武汉商战升级

张帆

近两年，喜欢买买买的武汉人李梦茜不再满足于在武汉购物，她的购物目的地拓展到了长沙。“一是距离近，坐高铁只要一个多小时。二是长沙有家IFS，非常好逛。”李梦茜告诉支点财经记者。

IFS是香港九龙仓地产开发的高端综合商业体，奢侈品牌齐全，是长沙目前最时髦的购物地点。IFS在成都更被视为商业升级的助推器，2014年开业后，成都获封北京、上海之外的“中国奢侈品第三城”。

“为什么IFS不来武汉？”李梦茜时常想。

IFS没来，恒隆广场来了！

武汉恒隆广场已于3月25日开业，此项目由香港开发商恒隆地产打造。恒隆地产与打造出IFS的九龙仓同属高端商业开发商第一梯队，其代表作上海恒隆广场自1992年开业至今，一直是高端购物中心的行业标杆。

武汉恒隆广场总建筑面积17.7万方，拥有约300家商铺，其中约110家是武汉首店、独家店、旗舰店。消息透露，Hermès、Louis Vuitton、GUCCI、DIOR、FENDI、Bottega Veneta、BURBERRY等众多奢侈品牌均将入驻。

一直以来，武汉商业以中档业态为主，同质化严重。唯有武商集团旗下的武汉国际广场定位奢侈品商场。如今，这一局面或将改变。

接踵而来的，还有汉街“变身”武汉SKP、华润万象城将于年底开业等消息。新玩家越来越多，武汉高端商业终于变得热闹起来。

恒隆广场是何方神圣

恒隆集团是一家香港地产公司，也是一家典型的家族企业，由现任董事长陈启宗的父亲陈曾熙于上世纪60年代创办。主营业务包括大型商场、写字楼及住宅物业的租赁与销售。与新世界发展、新鸿基地产、长江实业、合和实业一起并称为“华资地产五虎将”。

1992年，恒隆在上海接连打造两座地标性建筑——上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场。这两大广场汇集了顶尖时尚产品与高级消费品牌，迄今仍是恒隆最值钱的“摇钱树”。2020年两家广场租金收入为30.16亿元，在总租金收入中占比超六成。

2005年起，恒隆开始布局内地天津、沈阳、大连、昆明等二线城市，目前在内地已有9家商业中心开业。2011年，恒隆内地业务的营收已经超过其香港业务。恒隆地产2020年业绩报告显示，在全年共计89.73亿港元的营收中，内地部分实现52.77亿港元。

恒隆在内地的运营有两大特点，一是开发项目如小火慢烹。从1992至今，恒隆只开发了11个项目，平均下来，两年才购买一块土地。二是只选择最炙手可热的地段。譬如，沈阳皇城恒隆广场位处沈阳核心商业街中街，济南恒隆广场地处号称“金街”的泉城路。2018年，恒隆购得杭州百井坊商地，该地块位于杭州下城武林商圈的核心区域，与30年老牌商场杭州大厦处同一商圈。

这两个特质在武汉恒隆广场也有体现。

武汉恒隆广场从拿地到开业花了9年时间。2013年，恒隆拿下武汉汉口核心商圈地块，该地块东至民意四路、南至顺道街、西至汉口中心嘉园小区、北至京汉大道，总地价33亿元，楼面地价为7200元/平米。

“强龙”遭遇“地头蛇”

武汉恒隆广场位于武汉商业枢纽京汉大道，与武商集团旗下的武商摩尔城（包括武汉国际广场、武商广场、世贸广场）只有一条马路之隔。恒隆的选址，注定了要与“地头蛇”武商集团正面对垒。

1959年成立、1992年上市的武商集团是武汉商业龙头，扎根本土数十载，承载了数代武汉人的记忆。

在国内商界，武商的招商和运营能力一直有目共睹。2007年，武商集团打造出武汉国际广场，這是武汉唯一一家奢侈品商场。Hermès、Cartier、GUCCI等奢侈品牌都借由武汉国际广场首度进入武汉乃至华中市场。

“在湖北，我们能做到‘两个第一：品牌的限量款、明星同款、当季新款，优先在武商集团上柜；品牌具有影响力的活动，首场一定落地武商。”武商集团董事长陈军在一次采访中对支点财经记者说。

底气背后是良好的业绩支撑。据赢商网统计，2020年，全国260家商场中，武商摩尔城以100亿元销售额名列第三，仅次于北京SKP和南京德基广场。

在奢侈品招商上，武汉恒隆将打破武商一家独大的局面，三大奢侈品集团LVMH集团、开云集团、历峰集团均有入驻。根据新商业LAB透露消息，Hermès、GUCCI、DIOR、LV等一线奢侈品牌都在恒隆开设了二店、三店，CELINE、LOEWE等品牌首店也被恒隆引入武汉。

在设计上，恒隆也颇费心思。武汉恒隆广场由知名建筑事务所Aedas设计，整体设计形态类似无限符号∞，内部空间视野开阔，品牌展示空间充足，并伴有流水和绿化点缀。

面对竞争，武商不得不见招拆招，作出大幅调整。

去年下半年起，武汉国际广场自2009年装修以来首次进行升级调整。支点财经记者发现，此次调整使得空间有较大的改善，譬如A区3楼女装品牌减半，撤掉中岛，将原有的百货式柜台改成独立门店。

C区和B1楼也于今年3月开始调整。记者注意到，Chloé、Coach等二线品牌被调至二楼，此举的意义在于，将一楼的黄金位置腾出，留给顶级奢侈品牌。

而B1楼的闭关改造更显决心。B1楼武商量贩生活馆人气高、客流旺，是武商集团旗下营收最高的一家超市，此次闭店改造持续两个月，牺牲的是真金白银。

“恒隆的到来，不一定会从根本上撼动武商，但双方已经站上了擂台。”第一太平戴维斯武汉公司商铺部高级董事黄英波对支点财经记者表示，武商的物业集中在湖北，恒隆的优势是辐射全国，招商话语权可能在武商之上，“但最后还是靠客流量和效益说话”。

不过，恒隆在上海以外的城市表现一直不算理想。2015年以来，上海以外地区租金收入最高的项目为济南恒隆广场，直到2019年，该项目的收入才突破3亿元，2020年又下跌至2.97亿元。

作为进军二线城市的首个项目，天津恒隆广场从拿地到开业花了近10年时间，期间多个奢侈品牌选择在其他商业中心落位，恒隆错失了品牌引进时机。2020年天津恒隆广场租金收入仅有1.68亿元。

“关键还是得看恒隆的运营能力。有些项目地段虽好，但客群人气却比当地商业项目逊色不少。问题应该出在项目的定位和运营上。”同策研究院研究总监宋红卫认为，如何使得项目入乡随俗，形成差异化的良性竞争是恒隆地产需解决的问题。

武汉高端商业发展加速

竞争不止在武商和恒隆之间，今年，武汉将迎来更多高端商业。

今年2月，华润武汉万象城项目开展“鏖战300天”动员大会，力保年底前开业。

就在同一个月，SKP也有动作。北京SKP是知名的奢侈品购物中心，2020年销售额达177亿元，再次蝉联中国“店王”，并且首次超越英国哈罗德百货，问鼎“全球店王”。

2月24日，北京华联（SKP）百货有限公司新增对外投资——北京华联汉街商业管理有限公司，标志着SKP正式进军武汉，落户汉街。有消息称，SKP将在武汉汉街万达广场和汉街第二街区的基础上改造升级。

高端商业中心和一线品牌代表了城市商业的繁荣度和影响力。武汉经济重振、一系列政策支持加速了武汉高端商业的发展。

疫情过后，武汉表现出强大的经济韧性。受疫情影响，2020年第一季度，武汉GDP同比下降40.5%，社会消费品零售总额下降45.7%。下跌过后，武汉经济出现了V型反弹。2020年全年，武汉GDP和社会消费品零售额分别为15616.1亿元、6149.84亿元，均位居全国第九。

此前，武汉消费能力表现更为亮眼。2018年社会消费品零售总额排名全国第五，增速全国第一，2019年排名全国第六。随着武汉经济重振，越来越多的高端商业进驻、开业，武汉消费能力今年起可逐步恢复往日地位。

2019年，武汉市确立了《全市加快新消费引领打造国际消费中心城市三年行动计划（2019-2021）》，提出要打造1-2个具有国际知名度的顶级商圈，全市消费品零售总额保持全国第一方阵，成为国际品牌重要首发地和中高端消费目的地。

2021年武汉政府工作报告明确，2021年武汉经济社会发展的主要预期目标包括地区生产总值增长10%，社会消费品零售总额增长15%，并且要“拓展消费市场”“建设国际消费中心城市”。

黄英波认为，2021年是武汉高端商业开局元年，恒隆、SKP、万象城等一线商业开发商将带来新的商业理念、新的产品、新的资源和新的运营模式，武汉高端商业加速发展，市场将会进入新一轮的洗牌期。