两集中下房企盈利临大考

杨现华

随着土地供应两集中的实施，22个城市中的大多数已经陆续完成了首次集中供地。即使土地市场冷热不均，房企的盈利压力已经愈发艰难。滨江集团董事长称，1%-2%的净利率或非真实情况，但也并非无的放矢。

在已经完成首轮供地的10余家城市中，既包括北上广深这样的一线城市，也包括无锡、长春等非热门城市。首轮供地中，上述城市中有的首批供地货量严重不足，仅占全年计划的一成左右，有的则在六成以上。

随着土地供应两集中成为常态化，核心城市、热门地块的竞争加剧成为必然。土地竞价叠加房价限制，以及融资“三道红线”和银行贷款的“两道红线”，房企在土地、融资、新房销售三个市场的议价能力受到明显削弱，这或许会导致房企盈利能力的下滑。

两集中开锣

从4月中旬长春打响土地集中供应的第一枪开始，22个城市先后启动了土地集中竞拍，包括北上广深4个一线城市和南京、杭州和苏州等18个二线城市。

土地供给两集中是继2020年年中房企“三道红线”、2020年年底房贷“两道红线”后，于2021年初推出的又一房企“紧箍咒”。

如果说限制房企融资端的无序发展是降杠杆的必然要求，那么土地两集中的政策初衷则是希望降低土地市场热度，稳定房价预期。

根据申银万国统计，首批纳入两集中的22个城市其2020年土地成交面积约5.8亿平方米，约占全国的24%，成交金额2.7万亿元左右，占比达到约45%。因此，重点城市地价的稳定有望会给全国带来示范效应，土地溢价率的下降会有利于房价的稳定。

最早开启两集中供地的是长春。4月中旬，长春第一个举行首批土地集中出让，到6月初郑州、合肥、长沙和苏州几乎在同一时间集中土地拍卖，截至6月3日，22个城市中仅剩下上海、武汉和成都等还未完成首次集中土拍，厦门6月10日已经进行了第二轮集中供地。

在已经进行的首轮土拍中，长春市场较为冷清，十数块土地流拍（含终止挂牌）。之后土拍市场逐渐升温，部分城市溢价率甚至超过40%，集中供地之下市场冰火两重天。

热度分化

截至目前，首轮两集中土拍已经基本结束。整体上来看，土地市场并未明显升温，在一些备受市场关注的热点城市和热门地块，竞价仍然火爆，部分溢价率远超100%。

长春原计划出让53宗地块，最终参与竞拍的仅剩下40宗，结果30宗地块底价成交，参与最积极的也非一线房企。长春楼市供需关系较为平衡，或许是本次土拍竞争相对不激烈的原因之一。长春人口流入基本微增长，楼市供需也基本平衡，2020年长春房价整体增速较低，且持续低于名义GDP增速，土拍竞争不激烈并不奇怪。

从两集中的政策初衷来看，长春为试点工作开了个好头，但这个开头很难具备整体意义，代表性并不充分。

果不其然，4月底登场的广州和重庆首场土拍竞争的激烈性就尽显无疑，尤其是重庆首轮两集中土拍最为明显。在目前已经完成的首轮两集中土拍中，重庆的溢价率最高。

重庆首轮土拍成交金额约为635亿元，46宗地块全部成交，平均溢价率达到43%，部分地块溢价率甚至远超100%，融创、龙湖等一线房企大手笔拿地，其余知名房企也都纷纷现身并各有收获。

作为风向标北上广深的土拍市场更具有代表性。上海首轮集中供地要等到6月中旬。

由于楼市过热而处于风口浪尖的深圳在首轮两集中土拍中颇为“低调”，其首轮供地面积仅占全年的10%左右，因此参考价值打上了折扣。早早完成首轮两集中供地的广州热度不减，首轮供地就拿出了全年计划的60%以上，可谓是“诚意满满”，其中48宗地块最终成交42宗，有6宗流拍，成交金额超过900亿元，溢价率超过10%，平均溢价率11.7%。

根据西南证券数据，与2021年一季度12.9%的土地溢价率相比，广州首轮土拍溢价率略有下滑，但与以往溢价率相比，仍然不低，2019年和2020年溢价率分别为7%和8.7%。

北京土拍市场更是备受市场瞩目。在出让公告时，北京已经明示29宗地块平均最高溢价率不超过10%，部分热门地块溢价率更是控制在5%以内;竞价达到上限后将进入竞公租房配套面积、竞政府持有比例、竞报高标准建设方案等程序。

最终北京首轮出让的30宗地块总计收金1109.71亿元。虽然偶有黑马出现，但在各地土拍现场，品牌房企成为土拍的主力军，中小房企入围的资格在无形中压缩了，留给它们的生存空间愈发小了。

从首轮土拍来看，部分房企在观望。在集中供地下，优质地块的竞争愈发激烈，房企的盈利空间无形中减少了。

盈利何去何从

对优质地块的争夺可以看做房企盈利的压力测试。为了市场份额也好，为了在某个城市立足也好，企业都不会做赔本的买卖。在对优质土地争夺之时，溢价率的每一次攀升都是对房企盈利的打压。

以广州为例，首轮土拍整体溢价率10%出头，白云区整体溢价率与之相仿，但区内金沙洲地块以21.3亿元由华润拍得，楼面价42122元/平方米。与之相邻的万科金域蓝湾二手房价格也不过如此，相邻更近的星汇金沙花园远不足35000元/平方米。这还是在上述地块竞拍后，周围楼盘受到刺激涨价后的结果。

无独有偶，在北京土拍市场，卓越集团以39.27亿元竞得备受瞩目的朝阳区金盏地块，楼面价接近5.3万元/平方米，周围新盘大多在6.5万-6.9万元，留给卓越的操作空间并不大。

在本轮土拍中，卓越集团是一匹黑马，公司出资逾百亿元在北京揽获4块土地。或许高价拿错了地，或许其他原因，在之后市场就传出公司退地的流言。虽然公司予以否认，但在售价受到管控之下，高价拿地后还有多少利润空间呢？

在杭州土拍结束后，公司召开的业绩说明会上，滨江集团董事长戚金兴表示，公司在杭州集中土地出让中共获取5块土地……公司努力做到1%-2%的净利润水平。

这样的话看似笑话，但也许是房企的无奈。在滨江集团斩获的5块土地中，滨江联合体分别为48.38亿元和80.85亿元拿下了钱江新城二期地块，楼面价分别约为4.4万元/平方米，在扣除了17%的自持比例后，两幅地块的楼面价为53446元和54139元。根据出让公告，地块毛坯销售均价约为6万元，如果是装修销售，6.6万元和6.75万元是其销售价格的上限，两幅地块的盈利空间似乎也所剩无几。

滨江集团这两幅地块扣除自持后地货比（土地款/预计销售收入）都超过了80%，其余3个地块有两幅地块地货比在80%上下，另外一幅也超过70%，要想获得较高的回报实属困难。

2021年一季度，滨江集团的净利率降至6%出头，毛利率和净利率在2020年大幅下降后继续向低谷滑落。虽然是一季度并不具有完全的代表性，但此之前数年滨江集团一季度的净利率都在两位数以上，近几年的多数时间一季度利润率要好于全年水平。

滨江集团只是房企盈利困局的一个缩影。根据Wind统计，A股约130家上市房企2018-2020年的营收分别为2.1万亿元、2.52万亿元和2.8万亿元，归属净利润分别为2141.39亿元、2343.59亿元和2072.58亿元。

在营收继续保持增长的情况下，净利润大幅减少，盈利额已经是三年来的最差水平。

滨江集团的盈利也许不会下降到1%-2%，但董事长的表态也确实说明了房企盈利空间狭窄，土地集中供应带来的内卷引发了市场对房企盈利进一步恶化的担忧。

中信证券指出，目前土拍市场结构性热卖的核心原因，是2021年前4个月销售高速增长，是良好的销售回款流入以及部分公司充裕的融资造成的;集中供地的确伴随着部分区域市场过热，但如果没有集中供地，这些区域的土地市场可能热度更高，2021年下半年土地市场有望降温;造成房企盈利能力上升的主要因素，从来都是房价上涨，而不是地价下降，在核心城市嚴格限价的背景之下，从全局来看，行业盈利能力的下降将会持续，拥有融资成本和开发能力优势的房企盈利能力见底是可能的，而如何经营自持资产将成为企业能否破局盈利能力问题的关键。