量涨价跌 2020青岛楼市“翘尾”收官

李雯

三年来土地供应的持续放量，尤其在郊区产生了大量的库存，这就是楼市当下的基本矛盾之所在。

2020年底，因防疫而暂停的楼市新增供应得到快速修复。据青岛网上房地产数据显示，2020年青岛新房共计成交153394套，同比上年小幅上涨;土地供应方面，截至2020年12月初，青岛完成土地供应8.15万亩，再次突破千亿元大关。在土地供应持续加码、新房供应居高不下的情况下，青岛房价也迎来了再次下探，2020年房价跌幅距2018年7月最高点时下跌22.8%，位居全国第二。

年成交量同比上扬

回顾2020年青岛楼市，从年初开始，受到疫情的严重影响，不少房企的推盘计划推后，导致楼市旺季滞后，直到年中才有大批量新盘上市，市場也随之出现了第一轮购房高潮。到了年底，各大开发商为了冲刺销售量，涌现一大批高性价比刚需、改善盘，吸引许多自住型购房者出手，这才使得2020年楼市在“翘尾”行情中落下帷幕。一年下来，2020年青岛新房共计成交153394套，同比上涨0.1%;成交面积为17724551.77平方米，同比上涨1.39%。其中住宅成交量为133806套，同比上涨6.19%。

数据显示，2020年，西海岸新区新房共成交46612套，占全市2020年新房总成交量的30%;城阳区在“共有产权”的加持下，2020年的表现也堪称“黑马”，紧随其后全年新房共成交了24850套，稳居亚军，单区新房成交量占全市总成交量的16%。

二手房价一路走低

欣欣向荣的成交数据背后，另一面的数据却是冰火两重天。2020年12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》。在报告监测的城市中，部分城市2020年度房价出现一定程度下跌，其中9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌趋势更明显。在纬房大数据统计中，青岛的跌幅距2018年7月最高点时下跌22.8%，位居全国第二。

从国家统计局公布的新建住宅房价数据走势来看，与往年相比，2020年上半年青岛新房价格的涨幅基本是逐月变窄的状态，甚至在3月份，还出现了环比走低。从年中开始，新房价格开始有小幅“抬头”，但幅度有限，在平稳地走过第二季度、第三季度之后，到了年末，青岛新建住宅价格再度出现环比走低的现象。记者采访了解到，此番青岛房价下探波动，尤其体现在部分郊区，个别房源售价跌幅一度突破30%以上。此外，2020年青岛二手房价一路“走低”，同比数据出现“十四连降”。

土地供应量“宽松”

是什么原因导致房价跌幅如此之大？业内人士分析认为，是因为土拍出让量居高不下，尤其是郊区板块，土地供应持续放量引发供过于求。

过去三年，青岛土地一直处于供应居高不下的状态。根据2020年12月份青岛市自然资源和规划局官方公布的消息，截至12月初，青岛完成土地供应8.15万亩，再次突破千亿元大关，完成年度任务的101.73%。追溯2019年，青岛全年土地拍卖收入首次突破1000亿元大关，2020年岛城土地市场规模稳步扩大，供应量持续扩大的态势被延续下来。

资深房产评论员张百忍分析表示，尽管2020年楼市销售数据同比向上，但从整体来看，销售压力有增无减，因为库存更大了。2018年，青岛出让商住用地大约20000亩，总建筑面积2570万平方米，同期销售房屋1770万平方米，房地去化率接近69%，多出了800万平方米没有变现。2019年，青岛出让商住用地大约20000亩，总建筑面积2940万平方米，同期销售房屋1640万平方米，房地去化率不到56%，又多了1300万平方米没有变现。2020年，青岛出让商住用地大约18500亩，总建筑面积2650万平方米，同期销售房屋1600万平方米，房地去化率60%，又多了1000多万平方米的库存。“三年来土地供应的持续放量，尤其在郊区产生了大量的库存，这就是楼市当下的基本矛盾之所在。”张百忍表示。

业内人士预计，2021年，青岛新房项目销售情况继续分化，性价比高的刚需项目仍然抢手，价格偏高或者配套条件较差的项目，去化周期较长，预计销售分化的情况将伴随着楼市调控持续，购房者对于品质有着更清醒的认识，其出手时也越发谨慎理性。