楼市“小阳春”后，接下来怎么走

2021年以来，楼市调控可谓是重拳出击、力度空前，除了限购政策的持续加严，还有严查楼市经营贷、实施二手房官方指导价、整治学区等新大招频频……然而，最新数据显示，今年，楼市却出现了“史上最好的一季度”。

一季度楼市的火热，被认为是去年下半年以来市场升温的延续。但由于学区房受追捧等原因，市场再度出现炒作氛围，部分区域市场也出现非理性升温。为此，今年第一季度，热点城市纷纷加码调控政策，楼市再度经受政策重压。到3月，率先出手调控的一线城市，已经收到效果。

4月16日发布的70大中城市房价数据显示，今年3月，一线城市的新房和二手房价格涨幅双双回落，且在领跑5个月后，一线城市的新房价格涨幅已低于二线城市。

专家指出，稳定房价的工作将继续进行，特别是推进地价联动机制，对后续稳定房价起到积极作用。严管经营贷款对后续打击炒房等需求也有积极作用。随后的稳定房价方面，需要严格监管各种中介机构的哄抬房价行为，包括房企、媒体、微信群等，真正促进房价的稳定。

从全国市场来看，2021年小阳春已经出现，预计上半年房价上涨趋势仍将持续，但调控趋紧、加码有望使市场平稳。一线城市已成为一季度房价上涨的领头羊，但包括深圳、上海等地对房价格进行强力调控，后续市场有望逐步平稳。

“史上最好第一季度”

4月16日，根据国家统计局公布了的一季度数据显示，1到3月，商品房销售面积36007万㎡，同比增长63.8%；比2019年1～3月份增长20.7%；商品房销售额38378亿元，增长88.5%，比2019年同期增长41.9%。据监测，上述两个数据均创下历史同期新高，也就是说，从销售层面看，房地产市场出现“史上最好的第一季度”。

房价表现上，根据统计局数据来看，今年1季度销售额为38378亿，销售面积是36007万㎡，通过计算可知，全国新房平均销售的单价突破了1万元，达到了10658元/㎡。而根据统计局去年的数据计算，在2020年一季度，全国新房均价是9266元。这样一来，同比去年一季度，今年全国新房价格平均上涨了15%，而过去两年，平均每年的GDP增速是5%。

近日，国家统计局也公布了70个大中城市3月商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市中，有62个城市上涨，比上月多6个；2个城市持平，与上月相同；6个城市下跌，比上月少6个。值得注意的是，看遍这70个城市的同比涨幅，却找不到1个城市的新房均价同比涨幅超过15%的。

最高的是银川，同比涨幅是14.1%。涨幅超过8%的，还有：广州、西宁、唐山。这是不是很奇怪？该怎么解释呢？或许只能解释为：房价上涨主要是中小城市推动的。不在国家统计局监测的70个大中城市里，很多我们看不到、不注意的城市，房价都在涨涨涨。

150多次调控，13个城市被“打击”

从今年开始，多地加码调控楼市，已经初见成效。根据中原地产的数据，截至4月上半月，今年以来，已有150多起房地产调控。在这三个方面中，今年一季度，房地产调控超过135次，1-3月分别为42、45和48次。

其中，3月70城新建商品住宅价格涨幅均在1%以内，与上月相比涨幅放慢，调控政策初见成效。

另外，今年以来，深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌、广州、合肥、宁波、东莞、南通等13个城市的房价涨幅居全国前列，受到了住建部的约谈、督导和调研。而且上述13个城市中，除东莞和南通两个，均在70個之内。近日住建部约谈了5个城市，广州、宁波、合肥三市3月新房销售环比分别上涨1%、0.8%和0.7%。

此次房地产调控的市场原因是房价明显上涨，尤其是在一二线城市，房价上涨成为市场主流，从调控政策来看，从部委到城市，住建部已经对杭州、无锡等多个城市进行了调控，其中杭州、无锡等城市已督导出台调控政策，本轮房地产调控是从上到下的房地产调控。

若看懂了“楼市目前很火爆”，或许你能明白为什么最近楼市调控为何动作频繁，清查经营贷流入楼市的行动也扩展到了全国。所以，楼市调控的目标不是让楼市入冬，而是把已经入夏的楼市、火热的楼市，重新带回到春天。

根据监测，截止到目前，房地产调控已逾140次，从住建部到银保监会，再到深圳、上海、东莞、杭州、无锡、海口等城市，全面启动房地产调控升级版，各地政策不断加码抑制楼市过热。而且国家已经关注房地产金融化、泡沫化的问题。因此，率先将带头上涨的一线城市和部分二线城市焖熄火，实现稳房价目的。

然后通过发展要素流动的城市群、都市圈，促进钱流、人流返回偏冷的二三四五线城市。按照这种推导，相比于房价调控的大城市而言，小城市的房价更有想象力。

业界普遍预期楼市涨幅将放缓

受多城调控加码、信贷政策持续收紧等影响，后期市场热度或将逐步回落，房价涨幅或将放缓。

专家指出，稳定房价的工作将继续进行，特别是推进地价联动机制，对后续稳定房价起到积极作用。严管经营贷款对后续打击炒房等需求也有积极作用。随后的稳定房价方面，需要严格监管各种中介机构的哄抬房价行为，包括房企、媒体、微信群等，真正促进房价的稳定。

从全国市场来看，2021年小阳春已经出现，预计上半年房价上涨趋势仍将持续，但调控趋紧、加码有望使市场平稳。一线城市已成为一季度房价上涨的领头羊，但包括深圳、上海等地对房价格进行强力调控，后续市场有望逐步平稳。

专家表示：“总体上看，今年3月很可能是房价上涨的高峰期，由于住建部约谈多个城市后加强调控，今年4月房价涨幅有望放缓。不过，上涨仍然是主流。”

在4月16日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华对一季度的市场总结道：各地区各部门今年以来紧盯新情况新问题，进一步坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，及时采取了一系列有力有效的措施。下一步，随着保障性租赁住房建设力度的加大，长租房市场发展逐步规范，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给新格局将逐步形成，有利于促进全年房地产市场的平稳健康发展。

另外，值得购房者注意的是，随着宏观政策面的继续收紧，楼市价值将逐步回归到城市的基本面。未来风向上，大城市有进一步聚集的趋势，继续强化都市圈（粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等）。目前，业界普遍认为大城市房价依然很难下跌，但2021-2022年这两年整体上也不会有大涨，在政策高压中保持稳中微涨或横盘态势的概率比较大。