谁深陷炒房游戏？

何子维

继拼多多问世后，一群假名媛将爱“拼”才会赢的时代，彻底暴露在了空气中。

然而，真正让这个以“拼”为名的时代完成进化的，是疯狂的炒房客。

4月初，一个名叫“深房理装修队003”的微博用户，将102份的炒房材料公布在大众眼前，材料之精准，线索之详实，彻底将一个游荡在深圳豪宅上方的炒房客“深房理”击倒在地，引来深圳市七个部门联合调查。

拼 房

深房理，原名李雪峰。自2009年在深圳买了第一套房后，基本上只要兜里有钱，李雪峰就一门心思地对深圳房子实行买买买。

眼见收入越来越多，房子越来越多，李雪峰成了投机杠杆暴富的头部玩家，他的“深圳梦”也拼凑得越来越大。

他悟了，决定做点什么。

2015年，开通微博，李雪峰化身为一个叫“深房理”的炒房哲学家，与当年互联网上最活跃的楼市专家一样，要开创某种可复制的成功之大道，讲透什么是：深圳、房子和道理。

对于一个受惠于房价上涨的既得利益者来说，鼓吹房价永远上涨、宣传打工无用论，成为深房理的必修课。

课到底讲得好不好，我们不得而知，但由于精准踩在2015年前后房价疯涨的时点，很多听了深房理的话去买房的人，前仆后继地做了他的门徒。于是，深房理迅速跃升为一个拥有145万粉丝的微博大V。

到了2019年，有人统计说，深房理付费谈房的会员，就达到3000人以上；500人的群，还建了7个。

为了巩固并吸纳更多的门徒，深房理在去年11月举办了付费会员的线下见面会。

深房理为这场“千人人均千万”的盛会而骄傲。那时，他的微博签名也直接和富豪王健林的比肩：一个亿的小目标。

如今，回头来看，据后来的曝光材料，“一个亿”确实只能算是小目标了。

深房理弄了个小程序，叫“房理”，里面的内容很花哨，导致有人说，这哥儿们就像在造一个金融中心。但实际上，深房理的做法，可以就简化成两步。

第一步，房产证券化。通俗点说，就是将房子作为资产，并切割成小份，卖给愿意投资的人。

比如，深圳现在有套1000万的房子，拥有三成首付资格的人，用300万首付就可以拿下。

但是，不是人人都能拿出这个数目。聪明的深房理支招，那就拼吧。

一人出首付不行，十人、二十人拼团不就容易了。深房理很贴心地为会员提供了代持教程、招股书，文件还都具有法律制约力。

这样一来，哪怕你只有15万元，就可以认购5%的股权上车。你15万、他20万，慢慢拼凑出300万，深圳千万豪宅中，你就是“股东”之一。

如果有人想退出股份，怎么办？如果有人想中途入股，又怎么办？这难不倒深房理，他在小程序升级了新功能，被认购的部分份额可以进行自由交易，相当于把楼市玩成了股市的那一套。

即便如此，深房理还觉得不够刺激。他展开了第二步操作—长投短贷—为此还专门取了一个高大上的名字：帕累托值。

所谓帕累托值，本是由意大利经济学家帕累托提出的一个专业经济术语，指有限的人力、物力、财力，通过资源配置，达到以最小的成本实现最大的效益。

这么算下来，相差近120万元。试想，怎么能让人不动歪脑筋？

到了热衷专研经济学的深房理那里，他直接把帕累托的理论變现—鼓励他的众多信徒，将手上的闲钱，用高利息方式，短期放贷给需要投资的人。

这放在需要大量过桥资金来投资房产的信徒面前，简直就是千载难逢的上车机会。不听则已，一听，就着魔了。但放在法律面前，哪怕变相达到“帕累托值最优”，深房理的做法便是非法集资。

类似的例子不胜枚举，上一个将长投短贷玩得最溜的，要属2008年美国金融危机的最大主角—雷曼兄弟。

被查

房子在深房理手里，是一束线圈，他用非常娴熟的手法，将人们，甚至是从来没有见过面的人，绑在一起。

这味道闻着就像下午三点，假名媛们围在一起拼成的下午茶—甜蜜但不可持久。总有一天，有人因为线圈紧到呼吸困难，想松开线圈。

争执拉扯之中，4月4日，102份炒房材料“啪”的一声，掉在地上。“金融鬼才”深房理因内讧被炸了出来，史无前例地惊动了七个部门联合调查。

不过话说回来，近几年，炒房客这种身份早就不新鲜。从上世纪末到本世纪初，一群温州人开着豪车、打着飞的，就已经把炒房铁蹄踏遍山河。

即便到了今天，传奇已刻进了历史，但只要房价还在上涨，新的炒房幽灵就仍旧在游荡。别说深房理了，三五人合资买房多了去，判刑的也不少，比如北京南城房姐。

投机客无处不在，然而，这次深房理却显得格外特别，七个部门联合出击才能弄清楚他犯了什么错—这是什么概念？此前，深圳出台堪称史上最严的“715政策”时，是八个部门联合发布的，只比调查深房理的部门多一个。

查，毋庸置疑。这102份炒房材料爆出了有大量经营贷违规流入楼市，但就在去年，各地开始严查经营贷违规流入房市，并要求银行自查。深圳查了，但只有3笔。这和上海自查的123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场差距不小。今年3月，央行和银保监在深圳又查出来21笔违规的。

经营贷又有什么坏心思呢？国家愿意承担部分利息，贷款给疫情中经营困难的企业，渡过难关，它的出发点是好的，但却也搭建成了一个套利空间。

沿海某市一位接近银行的资深人士给南风窗记者算了一笔账。500万元的贷款，举例来说，2020年以来，不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.8%，如果按经营贷循环操作贷20年计算，总共支付利息约为215万元。

对比眼下的房贷利率，以5.6%计算，同样的时间总共需支付利息约332万元。

这么算下来，相差近120万元。试想，怎么能让人不动歪脑筋？

而做到这一切，只需要花费一笔中介费，但能省下一百多万，这笔买卖相信没有谁算不清楚。

辅助这笔交易达成的中介，他们不负责正义，他们只把房产交易当作一个项目。其中涉及大量专业知识的操作，比如如果购房者名下没有公司怎么办、如何绕过银行监管等等……他们早准备好了一套标准的流程，只差拨打你的电话：“喂，您好，需要贷款吗？”

经营贷的套利空间就这样催生出了新的交易，导致这个原本服务于中小企业的普惠金融走样，成为助长楼市非理性繁荣的替罪羊。

经营贷曲线型地流入楼市，并且屡禁不止，有人说，银行不贷不就完了吗？

“没办法，上面有放贷的指标，内部有坏账率卡着”，相比放款给那些朝不保夕、盈利遥遥无期的企业，借给那些买房的，可能还比较“安全”一点。某些银行业务人员心里其实比谁都门清。

未 来

在被举报后没几天，深房理还在微博上写道，“小朋友总有一天要长大，要离开父母的庇护，去追求自己想要的幸福，但不影响相互的思念、帮助、与爱”，就像在埋怨：我教给你们致富之路，你们却伤透了我的心。

你们是谁呢？曾经跟着深房理炒房的蟹姐姐，也许算一个。

微博名“7蟹姐姐”的江苏魏静，作为深房理曾经的门徒之一，自己本没有购房名额和足够的首付资金，在深房理的教导下，一度妄图以小博大，靠炒房实现阶级跃迁。

但悲剧往往在喜剧的最高潮时刻出现—因为资金链的强度远超自己的负荷能力，蟹姐姐的728万房子，仅仅因为经营贷一时收紧，就以6万块的差额，全线崩盘了。

仿佛是电影《大空头》中，一个收入微薄的脱衣舞女，在房产中介的怂恿下不断加杠杆，一口气买了5套别墅，承担了高达200%的债务违约风险。

听信了类似“赚钱了归你，有风险了归深房理”话术的蟹姐姐，接受不了自己历时8个月好不容易才搞到的深圳房产，被冻结拍卖，2020年与深房理打官司的一幕还历历在目。

一个敢教，一个敢学，仿佛是电影《大空头》中，一个收入微薄的脱衣舞女，在房产中介的怂恿下不断加杠杆，一口气买了5套别墅，承担了高达200%的债务违约风险。

倒了一个蟹姐姐，还会有更多蟹哥哥。他们通过一个人宣扬的某种“道理”，在深圳或其他城市買到了一套价值十足的房子。

但当你兴高采烈地炫耀房子的时候，可能都忘了，本就脆弱的资金链条被各种新鲜套路玩得过度复杂，最后的结果就是，任何一次蝴蝶的振翅，都可能卷起风暴，彻底扇垮杠杆资金。

那么，如果不听从路子野的套路、也不参与炒房的人，可以避免付出代价吗？

一位在深圳工作了五年的IT从业者王先生告诉南风窗记者，今年30岁的他在春节后，曾去地产中介咨询深圳的楼盘，“想安个家”。但因为难以承受的高房价，最终并没有找到合适的。

在一线城市拥有一套房，是大多中国中产阶层的梦想标配，也几乎是他们对于自身奋斗最高肯定，“只是，深圳的房还是别想了”。本想放弃的王先生，中介给了他另一个方案：深圳工作，惠州购房，还可以买套海景房。

惠州作为一座临深的城市，其房子的总价比深圳低，低好几成。近几年，这座三线城市总是一次一次撩拨着几十公里外、在深圳工作生活的人们。王先生心动了。他身边有不少同事买了惠州，都说深惠一体化，惠州楼市也会大有前途。

正是因为受到深圳购房需求外溢的灌溉，惠州房价与此同时也在疯狂飙升。这段时间，中介总隔三差五地给王先生发微信，说随着深圳越来越严的调控，惠州很多楼盘已售空，再不下手就晚了。

天下苦中介贩卖焦虑久矣，但中介说的也并非全是唬人。据南风窗记者查阅，在过去一两年里，惠州新房的涨幅确实一度居于中国70城之首。

陷入深圳周边也会暴涨的焦虑中的王先生，他该买吗？

不知道。