房地产投资风险及防范策略分析

韩涵沛

摘要：长期以来，在市场经济中房地产占据主导地位，直接决定了国民经济发展水平。从显性特征分析，往往表现为投资周期长、金额大及影响因素复杂等，而这些恰好是诱发房地产投资风险的主要因素。随着经济社会的转型，再加上国家的调控，房地产行业发展步伐放缓，生存与发展面临着严峻的挑战，风险重重。面对这一情况，房地产行业应加强自身防范，注重强化自身风险防范与抵御能力。鉴于此，本文对房地产投资风险进行分析，并尝试提出应对之策，引导房地产企业进一步优化风险防范控制策略，进而获取最大化的经济效益。

关键词：房地产 投资 风险 防范

随着近年来国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市的房地产泡沫有加快的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。

一、房地产投资风险防范的重要性

随着社会生活水平的提升，房地产借助国家经济迅猛发展契机，快速抓住了人们的消费心理，将其打造成为一种全新的投资模式。自2008年房地产行业发展突飞猛进，一跃成为市场炙手可热的领域，即便到了近两年我国房地产投资依然坚挺。但在看到欣欣向荣一面的同时，也必须要认清当前所面临的形势。2019年，全国房地产销售总额逼近16万亿元，但是全国房地产市场的增长空间却在不断地压缩。去年商品房销售面积同比下降0.1%;销售金额虽然同比增长6.5%，增速却比2018年低了1.5%。增速放缓意味着行业规模已经靠近“天花板”。對此，积极从风险的角度看待发展，这对于房产市场至关重要。一方面，加强投资风险防范将有利于行业发展。房地产行业经过长期发展，已经成长为国家经济的支柱，一旦因投资风险控制不力而崩盘，势必对行业乃至国家经济造成影响，甚至引发更大范畴的社会不稳定。因此，在行业发展中不能盲目自信，而要时刻将投资风险化解作为第一要务。另一方面，加强投资风险防范将有利于社会发展。房地产不仅涉及经济的发展，更事关民生，是物质生活中的一项重要基础保障。对于民众而言，过高的房价会影响民众的生活质量，而房地产行业的良性发展则可以为普通民众提供基本保障，满足市场的刚性需要。

二、 房地产投资风险分析

（一）政策性风险

基于我国国情，房地产行业仍处于市场化转型期，其主导者除了市场以外，还具备政府引导的体现，并且这种“两只手”的管理模式还将长期存在。关于政府对行业的管理而言，主要是依托宏观的市场调控手段，政府利用房地产行业管理政策进行干预，以规范房地产行业的整体走向，而这种政策的实践也必然会影响房地产投资决策，从而引发不确定性的政策风险。

（二）市场性风险

房地产行业的市场化属性同样面临着与其他行业一样的市场风险。据调查得知，2017年后北上广深一线城市房产销售额有所下降，而三四线城市去库存压力较大。总之，现阶段房地产市场较为饱和。在这一市场形势下，各大房地产企业竞争日益激烈，尤其是2018年后，为了能够获取更多的市场优势，房企之间频繁开展价格战。

（三）资金性风险

房地产项目开发依赖资金支持，其作为资金密集型行业，在楼盘的规划与建设过程中势必需要投入大量的资金予以保障。然而，随着国家金融政策的变化，对房地产融资贷款产生了影响，甚至导致部分房地产企业资金断流，这不仅容易导致楼盘项目无法交付，甚至给房地产企业造成致命打击，进而形成了资金风险。

（四）经营能力风险

房地产行业的传统经营模式对负债依赖较大，故风险较大。截至2018年3月底，上市房地产企业资产负债率达到 79.06%，较 2017 年末上升 0.34 个百分点，较 2017 年一季度末上升 1.59 个百分点，杠杆率已经处于历史高位。据一季报显示，在房地产开发企业中，近 20 家公司资产负债率超过 85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。对此，整个房地产行业资产负债率较高，经营风险较大。

三、房地产投资风险防范策略

站在理论角度来说，房地产投资风险很难完全规避，是客观存在的，在防范过程中一般通过主观判断的方式，若是主客观保持一致表明存在风险，需要采取有效防范措施。为了达到规避风险的目的，需要加大风险预测力度，对房地产业开发与经营来说不仅有着较大投资量与较长回收期的特点，收益和风险也很高，开发商要想顺利收回投资，实现利润的增长，需要在制定决策方案的过程中加强可行性研究，做好风险预测工作。这需要对房地产信息做出全面收集，开展项目SWOT可行性定向分析，在项目开发前也要采取可行性分析措施。主要分析内容包括现行房地产法律与政策情况，其可能对项目带来哪些影响，针对各种类型、概率与规模的风险，必须实行有针对性的解决手段，确保最大限度降低房地产投资中面临的风险，为企业的进一步发展打牢基础。

（一） 关注政府政策导向，掌握最佳的投资时期

第一，要时刻注意房地产经济体制变化情况，掌握最新的政策法规，并成立专门的政策分析小组，保证最终评估的科学性。要了解国家产业结构发展趋势，制定相应的分散性投资计划。第二，土地使用权获取前需要做出相应的评估和预算，确保满足各项开发条件，与政府加强沟通和合作，争取更多资金、政策等方面的扶持。在土地开发与利用过程中，必须在分配上保证合理性，实现对已有资源的循环利用，也降低风险带来的不利影响。

（二）提前布局，完善项目可行性研究

要想保证项目投资估算更加准确，达到可行性要求，针对有意向的优质项目，大多数标杆房企会把立项、设计、规划等环节前置于项目拿地阶段，并深入开展市场、企业资源和政策环节等调研工作。这些企业会邀请设计院事先对项目设计方案进行细化，并形成更加切实可行的市场营销方案。借助市场调查、提前预测等措施，保证项目可行性研究由定性分析逐步转变为定量分析，保证数据更加准确与全面。企业在拿到项目以后，能够使用该成果完成项目开发，不仅让开发周期大幅度缩短，也让现有资金得到充分使用，投资风险也能被有效控制。

（三）结合实际，采用合理风险评价方法

房地产企业要充分考虑到发展战略与已有资源，注重对项目投资评价指标综合使用，主要涉及项目净利率、内含报酬率（IRR）、净现值（NPV）、回收期、现金流回正周期和投资峰值等指标。对一些规模较小的房地产企业来说，在项目可行性评价中主要选择回收期、净利率等静态指标，而标杆房企因为具备较强的融资能力，资金周转速度快，且融资成本不高，在投资过程中会关注货币时间价值，对项目盈利水平、抗风险能力等进行动态分析，在评价项目可行性的过程中，主要考虑净利率、净现值和内含报酬等指标。

房地产项目投资需要承担一定的风险，存在较多不确定性因素，需要运用有效方式对项目风险进行衡量。第一，采取SWOT分析的方法，掌握项目优势、劣势、机会和威胁，在项目内外部采取系统评价方式。第二，引入敏感性分析，对开发成本、销售价格等变动为项目收益造成的影响，将可投资成本、售价区间确定下来。第三，通过情景分析的方式，对项目在最优、最差等条件下的收益进行测算，形成完整的数据，对项目风险做出准确分析。只有灵活运用多种方式，才能更加全方位地评估项目风险，制定规避风险的有效措施。第四，定量分析，即根据不同风险因素的概率大小和危害程度，赋予不同的权重来测算，以此作为风险量化考核的关键依据。其次，还需要对风险发生的可能性和风险等级予以精确计算，得出高、中、低三个风险等级，以X来表示风险值，高风险（0.5—0.75）;中风险（0.25—0.5）;低风险（0—0.25），并根据风险等级进行排序，如表1（某房地产项目投资各环节风险分析）所示。

（四）制定相关措施，转移投资风险

1.投资分散策略。这种方法主要是分散开发结构，其目的是降低风险。第一，投资区域分散。顾名思义，主要在各区域分散投资，这样在某个地区经济发展出现波动后投资效益不会受到过大影响。第二，投资时间分散。主要对投资时间间隔的设置，防止市场变化引起的较大损失。第三，共同投资策略。房地产企业通过与金融部门、大财团等合作，一起开发投资房地产项目，共同承担风险，共享项目利益，达到有效减少风险的目的。

2.投资组合策略。这种方法要求投资者从房地产投资风险情况与年获利水平等出发，科学合理地完成搭配，对多种类型房地产进行投资，其好处是有利于降低投资风险。对房地产开发商来说，通过分别在普通住宅、高档写字楼等进行投资，其投资风险存在差异，收益也不一样。房地产投资者应该采取不同的投资组合，规避项目非系统化风险，面对多种投资组合，要选择风险最小的一种。房地产投资商要正确看待风险，由于风险与收益并存，因此需要结合自身抗风险水平，有针对性地确定风险收益组合。

3.保险策略。房地产投资者需要重视对保险的购买，这种方式能够转移并降低房地产投资风险。保险能够让投资者降低损失，为资金的循环奠定良好的基础，有利于促进房地产投资者利润的增加。通常而言，房地产保险业务包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险以及房地产委托保险等，房地产投资者要结合自身需求选择保险险种，将具体的保险金额明确下来，对风险单位、厘定费率等做出科学划分，并与信誉度较好的保险公司进行合作。

（五）进行合理融资，减少金融风险

房地产通常投资量较大，需要以融资的形式保证资金的正常供应。在房地产融资过程中，一般考虑银行发行金融债券、开发资金筹集等，或者采取预售房地产的方式筹集资金，也可以通过土地使用权申请银行抵押贷款。房地产开发企业要结合具体状况，合理确定融资方式，确保达到安全、快速和低成本的目的。房地产企业必须注重增收节支，提升劳动效率，加强对管理费用的控制，这样在资金投入后才能实现经济效益的提升。

（六）健全监管机制，降低资金消耗

对房地产项目来说，投资主体应监督建设主体在施工过程中节省资金、合理开销。对此项目建设中要关注风险管理，投资者需要考虑如何在保证质量的情况下按期完成项目。这需要完善投资项目监管机制，如下：第一，提高施工队伍的综合素质，以项目招标的方式，保证施工队伍拥有较强经济、技术等实力，价格合理，科学管理能力过硬，信誉较好;第二，要与施工隊伍签订合同，通过法律文件让各自经济效益得到保障，避免出现道德风险;第三，安排有丰富经验的工程监理开展项目施工监管工作，加大对工期、质量和成本等监控力度，确保建设单位与施工单位维持良好关系，防止发生工期延误现象。

四、结语

房地产投资中必然会面临一定投资风险，风险越大，收益也越高。房地产投资者需要有较强的风险意识，对房地产投资特性、风险等有足够的了解，要准确判断存在的投资风险，做好风险管理工作。唯有如此，才能避免发生风险，投资者的目标收益也能得到保障，或者在一定风险水平上最大限度提高投资者的收益。对房地产投资者来说，必须第一时间发现与应对投资风险，能够运用多种方式消除风险带来的影响，才能保证预期投资目标顺利达成，站在宏观角度而言，也有利于推动我国房地产业的良性发展。

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作者单位：河南省洛阳市房地产市场管理处