备开发计划，并且按照提高土地综合利用率的总体规划和中心城市规划，将那些因为无法进行”腾笼还鸟”、”退二进三”的类型土地、企业因为改变自身经营制度以及就中心城区进行改造的其他存量类型土地以及新城进行开发的其他增量类型土地等等的收购项目集中清理起来。

2.城市储备土地的供应方式不合理

开展我国城市政府土地储备管理工作，具体来说包括几个主要阶段：首先主要是城市土地的前期收购，其次再才是城市土地的前期储备、最后再才是城市土地的持续供应。土地的具体供应阶段是政府城市储备土地具体使用权所有价值具体的直接实现，把政府储备城市土地的具体使用权直接投入市场经济活动中，这其实是一项具体计划性非常的强的市场活动，政府把储备土地上的出售权让给工业用地管理单位，而不是获取储备土地上的使用权后所带来的土地出让金以及获得土地出让收益的具体实现阶段。城市居民储备住宅土地所有使用权的土地供应管理方法对促进城市经济建设持续发展以及维护城市人民政府、用地管理单位及广大市民的切身利益安全具有重大的社会影响。

三、城市规划导向下的土地储备模式

使整个城市里的土地投资市场更加的有序，创造了一个很好的土地投资市场氛围。建立城市土地储备供应体系，还因为可以通过科学合理的控制调控城市土地储备供应市场规模以及供应节奏，使一个城市中的土地供应市场更加的安全规范和更加科学。通过及时提供一级土地市场相关信息，实现土地投资者的住宅用地出让审批办理手续的有效简单化，为土地投资市场软环境的有效实现改善创造了更多可能。同时，政府根据中国经济社会持续发展的实际情势，适时调节中国土地市场供应，避免中国经济过冷或楼市过热。政府土地垄断城市土地资源供应之前，开发商通过获取政府土地的各种途径不同，土地的资产价格标准区别也很大，导致政府土地价格与资产价值标准不符合的现象频频出现。政府过度垄断城市土地一级出让市场，导致我国土地市场供应流动渠道过于单一，通过土地拍卖、招标等多种市场化交易方式直接决定城市土地价格，最大限度地提高体现城市土地的实际使用价值，土地价格严重过高背离实际价值的不良现象很难得到有效抑制。

结束语

通过建立完善土地储备管理机制一定可以有效实现土地收购、储备、出让国有土地等各项经济活动，这样就一定能大大强化我国土地开发市场的综合调控供应能力，实现我国土地市场资源的有效优化合理组合。减少和有效避免了影响土地利用收益的大量资本流失，创造了更大的经济效益。

参考文献

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