房地产企业现金流管理优化研究

李锦盈 李兴平

摘   要：房地产行业的持续发展有赖于资金的大量支持，现金流是其发展的动力之一。随着“房住不炒”一系列调控政策的落实，房地产企业融资成本走高、筹资渠道变窄，资金投入和回收时间不匹配，因此通过高效、科学的手段对房地产项目的现金流进行管理就显得极为重要。通过对H公司现金流管理的现状进行分析，发现其在现金流管理方面存在的问题，并提出相应的改进措施，为房地产行业其他公司加强现金流管理提供一定的借鉴。

关键词：房地产企业;现金流管理;财务风险

中图分类号：F27  文献标志码：A        文章编号：1673-291X（2021）14-0092-03

近年来，房地产行业经过几轮调控后，其融资能力以及销售能力都受到影响，房地产行业资金链以及现金周转都面临着严峻的挑战。企业生存和发展的根基是拥有安全稳定健康的现金流，这对房地产企业来说至关重要。在行业低迷的大背景下，H公司如果想实现持续稳定的发展，就应当提前对公司的现金流进行控制和规划，为公司今后的发展做足准备。

一、H公司现金流管理现状分析

（一）H公司概况

H公司在全国众多一二三线城市拥有500多个地产项目，连续三年在全国房企行业中排名第一。其经营业务主要以房地产开发、设计以及建筑为主，兼顾监理和物业管理，实现了工、商、贸、饮食和娱乐综合发展的现代化、规范化以及集约化。该公司已经了完成多元化产业布局，实现了向“房地产+服务业”的转型和向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式的转变，成功步入世界五百强企业。

（二）现金流流量分析

从表1中可以看出，H公司2017年经营活动现金流量净额为-1 509.73亿元，主要原因是近两年公司采取扩张战略，不断进行大额土地采购和房地产项目的开发，以满足商品房销售的需要。2019年经营活动现金流量净额-673.57，为负数的原因是其销售成本大幅上升和利息支出明显增加。另外，2017—2019年H公司的投资活动现金流量净额都为负数，说明其对外投资较多，2019年主要投资方向是新能源汽车。2017—2019年H公司筹资活动现金流量净额分别为1 529.13亿元、-176.51亿元、1 431.63亿元，说明公司2018年销路顺畅，经营状况好，能满足公司内部发展的资金需要。而到了2019年，由于公司销路不畅，存货和应收账款占用资金变多，导致对外筹资规模扩大，长此以往，公司可能面临较大财务风险，甚至破产。

（三）现金流流速分析

通过表2可知，H公司的现金周转期从2017—2019年呈逐年缩短的趋势，在2017年时速度最慢，高达1 084天，在2019年时速最快，达到793天。虽然2019年现金周转期相比于2017年有明显的下降，但是现金周转期仍然过于冗长。2017—2018年，随着应收账款周转期的增加，存货周转期缩短和应付账款周转期的增加是引起H公司现金周转期减少的主要原因，而导致H公司应付账款周期过长的原因是其资金流出现了问题。2018—2019年，H公司现金周转期减少的主要原因是应付账款周转期的增加。此时，H公司想要改善现金流周转状况，就必须加强现金流管理，不断提高存货和应收账款周转率。

（四）获现能力分析

全部资产现金回收率这个指标说明公司全部资产产生现金的能力;每股经营现金流量这个指标反映公司最大分派现金股利的能力;销售现金比率这个指标反映每元销售收入获得的经营现金流量。这三个指标的分子都是经营活动现金流量净额。通过表3可知，2017—2019年，H公司全部资产现金回收率都为负数，说明H公司全部资产产生现金的能力较弱，需要进一步加强现金流管理;每股经营现金流量都为负数，说明H公司现金流较差，给股东分红派息的能力较弱;销售现金比率都为负数，说明H公司企业销售收入收到的现金较少，经营能力较弱。

（五）财务风险评估

Altman（1968）以多元判别分析法提出了多元线性判别Z计分模型，它是用来衡量企业面临风险的程度。Z值越大，面临的风险越低，Z值越小，面临的风险越高。公式如下：

Z =6.56X1 + 3.26X2 + 6.72X3 + 1.05X4

各項指标设定如下：

X1 =（期末流动资产-期末流动负债）/期末总资产

X2 =期末留存收益/期末总资产

X3 =（利润总额+折旧+摊销+利息支出）/资产总额

X4 =期末股东权益市场价值/期末总负债

如果Z<2.675，企业被划入违约组;反之，如果Z≥2.675，企业被划入非违约组;当1.81

二、H公司现金流管理存在的问题

（一）经营活动现金造血能力不足

从表3可以看出，2019年H公司的销售现金比率为-0.14，说明每元的销售收入带来的经营活动净现金流量

为-0.14元;从净利润现金比率来看，H公司为-2.01。这两项指标均表明H公司近年来的扩张都是依靠外部融资来维持的，这种情况将会导致公司外债规模扩大，若不加防范，就可能会出现财务危机。另外，近年来H公司的待售商品房库存有增加的趋势，说明H公司的经营能力开始变弱，可能会产生现金流危机。

（二）债务风险较高

H公司近三年通过银行长短期借款方式筹集的债务融资金额分别为7 326亿元、6 732亿元、7 999亿元。2017年、2018年和2019年银行借款占债务融资总额的比率分别为66%、52%和58%，总体呈下降趋势。可以看出，H公司目前主要通过银行长短期借款和公司债券来满足本公司的债务融资需求。由于H公司属于房地产行业，需要大额资金投入，因此必须通过源源不断的外部融资来支撑公司的发展。但这样会降低公司的财务灵活性，并且资产负债率较高也会给公司发展带来一定的风险。

（三）缺乏现金流的风险识别机制

通过有数据分析发现，许多房地产公司虽然都设有相应的风险识别和评估机构，但大多都是依靠传统经验进行风险预测。H公司也是一样，从表4可以看出，H公司近三年的Z值都处于灰色区域，并且逐年下降，说明H公司的财务状况不稳定，存在一定的破产风险。同时也反映出H公司对制定完备的现金流的风险机制缺乏正确的认识，在财务资金管理方面没有明确的目标，也没有建立相对完备的机制，不能让各部门之间分工合作，这必然会影响风险控制的效果。

三、 H公司现金流管理的优化措施

（一）提高经营活动现金周转率

（1）加强库存管理：H公司应重点关注库龄超过三年的项目，加强销售管理，以促进公司现金的回收。（2）加强应收账款管理：H公司应划分专业部门开展对应收账款的催收管理，降低长期账龄占比，提高应收账款周转率。对那些拖欠时间相对较短的单位，要以委婉催收的方式进行应收账款回收。而对于那些拖欠较长时间的单位，应通过电话、正式公文甚至是法律手段等催收方式进行催收，以有效避免自身承担过高的财务风险。

（二）拓宽筹资渠道

目前，H公司采用的是以债务融资为主、以股权融资为辅的融资方式，融资方式较为单一。H公司应当拓宽融资渠道，增加新型融资方式，如融资租赁、保理、委托贷款和贷款担保等，以利于融资结构的优化;不但如此，还能有效缓解H公司的还债压力，降低公司的融资风险，也对促进公司持续健康稳定的发展有积极意义。

（三）完善财务风险预警机制

H公司领导层对现金流的管理意识较为薄弱，也没有设置专业的部门进行管控，集团在全国分公司众多，靠总部管理层很难掌控全局，信息的传递也不通畅。因此，H公司应设立专门的现金流管控部门，通过预警系统对其财务风险进行全面预警，这是当前公司现金流管理工作的重中之重。各分公司应按月向集团总部现金流管控部门汇报其资金使用情况，管控部门对这些情况进行汇总，再基于公司的實际发展规划出发，分析可能产生的结果，并将结果准时呈报公司的管理层和决策层。同时，各分公司也需要依据集团总部要求设立自己的资金预警系统，一旦系统发出报警，立即上报公司管理层，并根据分析的原因提出解决的方案，降低公司的财务风险。

参考文献：

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