关于车位登记的几个问题

请问：架空层和地面露天的规划车位是否可以买卖，可以买多少个是否可以砌墙成车库。

看商品房买卖合同和补充协议，要围档的话，看是否违反规划。

合同和補充协议都约定，开发商可以处置。

我们这里还没明确车位的产权办理问题。规划标注，肯定是公共停车。

《民法典》明确规定，规划车位可以买卖、赠与、出租。

架空层不计算面积，合同里明确车位、车库由开发商买卖。

有的地方的地下车位可以办理产权，但架空层车位和地面车位不是很明确。

地下车位不能办产权的，可以签订租赁合同。架空层车位、地面车位基本都属于公共，签买卖合同基本无效。

也要看是不是属于人防车位。

现在拟的车位合同都有明确，不可以变更性质、不可围挡。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，即开发商在开发项目前，经政府核发的建设工程规划许可证批准同意，规划用于停放汽车的车位、车库。此类车位、车库，在开发商开发后，通过出售、附赠或者出租等方式，与当事人约定车位、车库的归属和使用。

地上车位通常应该占用的是属于全体业主共有的道路或者公共区域，这部分车位开发商无权买卖。

如果是根据规划图标注的规划车位呢？

和规划不规划没关系，要是规划都不是停车位，那属于改变了用途。

必须规划才行。没有规划的，那是占用业主共有土地。在前期报批规划方案，车位配比有严格规定。

除非让开发商证明车位占用的这部分土地出让金没有计入房价，否则在地上画个停车线就可以按照车位的价格出售吗？

这个与房价没有任何关系。规划方案及图纸在报批时有明确规定的。

小区内部规划也是占用全体业主的公共部位。

规划车位不是卖了才建设，而是一开始就报批了，备案图纸了。

除非你能证明车位占用的土地出让金没有计入业主购房成本，且车位占用的面积在计算容积率时剔除了。

车位不计入建筑面积，这个规划图纸就会标注明确。车位与土地出让金没有关系，只与分摊面积有关。车位一般不会计入建筑面积。

原则上，规划内地下车位归开发商，规划外的归全体业主共有;地上车位（非车库）一般是共有。

车位是有配建指标的。规划红线内的沿街车位归谁？属全体业主还是政府？

很多地方还没启动车位产权登记。

规划经济技术指标上明示，架空层不计面积。

架空层只要不计容积率面积，就应属于全体业主。

计不计容积率与登记无关。目前空间利用，仅仅部分城市认可。

如果地下车位能办，架空车位就一样。

架空层没有用途就是公共部位。如果原规划设置架空层用于停车位，那就按地面停车位来。

于磊日照市不动产交易登记中心

有规划有验收的车位，只要无特别约定，皆可办理产权登记。人防车位应当属于专有部分而非建筑物区分所有权中的共有部分，人防车位只是人防部分的利用方式之一，并不属于法律规定属业主共有的车位。建设单位按照国家规定建设的人防部分，是履行法定义务，可以依照法律规定享有收益权，目前人防车位的产权人尚无明确规定，暂时不建议办理登记。