房地产市场：主要投诉“销售欺诈”

肖文静 刘回春

根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》，截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。

2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的整体比例处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年起，除2019年外，我国房地产“竣销比”均呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%。

中国房地产市场依旧是卖方市场。由于开发商占据优势，消费者在买房过程中，遇到各种问题，往往不能获得开发商有效解决，从而引发大量消费者投诉。

更有某些开发商为求得广告效应，引导消费者购房，设置的房产广告内容失实，任意夸张。包括：1、承诺各种优惠与红利。很多消费者都会被开发商的各种优惠宣传所诱惑，例如“买房送露台，买房送家装”等。但其实很多这样的广告都是不靠谱的，有的赠送家装出现质量问题，有的赠送面积承诺不兑现等。2、楼盘宣传陷阱。楼盘广告往往与现实不相符合。比如盲目夸大绿化地面积、乱“搭”地铁、乱挂“名校”、图片“失真”等。3、房屋质量问题。包括墙体裂缝、屋面渗漏、隔音/热效果差、水电暖气设计不合理等。4、面积缩水。在最终面积核算中，随意增加公摊面积。另外，还有配套设施不完善、物业管理、合同陷阱等问题。

近日，《中国质量万里行》发布2020年度房产家居投诉数据分析报告。报告显示，2020年房地产投诉涉及金额高达31亿元，涉及房屋质量、合同问题、虚假宣传、销售欺诈、延期交房、房屋价格、物业问题、定金退款等几类问题。

报告指出，东莞市置荟星城物业、南京明发高区置业有限公司、广州中富飞和实业投资有限公司、华宜逸品澜湾、蛋壳公寓、盐城中南世纪城房地产投资有限公司等产生的集中投诉居前。

典型投诉一：

东莞市置荟星城物业“强行霸占”翠珑湾小区走过场不作为还索要天价物业

东莞松山湖翠珑湾小区居民投诉，疫情期间，东莞市置荟星城物业公司非法入驻，拒不撤场。

翠珑湾小区居民称，该公司无法提供任何合法手续，接手小区管理，也不具备应急物业托管资质。入驻理由仅为前业委会主任私下动用公章与其签订的托管协议。非法入驻期间，管理极其混乱，特别是疫情当下，楼梯间消毒工作马虎了事，垃圾桶常常无人清理，小区人员混杂，出入自由，没有严格核实业主身份即放行，体温监测点形同虚设，走过场。小区业主人心惶惶。

典型投诉二：

南京明发高区置业有限公司欺骗消费者，办公房包装成公寓出售

消费者投诉购买了南京明发财富中心宣称是“公寓”的房子（各个购房平台、中介均宣传其为公寓），结果2019年5月爆出房屋性质问题，“公寓”变成了“办公”，而且不能居住。自2019年5月以来，业主多次维权均无果。

投诉人提供材料，南京市规划局、南京市国地资源局、南京市住房保障和房产局三局联合文件是日期是2017年3月8日，而明发所取得预售许可证日期是2017年11月14日，委托新景祥销售的日期是2017年12月9日，明发取得建设用地规划许可证时间是2017年12月22日。从四个时间节点来看，明发和新景祥所从事的一切行为均是在清楚自己所开发的房产为商业办公用房，且三局联合文件《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》中规定的卫生间集中设置，不得利用层高加建隔层的情况下，仍然以ABC三种类形的复式公寓为噱头，通过样板房、广告、宣传图片、网络及电话等方式对不知情的业主进能诱惑欺骗，签订合同。

业主投诉，新景祥在销售过程中，以团购优惠为诱惑，向广大业主收取国家明令禁止的团购费;明发以室内无上下水及排烟排气管道的结构通过了政府相关部门的竣工验收，而后，又在室内加设明显具有分层功能的上下水及排烟排气管道，以继续欺骗业主收房。

典型投诉三：

广州中富飞和实业投资有限公司以对外销售客房使用权吸引消费者投资

消费者投诉：广州空港假日别墅酒店位于广州市白云区人和镇西成路8号，2009年由广州中富飞和实业投资有限公司与属地人和村委会共同出资并组建，虽然初期该酒店《建筑规划许可证》未获批无法取得，但2012年起仍开始了正常运作经营。

几年间，酒店通过各种手段吸引了众多投资者购买了该酒店客房承租使用权，因失信而与业主间出现多起租赁纠纷而发生了数起诉讼案，酒店建筑均被广州白云区人民法院裁定为“违建项目”、违规销售、相关租赁合同均被裁定为“无效合同”，虽然许多业主已胜诉，但法院因故难以执行。

经过：2017年后，该酒店公寓再次实施对外销售客房使用权。特别在2017年12月到2018年期间，酒店公寓的上述股东各方合谋联合广东众联智展商业投资有限公司以虚假广告、联合著名企业以保利集团托管酒店运营为幌子上演了骗人闹剧，通过勾结其他中介参与诱骗周边众多投资者去售楼部实地察看，并鼓动受骗者设法贷款，使众多投资者在不知情的情况下信以为真，误缴了定金，完成贷款并缴清余款后相继签署了《空港假日别墅酒店使用权益合同》，明确其酒店公寓15年的使用权。

同时，酒店方多次一房多卖，同房号下有不同业主，据不完全统计有十八套房被重复售卖。酒店方执行该合同仅十八个月后单方面违约、悄然放弃再付租金给各业主的承诺，由此引发众多业主集合报警，并集体维权，由此引发越级上访请愿事件而案发。据保守评估该案总涉案金额1.8亿多元，涉及消费者超过600余人。

典型投诉四：

华宜逸品澜湾物业乱收费，收费标准不公开透明

上海市嘉定区华谊逸品澜湾业主投诉物业以各种不合理名义乱收费，收费标准不公开透明，现在以各种理由不让物业进家门，以及各种不合理要求。

业主投诉称，华谊逸品澜湾物业服务上海绿地物业服务有限公司第一分公司。从2019年11月开发商试图交房直至目前，小区依然存在水质污染现象，3月中旬开发商才做出初步整改，在此之间部分业主因为水门等其他原因未收房，因此也未拿取钥匙。

由于开发商对水做出整改，于是业主准备收房却被告知不缴纳11月到三月的物业费就不给房门钥匙。业主认为是开发商原因导致，不应该收取业主物业费。依据根据商品房预售合同第十三条和由国务院与2007年8月26日发布自2008年10月1日开始施行的《物业管理条例》 第二十一条第三：房屋尚未交付给业主时，物业服务费应当有房地产开发商单位支付。

典型投诉五：

蛋壳公寓停止了住房合同一直未退房租，显示提现不予打款

天津市和平区刘先生，2019年9月蛋壳公寓签订合同，出租本人所有的住房一套。合同约定，应该于每月21日为打款日期，但至今没有见到款项。而且蛋壳公寓的联系电话已经打不通了，App不能正常联系客服。

深圳市肖女士2019年10月跟蛋壳签了租房合同，期间保洁也没来打扫卫生，每个月没东西修都会扣维修费，疫情期间房租没减租也没优惠，都是按时付房租。

2020年11月合同到期，肖女士对蛋壳服务感到失望不在想续租。

“到期了结算了，押金不是直接退回原賬户，而是退到蛋壳APP的钱包里，我申请了提现迟迟没结果，我打电话给管家问什么时候钱能提现到账，因为现在网络争议很大，他说他不敢给我保证，他自己也很久没发工资了，叫我找官方总部。”

肖女士说，“我挺无语的，交钱的时候就一直催，不及时交还会威胁给你换了密码锁，退押金了就拖拖拉拉的”。

典型投诉六：

盐城中南摩尔公寓无法出租、无法个人居住，被投诉销售欺诈

江苏省盐城中南摩尔公寓，业主投诉，2020年受中南世纪城欺诈宣传，购买了他们公寓，面积大多在27-45平方不等。

在交房期间，业主发现了严重的违规问题。开发商盐城中南世纪城房地产投资有限公司，卖房时宣传是公寓，可以居住出租等。后期业主发现这些房产产权实际为办公性质，国家政策已明确规定办公性质房产是不可以居住的，这直接导致了1000多业主购买的当时宣传的“公寓”，价格高除外，直接造成我们以后无法出租，无法个人居住。