谁在“抄底”北京CBD？

◎ 文 《法人》全媒体记者 李夏

CBD广场门可罗雀 李夏／摄

去年，受新冠肺炎疫情影响，寸土寸金的北京写字楼租赁市场一度低迷。近日，《法人》记者走访了北京国贸、东四环、南二环的多处写字楼发现，2021年第一季度，尽管部分写字楼租金仍处在低点，但各种迹象表明CBD商圈写字楼正呈现回暖态势，甚至于在3月份，不少商家正在“抄底”CBD写字楼。

一季度租金同比下跌7.0%

“我干这行7年了，这么低的租金，史磊（化名）非常罕见。”从事房屋中介的史磊接受记者采访时感慨道。他表示，去年冬天，北京多处写字楼租金可以说是“腰斩”，到现在价格也没涨起来。“新冠肺炎疫情之前，国贸CBD财富中心日租金是每平方米16元，但现在楼底办公区大部分日租金为每平方米8元。装修特别好的，可以加到8.5元。”

另一位在商办租赁市场工作多年的观察员告诉记者，从去年开始，北京几乎所有写字楼都在降价，新楼租金普遍较低。“正大中心、中服地块的超甲级写字楼，大概每平方米一个月300多元就能拿下。”

该观察员还称，国贸CBD降价的写字楼特别多，像世贸大厦，原日租金为每平方米14元，现在七八元就能租下。还有SKP、中环世贸中心、银泰中心等，也都降价了。目前来看，写字楼降价幅度在30%左右。

贝壳数据显示，北京2020年第四季度写字楼空置率高达18.5%，创历年新高。受此影响，写字楼租金大幅降低，CBD写字楼租金降价尤其明显。据贝壳研究院监测，2021年第一季度，北京甲级写字楼市场开始回暖，净吸纳量录得近两年新高。而空置率降到17.1%，比2020年第四季度低1.4个百分点。全市平均租金录得331元每平方米每月（不含物业费），同比下跌7.0%，环比下降1.5%。

贝壳研究院同时指出，尽管2021年第一季度净吸纳量录得高位，但多数成交以信息技术类企业大面积整租为主，不少新租户凭借较大面积的租赁需求获得较为理想的单价，得以借势“抄底”。因此，本季度北京全市甲级写字楼平均租金继续维持下降趋势。

全球房地产服务上市公司高力国际调查数据也显示，2021年第一季度，北京甲级写字楼市场平均租金依然处于下降通道，但降幅持续收窄，达到346.4元每平方米每月，个别子市场租金已经出现企稳回升迹象。

CBD商圈成交量火爆

3月24日，记者来到北京国贸CBD，街道两旁高耸入云的写字楼尽收眼底。房屋中介小江告诉记者，自3月份以来，CBD商办市场非常火爆，成交量颇高。“我们7个人的团队，过完春节到现在已经签了60余单，其中国贸地段签约率最高。”江林（化名）说。

江林介绍，去年受新冠肺炎疫情影响，北京各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况。退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在去年年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

“出现大幅度退租后，市场开始持续降价。”江林说，“因为租金便宜，许多商户想抄底重回CBD商圈。可以说，现在是租写字楼最为合适的时机。”

创业者张先生告诉记者，“公司从事金融业务，去年正处于起步阶段。受新冠肺炎疫情影响，选择在东五环的北京像素办公。今年业务量猛增，想换写字楼。打听了一圈，发现国贸CBD写字楼价格比其他商圈没贵多少，可以说是‘抄底价’了，就考虑搬过来。”

江林对记者表示，和张先生类似心理的老板很多，许多公司去年搬出CBD，今年又想搬回来。江林称，目前，不少外企、医疗类企业，以及一些金融公司搬进了CBD。

高力国际调查数据显示，2021年第一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量超过23万平方米，刷新近10年单季度净吸纳量的新高。而贝壳研究院相关数据也显示，CBD商圈在2021年第一季度的净吸纳量超过53000平方米，新租租户以外资类和医疗类为主。

另外，CBD在入驻率方面表现亮眼。贝壳研究院发布的《2021年中国“新商办”行业发展研究报告》显示，目前，租户黏性最高的十大楼盘中，有4个位于CBD，分别为银泰中心、嘉里中心、SK大厦、国贸大厦三期，入驻率分别为95.9%、95.4%、94.1%、92.5%。

商办“春天”会不会来？

在这样的市场走势下，商办的“春天”是否即将到来？

去年12月，高力国际中国区董事总经理邓懿君曾预计，未来15个月，北京甲级写字楼市场将迎来近200万平方米的新增供应，受此影响，预计北京甲级写字楼空置率将在2021年触及最高点，达到接近25%的水平。这一空置率水平，将是北京写字楼市场近10年的最高点。

如今看来，市场表现超出预期。对此，高力国际华北区董事总经理严区海认为，造成上述情况主要有三个方面原因：第一，宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境；第二，受抑制的企业扩张需求持续释放；第三，互联网科技和金融企业持续扩张助力新增需求爆发。

他指出，市场新增需求释放的可持续性依然是未来市场的核心关注点。“虽然本季度新增需求出现创纪录的强势反弹，但并未从根本上改变市场整体上处于供大于求的现状。因此，新增需求增长的可持续性将决定整体市场空置率的上升幅度以及租金探底企稳所需的时间。”

严区海还认为：“大幅的季度新增需求反弹或将不可持续，季度新增需求后续将会逐步回归到新冠肺炎疫情前的水平。”

对此，贝壳研究院监测数据显示，随着新冠肺炎疫情的常态化，境外回京人员数量逐渐增加，越来越多的外资企业正在回归写字楼租赁市场，积极释放其新租或搬迁需求。医疗行业依旧延续其在2020年下半年的扩张趋势，新租面积较为可观。

不过，该研究院也指出，虽然市场需求开始回暖，但大量新项目入市依然会加剧市场竞争。预计2021年，北京甲级写字楼市场的空置率依旧会维持在高位，租金水平持续承压。

此外，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行发布的《写字楼市场 2020年第四季度》报告也提到，大量供应致使未来一年北京写字楼市场继续承压。该报告称，未来3年，北京写字楼市场将迎来约316.9万平方米的新增供应，其中2021年新增供应将高达150万平方米。未来一年，在大量新增供应和全球新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将面临下行压力。

报告认为，从长期来看，随着北京写字楼整体市场供应放缓，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，预计与其相关的金融和高科技等行业租赁需求进一步释放，届时有望迎来租金和出租率的双提升。

也就是说，随着新冠肺炎疫情好转，北京商办租金会持续上涨。“商办市场的春天即将来临。”这是商办租赁市场多名工作人员对行业未来的一致看法。