房企股权投资逻辑及布局分析

朱一鸣 汪慧 王映雪 贡显扬 李丹

摘要：在行业增速放缓以及盈利预期走低的背景下，房企通过股权投资开辟新的增长路径已经形成趋势。进一步结合互联网公司的投资布局进行比较研究，以阿里、腾讯为代表的互联网公司投资起步早、规模大，已经成为全球有影响力的投资机构，不仅具备丰富的经验，而且投资成果显著，对房企股权投资具备重要的参考意义。对互联网公司与房企投资布局梳理，既可以更好地挖掘价值投资，同时也有助于探寻房企与互联网公司的合作空间。

关键词：股权投资;多元布局;产业链

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）03-0027-33 收稿日期：2021-01-31

作者简介：朱一鸣、汪慧、王映雪、贡显扬、李丹，克而瑞地产研究院研究员。

在行业增速放缓以及盈利预期走低的背景下，房企通过股权投资开辟新的增长路径已经形成趋势，除了商业、物管、文旅等相对传统的地产相关方向之外，非地产领域的跨界投资也越来越多。基于此，本文将结合互联网公司的投资布局进行比较研究。一方面，以阿里、腾讯为代表的互联网公司作为投资领域的范本，在投资逻辑与布局方向上都具备参考价值，有助于房企借鉴参考相关路径，提升投资效率与效益。另一方面，对互联网公司与房企投资布局梳理，既可以更好地挖掘价值投资，同时也有助于探寻房企与互联网公司的合作空间。

1 互联网公司投资成熟化，对房企具备参考价值

互联网行业更早跨界到投资领域，投资积累与投资成果丰富。相比房企，互联网行业更早跨界到投资领域，“投行”特性不断增强。目前，阿里、腾讯、百度、京东等都拥有专业的投资部门或平台公司，经过近年来的高速发展，投资管理也越来越专业化，已经成为全球有影响力的投资机构。见表1。

从投资成果来看，主要有两点：一是，头部互联网公司投资积累丰富，已形成各自的投资风格。头部互联网公司投资规模大，从投资数量来看，腾讯投资布局较早，2014年加速以来，投资规模一直保持在高位，累计投资事件最多。据统计，2008年至今，腾讯公开投资事件超过千次，其次是阿里，也超过500次，见图1。

经过丰富实战与积累，头部互联网公司也已形成了各自的投资模式与投资风格，以阿里、腾讯最为典型。阿里在股权投资中，业务战略意图较强，更多扮演的是战略投资者的角色，注重投资与业务的协同性，“中心化”特征显著。并且其投资风格激进，追求控制权，大规模的收并购项目较多。而腾讯的投资风格更显缓和，以股权投资为主，并不以控股为目的。在投资方向上，腾讯涉足领域更广，并不局限于与主业相关性产业，致力于与被投方共同成长。

二是，一些互联网公司巨头通过投资也取得了可观的收益，成为利润的重要来源。其中，阿里2018财年以来，投资收益占到净利润近半数，其中2020财年，利息、投资收益达到729.56亿元，占净利润49%，见图2。

房企在行业利润下行、政策调控持续收紧等多重背景下，逐步瞄准跨行业、低门槛、高成长的价值投资，参与创投也越来越多。而以阿里、腾讯为代表的互联网巨头已经在投资领域发展成熟，并且已取得了显著的投资成果，其布局逻辑与布局方向都具有相当的参考价值。房企作为投资领域新势力，如若要快速成长起来、扩大影响力，参考互联网公司相关路径有助于提升投资效率与效益。

2 房企与互联网公司投资特征比较

通过对百度、阿里、腾讯、京东、字节跳动、美团、小米七大互联网巨头的投资布局特征进行梳理与总结，并与房企进行比较，分析其股权投资的异同点。

2.1 房企A、B轮投资占比超70%，互联网公司投资轮次整体后移

从参投轮次来看，房企参投阶段主要集中在早期融资和中期融资，其中以A轮（pre-A轮、A轮、A+轮）和B轮（pre-B轮、B轮、B+轮）为主，整体占比超过70%。早期及中期融资所需的资金规模多在千万或亿元级，对房地产开发企业而言准入门槛相对较低，见图3。

而对于互联网公司来说，投资业务发展已经趋向稳定，七大互联网巨头连续2年投资事件数量保持稳定，据统计，2019年累计达到264件，2020年整体也未受到疫情的影响，达到260件。

从轮次分布上来看，随着项目公司的成长，互联网巨头的投资轮次整体后移。2020年在D轮及之前轮次的投资数量由128次下降至79次，其中，针对项目处于早期刚上线状态的天使轮融资，由2019年的12次下降至仅2次。企业需要的融资轮次主要参考其业务模式，有的项目需要大量资金补贴，故而融资轮次更多，七大巨头2019年并未有G轮和I轮融资事件，2020年分別新增2次和1次。其中，受益于疫情带来的在线教育热潮的猿辅导便是G轮融资的代表，2020年3月腾讯领投10亿美元，以供企业大幅投放广告刺激销售和保证业务规模的扩张，见图4。

2.2 房企、互联网公司投资围绕主业赋能特征均显著

从投资方向来看，目前房企投资标的企业主要可分为以下几类。

（1）与地产开发关联较强的上下游产业链企业，通过在建筑材料、智能家居、家装等细分领域的投资发挥产业协同效应，提质增效、赋能主业。

（2）房产经纪行业或社区生活服务企业，基于互联网提供线上线下相结合的数字化服务，投资布局存量市场。目前，基于互联网的创投细分领域主要有房产服务、生活服务、企业服务、社区服务等。

（3）从事互联网或高新科技领域的创业、创新企业，房企主要看好其增值潜力，以财务投资获取资本收益为主。主要涉及软硬件开发、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽车等研究发展方向。

从互联巨头近两年投资布局来看，企业服务与文娱传媒是互联网公司重点方向，房地产相关投资热度稳健。2020年，互联网巨头的前三大投资方向是企业服务（13.8%）、文娱传媒（11.9%）和游戏（11.5%），金融、人工智能和教育领域紧随其后。对比2019年，投资数量明显上升的领域主要有游戏（增加13项）、人工智能（增加7项）和电子商务（增加6项），而企业服务和文娱传媒在2019年也是互联网公司投资项目数量最多的行业。2020年，互联网巨头在房地产产业链相关领域（包含上下游）投资次数有12次，相较2019年下降3次，整体投资热度较为稳定，见图5。

在布局逻辑上，互联网巨头的投资主要以企业主营业务相关投资为主、多元化投资为辅，主要目的是帮助母公司构建外部生态圈。因为各个互联网公司的背景与主营业务不同，其投资重点领域也表现出一定的差异化。阿里和京东在电子商务以及物流领域投资数量较多，以短视频为核心的字节跳动在积极强化内容等文娱企业，美团点评关注与餐饮业务联系密切的农业板块，小米积极孵化硬件产品，打造物联网生态圈。互联网巨头们积极投资，将多元化产业通过登录入口、平台串联在一起，但是仍然以主营业务为核心，其定位并没有模糊。

2.3 互联网巨头三大投资路径涵盖市场风口，房企可以加以关注

整体来看，互联网巨头的投资路径可以归纳为以下三类。

第一，互联网公司发挥流量优势，押注投资风口，不断扩大生态圈。一方面，互联网公司具备较强的网络效应，随着业务的扩展，其网络流量的边际成本呈下降趋势，产生的边际收入却不断提高，因而可以凭借巨大的流量资源做平台型的公司，进行流量多次变现。另一方面，互联网行业具备“赢家通吃”特点，优势企业具备较强的寡头效应。比如腾讯的社交网络，对于用户来说很难将朋友圈迁移至其他网络，因而关系链的高迁移成本构成了腾讯稳固的护城河。凭借稳固的流量与较低的扩张成本，互联网巨头的生态圈日趋完善，能够不断提高企业的利润。

第二，互联网公司积极延伸至产业链上下游，补足业务短板，加强供应链整合。互联网公司布局上游通讯设备、硬件等企业，或者延伸至下游更多服务应用，都可以促进生产效率的提升，也可以增强企业的议价能力。比如，小米的核心业务是研发与市场营销，其他非核心业务以外包为主。但是，小米的热销产品多次出现供应不足的问题，导致因“饥饿营销”而引起用户体验的下降，长期也影响了品牌的口碑。小米先后投资半导体企业乐鑫科技（2016年入股）、晶晨股份（2018年入股）等供应链上下游公司，提升对供应链的掌控力。

第三，互联网公司积极投资先进科技领域，捕捉颠覆性机会。对互联网巨头而言，投资不仅是业务支持的手段，更是在互联网人口红利逐渐消失后业务创新的重要途径。随着投资项目数量与金额的不断增加，互联网公司积累了丰富的投资经验，通过生态圈赋能被投企业的能力逐渐提升，在创投领域的影响力也随之上升，这对于房企进入投资领域有着重要的借鉴意义。

3 房企与互联网公司投资交集为价值投资方向领航

3.1 房企和互联网公司投资交集主要涉及四类方向

规模型房企与互联网巨头在股权投资中都具备资本优势和资源吸引力，两大资本的共同投向增长预期看好。从房企和互联网公司创投领域的对比来看，其共同聚焦的投资领域主要涵盖以下四类方向：一是围绕B、C端展开的“服务领域”，主要包括企业服务、生活服务;二是科技赋能方向，涉及电子技术、信息技术、人工智能等新工业，以及以“互联网”为载体展开的相关领域;三是生物医疗行业，包括生物制药、医疗、健康等;四是房产相关领域，包括房产交易服务、物管以及后延家电家居行业，见图6。

3.1.1 新工业及“互联网+”领域，顺应“科技赋能”趋势

随着技术向工业领域的渗透，工业变革进入新阶段，为人工智能、大数据效应下的新工业（新工业泛指技术研发、智能制造等）开辟了新的创造价值的模式，也是未来的投资风口。

据不完全统计，重点房企和互联网公司在该领域的投资事件分别达86起和137起。2020年，互联网公司重点聚焦人工智能领域的投资，七大互联网公司合计投资21起事件中，人工智能占17起;而房企更偏向于电子科技、宇航等领域，其中碧桂园于2020年5月入股紫光展锐，该公司涉及5G、物联网、人工智能等领域的核心芯片研发，碧桂园表示看好这类企业的广阔市场前景。

3.1.2 生物医疗领域，两大资本加持培育未来成长性高

生物医疗领域涉及生物制药、医疗、健康等行业。受人口增长、生活水平提高、人口老龄化等因素带来的对下游需求的提升，近年来我国生物医疗产业愈来愈被全社会关注。在政策的鼓励与支持，以及科技与大数据的助力下，生物医疗行业迎来新一轮的爆发期，也备受资本界投资的青睐。一方面，当前整个行业正处于快速发展阶段，头部企业具备充足的整合空间;另一方面，新时代下科技发展，涌现智能医疗、创新技术、互联网+医疗等新风口，为生物医疗企业增添新的技术手段及商业模式。

当前，碧桂园、恒大、融创、华润、远洋、越秀等一批房企均已经涉足生物医疗行业的战略布局，重点房企在该领域的投资比重达20.6%，互联网公司中，腾讯、阿里、京东自2014年起就涉足該领域的投资，百度、小米紧随其后。值得注意的是，无论是房企还是互联网公司，在生物医疗领域的偏早期轮次投资均相对较多，A轮及前轮次的投资占比分别达38%和39%，在该领域的“培育性”投资特征显著，主要看好该领域的高速成长性，以及考虑自身的协同效应。

3.1.3 房产相关领域，房企与互联网公司之间合作大于竞争

可以发现，近年来互联网公司在房地产领域探索动作不断，主要有两方面原因：一是，相较其他行业，房地产领域仍具备较高的投资价值，尤其是存量市场，增长空间和收益预期都非常可观;二是，房地产行业正处于转型阶段，智能化、数字化趋势不断深化，给互联网公司带来了更多的投资和合作的机会。从互联网公司在房地产领域投资方向上来看，主要有三大类：房产交易服务商、物业管理以及家居家电行业。

随着存量市场增长，房产经纪行业的投资价值日益凸显，尤其是2020年贝壳找房成功上市，市值一度突破800亿美元，远超碧桂园、万科等头部房企，引发市场关注，腾讯、阿里、百度、字节等典型互联网公司在该领域也都有投资。从投资格局来看，目前互联网公司以腾讯重仓贝壳、阿里入局易居形成两大主要阵营。

早在2016、2017年，腾讯就先后参与了链家（贝壳前身）的B轮融资以及战略融资，并在2019年以8亿美元领投贝壳D轮融资，多次投资动作也显示了腾讯对该领域的看重，目前腾讯是贝壳的第二大股东，持股比例达16.5%。贝壳上市，不仅为腾讯带来了可观的投资收益，同时也提高了腾讯布局房产交易市场的竞争力，见图7。此外，腾讯还参投了自如、会分期、一起住好房等企业。

阿里则通过投资易居，加速该领域的布局。2018年7月，阿里参与了易居Pre IPO轮融资，今年再度增持，成为易居控股第二大股东，并与易居发布战略合作，联合推出了“天猫好房”平台，引发巨大反响。

3.2 共同参投的行业“独角兽”前景向好

尽管房企和互联网公司各自基于自己的产业基础布局投资生态圈选择投资标的，但仍有一些行业“独角兽”企业被共同看好。从房企和互联网公司重合投资标的来看，涉及汽车交通、教育、房产服务、生物医疗、互联网技术服务等多领域，其中多数标的发展已初具规模，尤其是“服务”领域的企业，例如滴滴出行、每日优鲜、火花思维等，在不同服务领域内均具有突出表现。投资轮次方面，对于这些标的，房企及互联网公司均以A轮往后的投资轮次居多，主要基于价值投资战略的考量。

房企与互联网公司共同锁定的投资标的，一方面基于其在行业中突出地位及良好的基本面，另一方面看好其具备新时代下潜力化的商业模式与可观的发展前景。例如，万科、腾讯和阿里于2018年7月共同领的投华人文化集团，在招银国际资本及其他国际金融集团跟投下合计获得A轮融资100亿元人民币。该集团旗下涉及影视、动漫、游戏、基金，文化地产等多领域，积极探索和孵化互联网媒体平台和现场娱乐集群，汇聚了一系列头部内容资源，同时与华影公司、万达集团、伯纳影业、品牌地产机构等展开合作，投后估值近400亿元人民币。

4 总结

本文结合互联网公司的投资布局进行比较研究。相较而言，以阿里、腾讯为代表的互联网公司投资起步早、规模大，已经成为全球有影响力的投资机构，不仅具备丰富的经验，而且投资成果显著，对房企股权投资具备重要的参考意义。

从投资特征来看，目前房企主要参与门槛较低的投资，参投轮次集中在前中期。而互联网巨头投资已经发展成熟。近两年七大互联网巨头投资事件数量整体稳定，今年投资也并未受到疫情的影响，其中腾讯投资表现最为活跃。参投轮次上，随着项目公司的成长，互联网巨頭的投资轮次整体后移，投资更加专注，战略轮投资数量大幅上升。

布局方向上，无论是房企还是互联网公司，围绕主业赋能的特征都较为显著。房企聚焦产业链上下游、存量市场等，不同互联网公司投资虽然各有侧重点，但仍然以主营业务为核心，定位并没有模糊。腾讯在游戏、文娱传媒方面布局较多;阿里、京东主攻电子商务、物流等领域;字节跳动通过投资积极强化内容等文娱板块;美团点评关注与餐饮业务联系密切的农业板块;小米重点则投向硬件产品。

从房企和互联网公司投资方向比较来看，双方共同聚焦的投资领域包括四类：一是，围绕B、C端的服务领域;二是，科技赋能方向，涉及电子技术、信息技术、人工智能等新工业;三是，生物医疗行业，包括生物制药、医疗、健康等;四是，房产领域，包括房产交易服务、物管以及后延家电家居行业。

特别是近年来，互联网公司投资不断向房地产领域延伸，大举投资房产交易服务商、物管企业以及房地产后延领域家居家电企业，凭借强大资本和技术实力，互联网公司具备相当的竞争力，房企不可避免受到一定威胁，收益面临被瓜分。但是，房地产线上化转型趋势下，市场潜力巨大，互联网公司与房企合作可以实现更高的效益，未来双方合作远大于竞争。而同作为大资本且各具优势，如何协调好角色分配是成功合作的关键。

在投资标的选择上，已有细分产业的“独角兽”获得了房企与互联网公司共同参投，在房企与互联网巨头双重“大资本”支持下，被投企业未来发展前景向好。