房地产发展新机遇显现

连平

近期，发改委印发了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知（以下简称《任务》）。2021年是“十四五”规划开局之年，也是具有特殊重要性的一年。

十四五期间，中国各类要素资源将更注重集聚效应，户籍和土地制度改革的深化，必将对房地产市场产生巨大和深远的影响。

新型城镇化建设将呈现“人地钱”供需匹配的特征，城市群和都市圈建设将成为新的趋势，大城市的住房问题、农村的土地改革、老旧城区的改造都将在市场产生深刻变化。中国房地产行业正在迎来新的发展时期，正在逐步显现一系列新发展机遇。

进一步促进农业转移人口市民化

进一步破除户籍制度壁垒，消除农村剩余劳动力进入城市的障碍，有利于促进农业转移人口有序有效融入城市，实质性地提升居民城镇化率。

《任务》提出“有序放开放宽城市落户限制，推动新生代进城人群便捷落户，城区常住人口2，00万以下城市落实全面取消落户限制政策”。据统计，2020年我国常住人口城镇化率已经超过60%，有望到2025年达到65%的相对较高水平;但按照户籍人口为基础的城镇化率仅为45%左右，预计在“十四五”期间该指标提升的幅度较前者更大。

新型城镇化不仅是人口的城镇化，而且需要在收入、公共服务、就业、保障等多个方面做好配套工作，为新市民提供有利于其長久居住在城市工作的条件，促成新市民永久性地融入城市，在为城市建设添砖加瓦的同时提高其生活水平。

新型城镇化建设加快推进，将在“十四五”规划期间或更长一个时期内给房地产市场带来持续增长的新的需求。预计到2025年，我国城镇人口将达到9.28亿，城镇人均住宅建筑面积将升至44平方米左右;与此相适应，2021-2025年期间，平均每年住房建筑面积需求达到11.6亿平方米，整体房地产行业建筑需求依旧会保持长足的发展。

提升城市群和都市圈承载能力

目前，重点城市群与核心城市已进入了都市圈建设时代，后者将引领城市群并带动区域向高质量发展。

《任务》提出要增强城市群和都市圈承载能力，转变超大特大城市发展方式，提升城市治理现代化水平。这在2020年提出“提升城市综合承载能力”的基础上，进一步强化了城市群和都市圈发展的理念。

从中长期看，重点城市群和核心城市将承载更多产业和人口，成为房地产行业新的成长点，拉动房地产市场进一步发展。

根据《任务》的发展规划，除了传统长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大经济增长极之外，成渝地区、长江中游、北部湾、关中平原等跨省区城市群都可能成为劳动、生产要素流入的重点地区。房地产开发企业将相应增加对上述城市群的布局力度，相应的房地产行业占当地GDP比重有可能上升，这些区域的房地产市场仍将会有良好的发展前景。

加快推进城乡要素双向优化配置

《任务》提出要加快推进城乡融合发展，推进城乡要素双向优化配置，未来促进城乡要素双向流动落脚点在县域。

《任务》提出“促进超大特大城市优化发展，推动开发建设方式从规模扩张向内涵提升转变，在中心城区周边科学发展郊区卫星城，实现产城融合和职住平衡”。全球一些发达都市圈内依附的中小城镇的GDP对都市圈的贡献率占到40%以上，这是我国城镇化建设有待补齐的短板之一。“十四五”规划期间，部分有特色的县域房地产市场依然存在良好的发展机会。