基于区位理论和价格特征模型的郑州房地产价格影响因素研究

李俊杰

【摘要】房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素产生的区域性特征（杨建军，2016）。区域位置的优劣，几乎成为具体房地产项目，尤其是住宅项目价格高低和走势的关键影响因素。在房地产研究领域，房地产价格的研究主要集中在宏观层面，很少涉及具体住宅楼盘的微观区域环境。本研究从区位理论和特征价格模型出发，以郑州房地产项目为样本，尝试构建影响板块住宅项目价格的区位因素的综合分析框架，为板块层面的房地产项目开发提供价格因素指导，为促进房地产市场的良性发展提供参考和借鉴。

【关键词】区位理论;价格特征;房价

中图分类号：F2

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2021.24.002

一、理论基础及分析框架

房地产区位分析是以房地产坐落的位置为基点进行工作、娱乐、医疗等分析，针对该区位的自然、社会、经济环境对购房者身心各方面的影响进行综合分析。本文的区位概念属于微观层面的范畴，即“片区”和“板块”层面。由于“片区”还经常被用于指代较大的地理区域概念，如华北片区，不同于本研究聚焦于具体楼盘区域的视角，所以本研究采用“板块”的说法，用以对房地产住宅微观区域层面进行研究。

区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说，其产生可以追溯到19世纪初，按照发展时期可划分为古典、近代和现代三个阶段。经济领域的区位理论研究已经很成熟和深入了。但是在我国的房地产领域，应用区位理论进行的研究才刚刚开始，尚未出现针对片区范围，尤其是针对具体片区的具体住宅楼盘进行的微观研究。这样的局面对房地产企业而言，缺乏实际的借鉴和指导意义。

在我国的房地产价格评估实践中，除了最常采用的三种传统价格评估方法，即成本法、收益法和市场比较法，特征价格研究模型（hedonic pricingmodel，以下简称HPM）也是一种比较好的方法。20世纪60年代到70年代，学者开始把HPM引入房地产与城市经济领域，注重房地产的某一特征属性对房地产价格的影响，如空气质量、生态环境、交通状况、教育资源、建筑年龄、周边环境等。我国著名房地产研究学者贾生华教授认为，可以从特征价格模型的角度研究环境、交通等具体特征因素对房地产价格的影响。

本研究在贾生华教授的研究基础上，综合其他学者的相关研究，提出了分析影响板块内住宅项目价格的因素分析指标体系，其包括环境、规划、建设和成熟度四个指标，以及自然环境、社会文化环境、经济环境、城市规划、项目规划、基础配套、开发投资、物业管理、邻里关系、居住体验等十个二级因子。本研究将据此分析框架，选取郑州市金水区北部板块的普罗旺世住宅项目和郑东新区起步板块的绿城百合住宅项目作为研究对象，对比其长期价格走势，分析影响其房价的区位因素，探索其影响机制和规律。

二、项目选取

郑州市的绿城百合住宅项目（以下简称A项目）、普罗旺世住宅项目（以下简称B项目）在住宅商品的市场同一性、商品异质性和市场均衡性方面均有较好表现，两个项目和所属板块的主要不同之处就是区位因素，适合研究区位因素对其房价走势的影响，符合HPM模型分析的條件，故将其作为板块住宅项目的研究对象。

本研究比较了两个项目2008—2019年的价格走势，发现两个项目在2008年的起价差别不大，此后两个项目价格均呈上扬态势，从2015年开始均快速上涨，并在2018年达到峰值。但是A项目的价格始终高于B项目，并且差值缺口呈逐渐增大状态。

三、环境分析

（一）自然环境因素

自然环境因素主要包括区位信息、地理要素和生态环境三个因子。首先，在区位信息面方，A项目位于郑州东区的新发展地带的核心启动区，属于整个郑州市较新的发展板块;B项目位于郑州市成熟的老城区金水区北部，属于金水区相对较新的发展板块。两者从区位上来讲，一个属于市级的（甚至是河南省的）发展板块（A项目），另一个属于区级的发展板块（B项目）。其次，在地理要素方面，B板块附近并没有典型的地形地貌特征，而A板块南有郑东新区的CBD如意湖，北有金融岛的龙湖，地理优势明显。最后，在生态环境方面，两个项目北面均是郑州沿黄绿化环境带，但A项目周边的绿化面积明显大于B项目。

综上以上因素，A项目在区位属性、地理要素和生态环境方面明显强于B项目。

（二）社会文化环境因素

从社会文化环境因素来看，两个项目所在的板块都属于新开发地区，没有典型的历史传统传承和文化积淀。不同的是，A项目所在板块属于净地开发，受周边影响较少;而B项目所在板块属于城中村地区，外来务工流动人口较多，在社会治安方面弱于A项目。在人口因素方面，A项目所处的郑东新区板块承载着郑州市乃至河南省的高净值人群的流入，这对项目的新盘定价、梯次开发价格乃至二手房定价具有重要的提升作用;B项目主要承载金水区域内的高净值人群流入，相对而言，定价要低于A项目。

因此，从社会文化环境因素来看，A项目在治安和高净值人口流入方面要优于B项目。

（三）经济环境因素

经济环境因素主要考察经济总量规模、经济类型、经济密度及投资强度等方面的内容。A项目所在的郑东新区板块在这几个方面与B项目都有所不同。

A项目所在的郑东新区核心板块集中了郑东新区经济规模的绝大部分体量，每年规模为300～400亿，而B项目所在的金水区北部板块长期经济规模不足百亿，二者体量相差巨大;从经济类型上来讲，A项目所在板块集中在银行、保险、证券、高新技术开发、物流、教育、医疗和会展行业，经济形态较新，政府持续投资较多;而对B项目来说，虽然郑州市金水区的经济总量高达千亿，但是B项目所在的金水区北部板块，长期经济不发达，板块内忙于拆迁安置，经济以农业生产、农产品粗加工与批发、仓储为主，近几年又严重依赖土地财政，政府投入较少。

因此，从经济环境因素来看，A项目所在板块强于B项目所在的板块。

四、规划分析

（一）城市规划因素

城市规划主要考虑政策关注度、规格定位及竞品布局等因素。从这几个方面来看，A项目无疑具有较大优势，其所在的郑东新区核心板块规划控制面积达到370km2，现已累计完成固定资产投资超过5000亿元，可以说是举全省之力建设的新区项目。A项目所在的板块是政策关注力度和建设规格定位全省最高的一个板块。B项目所在的板块在这方面无法与之相提并论。

如果再结合《郑州市城市总体规划》，就会更加清楚地看到，在郑州“一心两翼”发展格局下，向东、向西才是城市发展的方向。而金水区北部不具备城市发展的政策关注。

（二）项目规划因素

项目规划因素主要考虑项目的定位、户型、容积率、套数、景观与公共设施等内容。在这些方面，两个项目表现出基本相同的情况。经过数据比较，两个项目除了占地面积有所区别以外，其他基本情况都比较类似，定位都属于改善型高端客群，都拥有自己独特的建筑风格，景观建设较好，公共设施齐全，B项目还拥有别墅建筑群落。因此，在项目规划总体上B项目比A项目更加综合和优秀。

五、建设分析

（一）基础配套因素

基础配套设施一般包括交通、教育、商业、医疗和娱乐等设施。综合各种信息来源，本研究将两个项目的基础配套因素整理对比，总体看来，A项目位于郑东新区重点投资区域，各项配套虽然较新，但是投资力度较大，配套规格较高，推进相对较好。B项目位于金水区北部，配套资源相对薄弱一些，但是自建配套设施较丰富，并且有一定的口碑和质量。因此，整体看来，两个项目的基础配套设施都相对比较成熟，各有特点。

（二）开发投资

开发投资关系到发展潜力，是指项目所在板块的投资规模与速度、开发项目数量与密度等。A项目所在板块由于身处郑东新区核心区域，所获投资远远大于B项目所在板块。据统计，郑东新区核心区域累计获得投资5000多亿人民币，而金水北区板块近10年投资不足300亿人民币，两者不在一个量级上。郑东新区核心板块聚集了全国知名房企，无论是开发商的数量，还是在建项目的数量和体量，都是B项目所在板块无法比拟的。

因此，A项目所在板块的开发投资力度和发展潜力远远大于B项目所在板块。

六、成熟度分析

（一）物业管理因素

物业管理因素的分析一般是从物业的等级、口碑、收费标准、服务质量和体验几个方面来进行判断的。综合各方面信息來源，本研究对两个项目的物业管理水平指标进行了分析，两个住宅项目为了保证物业管理水平，都采用了自主物业品牌，长期运营下来，口碑表现良好，物业整体管理水平较高，两个项目的物业表现基本相当。

（二）邻里关系

邻里关系主要是从社区文化的角度来进行判断的。由于两个小区都定位在受教育良好、家庭收入较高的客群阶层，小区入住人口素质较高，行为举止文明有度，表现为融洽和睦的状态，未发生过大型维权事件。因此，两个住宅项目都有较为良好的邻里关系。

（三）居住体验

居住体验一般考察生活便利性和二手房价格带来的社区认同感。两个项目的配套设施，如交通、医疗、教育、购物、娱乐，以及项目内外部的生态环境都比较便利及完善的状态，因此项目居民的居住体验感普遍较好。两个项目都是所在板块的典型代表项目，二手房价格都是所在板块的最高价格，使得项目居民的社区认同感和自豪感较强。

七、结语

由于具有相同社会经济属性的群体趋向于选择相同的居住区位，住宅区位因素已成为居民进行住宅项目选择时考虑的重要因素。从以上结论出发，房地产企业应该重视区位因素里的人口、产业、城市规划、政策关注度、基础配套设施等因素，而对自然环境、项目规划和物业管理等方面投入相对较少的关注，这样可以抓住重点，使住宅项目的开发建设呈现出最佳状态。

参考文献

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