我国房地产经纪服务问题及其破解路径研究

王明珠

【摘要】近年来，我国房地产经纪行业一直存在虚假房源、虚假承诺、诱骗购房、阴阳合同等乱象，总体上服务质量不高，交易隐患众多，客户纠纷不断，亟需从根本上解决。基于此，本文通过分析发现诸多问题存在的根源在于行业规则，即居间模式，通过转向单方代理模式可以扭转现状问题。目前，房地产经纪行业经过多年发展已经具备提供专业代理服务的组织和人员基础，通过事前签订房地产经纪服务合同，可以引导行业逐步由居间模式向单方代理模式转变，营造行业重视服务的执业氛围，提高经纪服务水平。

【关键词】房地产经纪;经纪服务;单方代理;居间;中介

1、引言

随着我国步入存量房时代①以及房地产市场转向买方市场，越来越多的房地产交易依赖于通过房地产经纪服务完成②。但提及房地产中介或房地产经纪③，人们的第一反应往往是假房源、高收费、多纠纷④……社会形象差、行业问题多与房地产经纪行业应在房地产流通领域发揮的重要作用极其不相适应，亟待解决。因此，本文通过总结房地产经纪服务存在的主要问题，分析其成因，提出破解问题的关键路径，旨在为行业转型升级与健康发展提供思路。

2、房地产经纪服务存在的主要问题及原因分析

2.1房地产经纪服务存在的主要问题

当前，房地产经纪服务存在的主要问题可以概括为以下几个方面：

一是经纪机构和人员忽视消费者权益与服务质量。如未尽房源核验的责任，交易已被查封及其他不得交易的房屋，导致交易纠纷;刻意发布虚假房源吸引客户来电来访;为快速促成交易，故意隐瞒房屋瑕疵、虚假承诺甚至误导、诱骗消费者购房。

二是签署经纪服务合同不规范。如在合同签署前未尽告知义务，合同内容不符合消费者的真实意思表示或存在霸王条款;协助、诱导消费者签署阴阳合同，导致出现交易纠纷时，消费者维权困难。

三是高额的服务收费与服务质量不相匹配。目前，经纪服务收费标准一般为成交价的2%-3%，在房价较高的城市，一宗业务的佣金少则几万，动辄几十万，消费者在支付高额费用后，却得不到相应的高质量服务。

2.2居间模式是诸多问题存在的根本原因

分析房地产经纪服务问题存在的原因，以往学术界和主管部门认为主要是行业监管不健全、准入门槛过低、法律配套跟不上等 [1-3]，因此近年来各级住房和城乡建设主管部门多次开展房地产市场专项整治活动，打击房地产经纪行业乱象，惩治违法违规行为，通报违法违规典型案例[4]。整治活动在一定程度上震慑了房地产经纪机构和人员，但效果持续时间较短，监管成本高。笔者认为，房地产经纪行业乱象横生的根源在于居间服务模式。

居间模式下，同一宗经纪业务，经纪机构和人员既代表买方又代表卖方，加上服务佣金收取与成交挂钩，导致经纪行为以成交为导向，不注重服务质量，不代表任意一方利益。一方面，居间模式下，经纪服务完成的标志是交易合同的签订，加上“谁成交谁收费，不成交不收费”的行业惯例，导致经纪行为的主要动力是促成交、收佣金，而不是委托方的利益。虽然当前大多数经纪机构为了提高竞争力，会承诺在签约后提供贷款、缴税过户等代办服务，但一般认为代办服务是赠送的，不会在居间合同中写明代办服务责任。且由于佣金已经在合同签订时一次性收取，经纪机构和人员容易出现怠慢情绪，影响后续代办服务质量，导致消费者认为经纪服务不能“物有所值”[5]。另一方面，在合同签订的时点上，居间合同一般是在双方达成交易时，与交易合同一并签订，带看磋商、核验房屋等重要服务环节均发生于居间合同签订前，没有在事前明确各方权利义务，极易引起纠纷。因此，居间模式存在的天然制度缺陷，是诸多问题存在的根本原因。

3、居间模式转向单方代理模式的内外部环境分析

将服务模式由居间转向单方代理，房地产经纪机构和人员只负责维护卖方或买方的单方利益，可以化解以上问题，也符合发达国家的通行做法，如美国、加拿大和澳大利亚等国家的房地产经纪行业均实行单方代理。但居间模式自我国现代房地产经纪行业出现就已经形成，是市场发展的产物，是否适合转向单方代理模式需要结合当前行业的内外部环境。

3.1行业内部环境分析

现代房地产经纪行业伴随着我国住房制度改革和房地产市场发展而逐步成长起来，经过40多年的发展，房地产经纪行业成长出一些全国性的大型品牌企业，如贝壳找房（原链家）、伟业我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、麦田房产等，以及一些深耕地方的区域性品牌公司，如济南中住地产、唐山千家地产、石家庄正大房产等。行业人员队伍不断壮大，根据第四次全国经济普查公报，2018年末，全国房地产中介服务从业人员158.3万人，从业人员数量5年翻了一番;2019年末，全国取得职业资格的从业人员总数达到46.5万人（包括全国房地产经纪人、协理以及地方协理）。有一定从业年限的成熟经纪人员占比也呈上升趋势，尤其是一线城市，如深圳市近5年从业年限超过3年、年龄在35岁以上的经纪人员占比均提高10%以上。

随着品牌公司在提供专业服务、规范经纪行为、引领行业发展等方面的探索，以及专业从业人员，尤其是持证从业人员的沉淀，行业已经具备提供专业委托服务的基础。目前，买卖合同签订后，经纪机构提供的部分服务就属于委托代理服务，如配合卖方赎楼、缴税过户、迁出户口等，协助买方办理贷款、缴税过户、物业交割等。居间模式下，经纪机构和人员提供的服务已经向委托服务延伸。此外，个别经纪机构试水“二手房砍价师”业务，由经验丰富的经纪人员担任砍价师，单独为买方提供购房建议、协助谈判，收取砍价提成，本质上就是买方代理服务。

3.2行业外部环境分析

房地产经纪服务问题多，交易纠纷频发，负面报道不断，导致经纪行业社会形象极差，老百姓对行业乱象深恶痛绝，很多人更是戏称“‘黑中介是毕业生的社会第一课”。尤其是，随着我国进入存量房时代，人们产生了更高质量的住房需要以及更高水平的居住服务需要，当前的经纪服务水平已无法满足社会发展需要，亟需从根本上解决。

行业主管部门也逐渐意识到，房地产经纪行业存在的很对问题源于制度设计，行业监管由依靠整治逐步转向信用管理、完善规则，管理理念正在逐步转变，如2018年6月以来全国层面没有开展专项整治活动，2018年10月住房和城乡建设部发布《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法（网上征求意见稿）》等信用信息管理办法。此外，“放管服”改革的大背景下，短期内无法实行从业人员准入管理、全面交易资金监管或佣金监管等强制措施，行政监管抓手减少，因此更多要依靠完善制度设计来营造经纪行业重视服务质量的环境氛围，促进经纪服务向高质量、高水平发展。

4、事前签订房地产经纪服务合同引导实现单方代理模式

通过规范房地产经纪服务合同签订方式，倡导先签订经纪服务合同再提供服务，在房屋交易产生之前，锁定卖方或买方代理，引导行业逐渐发展为单方代理模式。2017年6月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪服务合同推荐文本》，包括《房地产经纪服务合同（房屋出售）》《房地产经纪服务合同（房屋购买）》《房地产经纪服务合同（房屋出租）》《房地产经纪服务合同（房屋承租）》。未来可以在经纪行业内加强推广应用，一是明确经纪机构和经纪人员的告知责任。在向客户提供经纪服务前，需告知其可以选择居间服务或代理服务，如果客户选择代理服务，需签订经纪服务合同;如果选择居间服务，需要签署放弃代理服务的声明。二是加强对单方代理模式的宣传和引导，对于经纪机构和经纪人员，单方代理模式可以降低客户跳单风险;对于客户，单方代理模式可以保证交易安全，提高服务质量。

注：

①根据贝壳研究院发布的《2020年前三季度中国二手房交易安全报告》，2020年前3季度，全国32重点城市二手房交易占房屋交易的比例约为43%左右，四个一线城市的二手房交易量占比达到67%左右。

②房地产交易中通过中介机构促成的比例超过60%，其中一、二线城市超过80%。

③根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产中介包括房地产咨询、评估和经纪，社会大众所称的房地产中介通常仅指房地产经纪。

④根据大数据公司在互联网上搜集分析的数据显示，人们反映强烈的房地产中介问题有发布虚假房源、“黑中介”、诱骗购房、阴阳合同等。

参考文献：

[1]王玉娥.中小城市房地产中介服务业存在问题探讨[J].中外企业家，2014（13）：248.

[2]刘蕾.房地产中介行业存在的问题及改革策略研究[J].经济研究导刊，2019（10）：153-155.

[3]刘远新.我国房地产中介服务市场存在的问题及对策研究[J].商，2015（44）：268+254.

[4]倪献.我国房地产中介市场发展情况调研[J].城乡建设，2019（16）：22-25.

[5]廖俊平.房地產经纪收费的本质问题是服务质量[J].中国房地产，2017（19）：8.