2021年楼市路在何方

杨科伟

2020年，在这个中国经济经历最严峻挑战的年份里，中国房地产行业再次度过低开高走的一年。房地产行业作为中国经济的压舱石和稳定剂，表现出极强的韧性和成长性。

站在此刻回看过去，行业经历了2020年2月销售面积和销售金额断崖式下跌，同比下跌37%，并创下自中国住房商品化改革以来20年中的最大跌幅，出乎所有人意料的是，中国房地产行业在3月迅速回暖并走出V形曲线，7月以来一直维持在20%以上的增长，前11个月商品房销售额达15万亿元，同比增长7.2%，房地产开发投资额达13万亿元，同比增长6.8%，行业规模无疑再创历史新高。

2020年前松后紧，2021年稳中有紧

2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。但下半年出台“三条红线”并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、为企业纾困，并在房地产交易环节从供需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳政策力度最为严苛。

展望2021年，“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。因此，政策基本面依然“稳”字当头。热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，紧缩调控措施必将尾随而至；与之相对的是，压力城市有望从保市场主体出发为市场减压、为企业纾困，要适度调降土地出让价格，给予房企一定的让利空间。弱三四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免或将更为直接有效。

房企融资和居民房贷层面，房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，压力城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。与此同时，强化购房资金监管，严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”“首付分期”等市场乱象。

2020年V形反转，2021年拿地将回落

2020年购房需求短期内集中释放以及贷款资金层面的宽松，使商品房销售规模快速增长，单月销售面积、金额均逐月环比上扬，2020年6月、9月两个销售节点规模也均创近两年新高。

与此同时，另一个重要特征是并非全国普涨，在局部区域分化加剧下，部分城市2020年下半年市场已较为艰难，从时间趋势同比变化看，全年商品房销售规模增速呈现“先急升后缓降”的走势，至2020年年末已出现疲态。

分区域来看，东部地区销售表现领跑，中部及东北地区市场表现遇冷明显。至11月末，东部地区商品房销售面积、金额累计同比增长5.3%和7.5%。

据CIRC统计数据，前11个月长三角城市群与粤港澳城市群商品住宅成交量分别同比增长5%、4%，领先其余主要城市群。中部及东北地区新房销售表现则继续走冷，2020年前11个月销售面积同比降幅分别为3.3%和7.5%。

基于局部区域分化加剧，部分城市房价同比、环比回落与销售去化遇难凸显“冷场陪跑”行情将不断扩大。

2021年，商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。同时，房企在资金压力下对销售回款需求迫切，将继续加大营销力度，“以价换量、渠道导客”等均会延续，全国商品房销售均价也将保持稳中微涨，商品房成交金额继续小幅上升。

在房地产企业融资环境持续收紧情况下，资金压力和降负债要求都将迫使房企拿地投资更加谨慎，房企土地购置面积将依旧呈负增长，可待开发土地规模有限，新开工进度将受到持续影响，最终将拖累和延迟商品房新增供应规模，市场供求更倾向于供不应求。

2020年成交“先扬后趋稳”，2021年一线增三四线跌

2020年楼市行情可谓一波三折，总体走势呈现出“先扬后趋稳”态势：1-2月售楼处关闭，楼市供求基本“停摆”，3月以来各地复工复产，楼市开始步入稳步恢复期，5月同比已然转正，6月达到年内新高，7-8月“淡季不淡”，不过“金九银十”略显逊色，整体成交增长动力转弱，趋于平稳。究其原因，一方面第二、三季度的集中放量使得疫情累积的购房需求基本已消耗殆尽；另一方面热点城市调控的持续升级，围堵各类“炒房”漏洞也在引导居民购房预期转为理性。

总体来看，不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈：

一線城市韧性较强，成交占比波动上行；二线城市则呈现出稳步回落态势，城市内部分化加剧，跌多涨少，以沈阳、武汉、苏州、西安为典型代表，跌幅均在20%及以上；而诸如厦门、兰州、合肥、杭州、济南等城市成交热度较高，成交量累计同比尚保持可观的正增长；三四线城市政策环境依然较为宽松，整体成交表现好于市场预期，基本持稳，不过据我们实际调研情况来看，河南、山西等中部三四线已然出现了首付分期、降价折扣等营销手段齐上依旧难以拉动成交的情况。不得不说，随着棚改货币化安置的逐步收紧，加之疫情的负面影响，三四线居民购买力受限已是不争的事实，未来市场的成交表现难言乐观。

展望2021年，全国商品住宅成交规模相较2020年保持小幅回落。一线城市市场最具韧性，成交有望继续企稳回升；二线城市成交量总体保持平稳，或将迎来此消彼长的轮动行情；三四线城市供应不济叠加购买力透支，成交下滑或是大概率事件。

一线城市成交热度有望惯性延续，整体成交面积稳中有增。一线城市2021年供应规模大概率企稳回升，供应放量驱动下，成交也具备进一步增长空间。此外，经历2020年，一线城市居民购买力之强劲越发凸显，坚实购买力基础也为成交量增长提供有力支撑。

二线城市整体成交量保持平稳，或迎来此消彼长的轮动行情。一方面，杭州、宁波等热点城市皆已加码调控，楼市或将进入阶段性观望期，成交量或有所回调；另一方面，非热点城市如合肥等或将迎来轮动行情，成交有望放量。

三四线城市成交规模将显著下滑。主要基于两点：其一，居民购买力明显透支，尤其是弱三四线城市，需求释放空间有限；其二，三四线供应料将继续走低，成交自然难言增长。