既有房屋建筑综合改造特点及项目施工注意事项

佟科成

（中铁十九局集团第二工程有限公司，辽宁辽阳 111000）

1 既有建筑改造的现状及重要性分析

我国幅员辽阔，部分地区的房屋建筑在使用期间易遇到地震灾害，建筑随之发生失稳等异常状况，不利于人们的日常生产与生活，甚至造成不可估量的损失。尽管建筑施工质量管控的力度逐步加大，且相继推出行业规范，但建筑改造管理依然难以获得完善机制的引导，改造工作具有滞后性和不适应性，实际取得的改造效果差强人意[1]。在此背景下，必须有力推动建筑改造工程的发展，提高建筑的功能价值，以保证社会经济的平稳发展。

2 既有居住建筑综合改造的基本特点

2.1 施工环境错综复杂

既有居住建筑的综合节能改造与新建建筑在内容、施工安排等方面均存在显著的差别。由于既有建筑的主体结构已经成型，因此在此基础上的改造工作易遇到不可预见的因素，施工情况较为复杂，应做好勘察工作，在全面掌握实际情况后方可有序施工[2]。

2.2 兼顾要素较多

（1）节能改造需围绕建筑整体而展开，除了会对建筑内用户的日常生产与生活带来干扰外，还将给周边居民造成不便，甚至存在安全隐患。

（2）既有建筑周边的施工空间相对有限，而改造工程量较大，材料的进场堆放、施工脚手架的搭建等难以获得充足的空间，阻碍改造进程。

（3）改造施工期间，非改造部分应得到有效的防护，否则易发生污染，严重时将影响到该部分的正常使用。

2.3 分散入户施工

室内施工条件的制约性作用较强，不具备使用大型机械的条件，而小型机械的工作效率较低，难以在指定工期内完成改造工作。分散施工的方式加大了质量控制难度，难以做到统筹兼顾。入户施工期间还涉及到与住户沟通的问题，应充分保证群众的利益，经协商后方可正式进入施工环节。

2.4 工期和季节的影响显著

既有居住建筑改造的特殊之处在于室内普遍有居民居住，为最大限度减少对居民日常起居的影响，必须有效缩短施工时间，同时采取防控措施，减少环境污染[3]。施工期间的粉尘污染现象较为明显，应尽可能安排在春秋两季，配套防尘措施，以保证居民的生活可正常进行。

3 既有房屋建筑综合改造的施工工艺及注意事项

某小区由9 栋多层建筑组成，总建筑面积30 800 m2：1#～8#楼均为多层建筑，均未建设地下室，一层功能定位为车库和储藏室，往上各楼层均为住宅；9#楼一层集商业和住宅双重功能，二层及以上部分均为住宅。根据该小区的原建设状况可知，外墙为烧结普通黏土砖，厚度370 mm；外窗以铝合金玻璃窗居多；屋面保温层采用的是水泥蛭石板结构，厚度150 mm；暖通方面，配置的是新双管系统，但无温控装置。该小区建筑的节能环保效果欠佳，经专家和设计人员深入实地考察与多次分析后，提出如下节能改造方案：外墙保温系统选用的是膨胀聚苯板材料，厚度在（50～70）mm 区间内灵活调整；外窗选择的是中空玻璃塑料窗；屋面材料为60 mm 厚的挤塑聚苯板，以提高保温效果，一层的车库和储藏间依然采用该材料，厚度增加至80 mm；室内采暖系统，在集分水器回管的基础上加装自力式回水温控网，并采购用户热计量表和过滤器，将两类装置安装在采暖管道井入户供水管处；在回水管无锁闭阀的区域增设锁闭阀，目的在于实现分室自动温度控制的功能，并且也可满足分户热计量的要求；小区配置有集中锅炉房，于该处加装气候补偿器，优化补水泵的运行机制，采取的是变频调速控制方式，以实现动态化控制。

3.1 施工工艺

施工单位进场后，应合理组织平面布置工作，利用彩钢瓦封闭现场，减少施工期间粉尘和噪音的传播，给周边居民营造良好的生活环境。以安全施工为基本前提，形成科学可行的规划方案，例如搭建安全通道，配套脚手架和卷扬机等装置，给后续的正式施工奠定良好的基础。组织外窗更换和基层处理工作，拆除窗套、清理原先设置在窗口外面的抹灰层，以便后续可顺利进入外墙基层和外墙保温结构施工环节。根据设计要求清理外墙，减少杂物附着量，组织测量放线，完成给水和供暖系统的改造工作，卫生间的改造落实到位后，粉刷楼梯间，配置空调等温湿度调节装置，全面清理施工期间产生的杂物，将围挡结构拆除，使建筑恢复正常使用的状态。

3.2 脚手架工程

3.2.1 脚手架的搭设

工程经验表明，扣件式双排脚手架为主流的应用形式，在搭建该装置前需要将空调和首层的窗罩拆除。考虑到脚手架工程中存在拉结点数量不足以及易影响居民生活的情况，应对建筑物采取封闭措施，增加支撑数量。

3.2.2 脚手架的拆除

以既有房屋建筑的实际情况为准，制定可行的脚手架拆除方案，于现场设置警示区，安排专员加强安全防护，以免楼内居民误入施工现场。脚手架的拆除应遵循自上而下的顺序，拆除产生的扣件需要及时转移至地面，处理杂物并调整，分类管理，供后续改造工程使用。

3.3 屋面改造

既有建筑屋面的节能改造中，普遍采取的是倒置式屋面形式，以原有屋面为基础，于该处铺设防水层和覆盖层，形成完整的屋面防护体系。具体至案例工程中，则辅以植筋和压顶的方式，经过相关操作后，消除顶层外墙的热桥。对此，将原有的保温层拆除，设置全新的找坡层，于该处依次铺设SBS 防水材料和聚氨酯板，并再次铺设防水层的改进材料（应用效果较好的有沥青和防水材料组成的混合物，配比经试验后确定）。既有建筑的改造是一项系统性工作，施工期间需注重排水问题，减少雨水聚集量，以免对居民的生产生活造成不良影响。

3.4 外窗改造

外窗改造的主要施工内容在于：将原有的窗户拆除，测量放样，以此为基准将塑钢窗安装到位，配置适量配件并将窗户与墙体的缝隙填塞密实（例如选用聚氨酯填缝），再利用保温窗框将其压住，为兼顾功能性和美观性的双重要求，窗宽厚度以2.5 cm 较为合适。

3.4.1 窗户拆除

窗户在拆除过程中存在扰动性影响，应加强对室内物品的防护，例如将相关物品暂时转移至安全区域，完成更换作业后再恢复至原位，减小施工期间的不良影响。

3.4.2 塑钢窗安装

以窗口的实际尺寸为准，选择规格和性能均满足要求的塑钢窗。安装前检测门窗的水平线，防止窗户安装过程中出现歪斜的现象。此外，需有效处理毛刺，提高窗户的光洁性。

3.5 外墙保温

3.5.1 基层处理

脚手架成型后，全面检查现场作业情况，满足安全和质量要求后方可拆除空调和窗罩。明确外墙附着管线的具体位置，将该部分拆除，将金属套管稳定安装在墙面上。若管线直径在1 cm 以内，需将其铺设在保温材料之下；对于直径达到2 cm 的管线，需在保温板处开槽，将待安装的管线嵌固至槽内；对于直径在2 cm 以上的管线，需在外墙面开槽并将管线敷设到位。将雨水管道拆除，对既有建筑的雨水口进行换新，考虑到屋面雨水的外排要求，需配置临时雨水管，将其引至墙面外。外墙板处的裂缝内存在杂物，该部分应得到有效的清理，恢复洁净状态后利用1∶3 水泥砂浆抹平。

3.5.2 安装支架

聚苯板粘贴期间易受自重的作用而发生下滑现象，为避免此问题，在粘贴前应利用脚手管搭建支架，通过支架挑出的小横杆支撑聚苯板，使其维持稳定。根据实际施工情况合理调整钢管的标高和水平，以满足聚苯板的粘贴要求。外墙基础和阳台底部均为薄弱区域，应在该处设置支架。

3.5.3 粘贴聚苯板

聚苯板粘贴环节通常可采用点边粘贴法，具体如图1 所示。施工前先利用抹灰刀沿保温板四周均匀刷涂粘结胶浆，使其能够分布至保温板的边缘处，再于板面上设6～8 个粘胶点并涂抹。以墙面的平整度情况为准，合理控制涂抹厚度，根据经验，平整度越差时其涂抹层则越厚。经试验后确定涂抹粘胶点的大小，确保聚苯板能够粘贴稳定，所形成的实际粘贴面积至少需达到板面的2/5。此外，整面粘贴法在聚苯板施工中也得到广泛的应用，在正式施工前依然需利用抹灰刀涂抹粘结胶浆，使其均匀分布在板面的各处，在此基础上利用方齿抹灰刀进一步处理，使粘结胶浆可形成沟槽状，若无误则粘贴聚苯板，最终安装到位。

图1 点边粘贴法

4 结束语

随着社会经济的持续发展，加之人们对建筑工程提出更高的要求，既有建筑出现不适用的局面，因此有必要根据既有建筑的特点采取综合改造措施，提高其节能环保特性和安全可靠性，创造舒适的人居环境。在工程实践中，需要以建筑的实际情况为立足点，做好门窗更换、屋面及外墙升级等相关工作，施工期间应采取防护措施，减小对居民日常生活的干扰，在短时间内快速完成改造工作。