房屋面积管理之发展趋势

摘要：根据《优化营商环境条例》，国家持续深化简政放权、放管结合、优化服务改革，最大限度减少政府对市场活动的直接干预，更大激发市场活力和社会创造力，增强发展动力。房产面积直接关系房屋价款，社会关注度高、群众反响也较为强烈，如何规范房产测绘市场成为各地管理部门工作的重点之一。

关键词：房产测绘;房屋面积;改革;优化营商环境

中图分类号：F293.33 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）04-0059-61 收稿日期：2021-02-08

作者简介：肖惠匀，柳州市不动产登记中心。

伴随着房地产市场的蓬勃发展，房屋面积分摊也成为社会的焦点。房屋面积分摊专业性强，需要具备一定的专业技术能力。由于房产面积直接关系房产价值，多年来大都是政府部门直接成立测绘机构办理。事业单位改革启动后，很多原本是事业单位性质的测绘机构改革为企业，很多地方都放开了房产测绘市场，允许社会测绘机构进入房产测绘市场。房产面积直接关系房屋价款，社会关注度高、群众反响也较为强烈，如何规范房产测绘市场成为各地管理部门工作的重点之一。

2000年，《房产测量规范》（GB/T17986-2000）出台。2005年，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）出台，2013年作废，自2014年开始执行《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）。同属国标层级的两个规范出台目的和意义不同，导致对部分房屋区域的面积计算规则不尽相同。譬如阳台是否封闭、层高等方面两个规则的计算方法不同，等等。

1 从房屋面积管理涉及法律法规分析

1.1 不动产登记测绘的管理

《测绘法》第22条规定，县级以上人民政府测绘地理信息主管部门应当会同本级人民政府不动产登记主管部门，加强对不动产测绘的管理。第23条规定，城乡建设领域的工程测量活动，与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量，应当执行由国务院住房城乡建设主管部门、国务院测绘地理信息主管部门组织编制的测量技术规范。可以看出，县级以上不动产登记主管部门和测绘地理信息主管部门负责不动产测绘的管理，房屋产权相关的房屋面积测量需要执行住房城乡城乡建设部门的规范，即《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。

1.2 测绘成果责任分析

《测绘法》第39条规定，测绘单位应当对完成的测绘成果质量负责。县级以上人民政府测绘地理信息主管部门应当加强对测绘成果质量的监督管理。《房产测绘管理办法》第3条规定，房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。测绘单位对测绘的成果质量负主体责任，这是《测绘法》明确规定的。

1.3 测绘监管的主要内容

《测绘法》第22条规定，测量土地、建筑物、构筑物和地面其他附着物的权属界址线，应当按照县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线或者提供的有关登记资料和附图进行。《房产测绘管理办法》第18条规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。可以看出，管理部门审核的内容需要有法定的授权，不是无限制审查的。

1.4 测绘成果错误的处置方法

《测绘法》第63条规定，违反本法规定，测绘成果质量不合格的，责令测绘单位补测或者重测;情节严重的，责令停业整顿，并处降低测绘资质等级或者吊销测绘资质证书;造成损失的，依法承担赔偿责任。《房产测绘管理办法》第21条规定，房产测绘单位有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款;情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格：（一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的;（二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的;（三）房产面积测算失误，造成重大损失的。可见，行业主管部门对测绘机构的管理是有手段、有明确规定的。

2 房屋面积管理面临的难题

2.1 多测合一

现在各地都在推行“多测合一”，将项目竣工验收阶段的竣工规划条件核实测量、用地符合验收测量、防空地下室建筑面积测量、绿地率及市政配套核实测量、消防测量及产权办理阶段的房产测绘、地籍测绘等七个测量项目，整合成为一个综合性联合测量项目。既可减少业主单位的委托次数，又能共用部分基礎性测绘成果，达到简化办事手续，缩短测绘时间、节约测绘成本。竣工验收合格证明的出具需要一定时间，房屋测绘机构无法确定是否完成竣工验收，测绘单位无法掌控是否可以即时出具实测成果。

2.2 落宗

不动产统一登记后，分散登记的房屋、林木等都要通过不动产单元代码，与其占用范围内的土地进行关联。分散登记时代，很多房产只是从房屋登记需要出发，标注了房屋的界址点，与土地坐标并无形成关联。在办理落宗的时候，时常出现占用范围的土地超出了土地证记载范围，导致房屋无法落宗。

2.3 规范差异

住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》规定了楼盘表管理，要求在预售许可办理之前搭建楼盘表。由于预售楼盘依据图纸搭建与实测楼盘搭建的极难完全一致，加之购房人对3%面积差理解不到位，社会上反响颇大。保温层的计算也是诟病的内容之一，由于缺乏明确规定，各地对保温层的把握也不尽一致，建议出台统一性标准，避免被“有心”的房地产开发商利用。

3 放开房屋面积管理已经是大势所趋

《优化营商环境条例》第3条规定，国家持续深化简政放权、放管结合、优化服务改革，最大限度减少政府对市场资源的直接配置，最大限度减少政府对市场活动的直接干预，加强和规范事中事后监管，着力提升政务服务能力和水平，切实降低制度性交易成本，更大激发市场活力和社会创造力，增强发展动力。

有观点认为，房产测绘事关百姓利益，涉及金额较大，房产测绘成果需要经不动产登记部门审核后进入数据库用于办理不动产登记。但测绘单位对房产测绘成果承担主体责任，管理部门是否有必要所有业务都进行审核？

登记财产是世界银行营商环境评价指标之一，不动产登记作为重要的内容之一，各地都在打造最优的不动产登记营商环境，减少收件内容、压缩办理流程。从事前审核转为事中事后监管并非放开不管。房屋面积的审核往往比较复杂，审核需要耗费一定时间。目前，测绘师仍然是职业资格之一，审核人员大都不具备测绘师资格，非专业人员审核专业人员肯定会被社会诟病。所有业务都审核一是缺乏明确法律依据，二是没有必要。在测绘单位提交测绘成果之后，登记部门直接入库使用即可。

《测绘法》第48条规定，县级以上人民政府测绘地理信息主管部门应当对测绘单位实行信用管理，并依法将其信用信息予以公示。对测绘单位建立信用评价体系，将事中事后审查的情况纳入企业的信用评价，可以打造优胜劣汰的竞争环境，让测绘单位提升业务技能，增强责任心。参照不动产登记赔偿方式，引导测绘单位引入职业责任险，在产生纠纷时，由保险公司承担赔偿责任，降低企业风险，保障购房人合法权益。